被預警城市主要特征是新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅大

　　當樓市小陽(yáng)春來(lái)臨，不少城市土地市場(chǎng)升溫之時(shí)，市場(chǎng)上關(guān)于政策松綁、房?jì)r(jià)開(kāi)始大幅上漲的聲音再次出現。不過(guò)，對于“熱起來(lái)”的城市，中央并未坐視不理，而是亮起監管大棒，進(jìn)行預警提示。

　　5月18日，據新華社報道，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個(gè)城市進(jìn)行預警提示的基礎上，又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。

　　這距離國家統計局發(fā)布“4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”僅過(guò)了兩天。而上一次的預警也是在統計局發(fā)布3月份數據之后。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，住建部對4城的預警體現出中央對于2019年“三穩”的目標毫不動(dòng)搖，對于各城市樓市穩定的要求決不放松。

　　佛山、蘇州、大連、南寧遭住建部“點(diǎn)名”

　　為何佛山、蘇州、大連、南寧會(huì )被“點(diǎn)名”？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，被預警城市都屬于房?jì)r(jià)明顯上漲城市。

　　大連、南寧在70個(gè)大中城市的統計范圍內。根據國家統計局數據顯示，4月大連新建商品住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

　　蘇州、佛山雖然不在70個(gè)大中城市的統計范圍內，但是蘇州在這一輪的土地回暖中打響了頭炮，并制造了高價(jià)地項目，不可謂不引人關(guān)注。張波表示，這幾個(gè)城市不但房?jì)r(jià)上漲明顯，土地市場(chǎng)的熱度亦表現為溢價(jià)率環(huán)比提升明顯。

　　4月29日，蘇州園區蘇園土掛（2019）02號地塊拍賣(mài)結果出爐，中海地產(chǎn)以35.6億元的總價(jià)競得該地塊，樓面價(jià)為30287元/平方米，創(chuàng )造了蘇州園區的地價(jià)新高。而此前，吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊也誕生了新的高價(jià)地項目。

　　蘇州樓市也在升溫。據克而瑞數據統計，2019年1-4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬(wàn)平方米，同比2018年同期增長(cháng)了38%。成交均價(jià)21279元/平方米，同比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州樓市成交整體呈現同比“量?jì)r(jià)齊升”的局勢。

　　而佛山，地處粵港澳大灣區，受廣州、深圳城市需求外溢的影響，在這一輪的地市回溫中，也較為醒目。諸如3月26日，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)競拍，舉牌171輪，中海地產(chǎn)以18.5億元總價(jià)、3.06萬(wàn)平方米商業(yè)配建以及2.1萬(wàn)平方米的自持租賃拿下佛山北滘新城一宗地塊。4月22日，歷經(jīng)2小時(shí)激戰，時(shí)代中國以31億元、7.1萬(wàn)平方米的自持摘下佛山金沙洲里水商住地塊。而去年四季度，佛山地市還處于震蕩調整中，底價(jià)成交、撤牌、推遲與流拍的現象不斷發(fā)生。

　　中央監管+地方調控，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　中央監管與指導，地方實(shí)施調控措施，成為此輪調控的最大亮點(diǎn)。

　　以蘇州為例，在住建部點(diǎn)名的同時(shí)，地方政府也關(guān)注到了地市的升溫，并祭出調控的兩連殺。

　　5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續穩定健康發(fā)展的補充意見(jiàn)》，宣布在蘇州工業(yè)園區全域、蘇州高新區部分重點(diǎn)區域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區全域二手房，限售5年。同時(shí)還對土地出讓報價(jià)規則進(jìn)行調整，將土地出讓報價(jià)條件從定值調整為區間設置。5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區新購住房學(xué)位政策由5年調整為9年，這意味著(zhù)在九年義務(wù)教育階段只允許使用一次學(xué)區資源，即使子女讀完小學(xué)、學(xué)區也不允許通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)的方式轉給別人。這讓炒作學(xué)區房變得意義不大。

　　在張大偉看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)調控將以地方主導、中央指導為主，不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩的大原則不變。

　　還有哪些城市房?jì)r(jià)、地價(jià)在漲？

　　新京報記者發(fā)現，此次住建部點(diǎn)名的四個(gè)城市，分別是位于我國東部的蘇州、南部的佛山、西部的南寧和北部的大連，監管層似有敲山震虎之意。事實(shí)上，除了蘇州和佛山的土地市場(chǎng)表現較為突出外，大連和南寧的房?jì)r(jià)上漲在70城市中并不是最靠前。

　　在4月份70城房?jì)r(jià)指數中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數量有67個(gè)，不漲的僅有3個(gè)。而3月份、2月份，這一數據是65個(gè)，57個(gè)。環(huán)比漲幅居首的城市是秦皇島，達1.8%，重慶、昆明的漲幅是1.2%，西安是1.1%，杭州、濟南、武漢是1.%。

　　二手房?jì)r(jià)方面，環(huán)比漲幅最高的是西寧，為2%，太原、廈門(mén)等城市二手房?jì)r(jià)漲幅為1.2%、1.3%。

　　在土地市場(chǎng)方面，部分城市回暖明顯，出現房企搶地現象，諸如長(cháng)三角的杭州、南京、寧波、合肥，粵港澳的廣州、福州等，中部地區的武漢、鄭州等，北方地區的天津與濟南等，多輪舉牌、高溢價(jià)拿地等頻現。

　　這背后除了房企資金面充裕、積極拿地補倉外，還與三四線(xiàn)市場(chǎng)退熱，房企將重心轉移至二線(xiàn)城市有關(guān)。

　　2018年底以來(lái)，中央多次強調2019年要以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期為目標，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。

　　在此政策基調下，部分熱點(diǎn)房?jì)r(jià)、地價(jià)的異動(dòng)，必然會(huì )引起注意。張大偉表示，未來(lái)住建部的約談、預警將依然影響地方房地產(chǎn)調控，類(lèi)似2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年仍將常態(tài)化。