歷經(jīng)了過(guò)去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線(xiàn)樓市正逐漸降溫。
銷(xiāo)售的放緩已經(jīng)開(kāi)始推升當地樓市庫存，并可能進(jìn)而影響全國總體樓市銷(xiāo)售走勢。官方數據顯示，今年前4個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積42085萬(wàn)平方米，同比下降0.3%。
百城庫存上升
何為庫存？盡管官方部門(mén)與一些研究機構的統計口徑不盡一致，但所謂庫存上升，可簡(jiǎn)單理解為房子不好賣(mài)了。
國家統計局數據顯示，截至今年4月末，全國商品房待售面積51380萬(wàn)平方米，比3月末減少266萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少357萬(wàn)平方米。
不過(guò)，國家統計局并未公布具體城市的商品房待售情況。
5月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前4個(gè)月《中國百城庫存報告》。按照該報告的定義，城市住宅庫存為取得預售許可證但沒(méi)有出售的住宅項目，包括期房和現房。
而統計局口徑下的商品房待售面積則是指：報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。
截至2019年4月底，易居研究院監測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45217萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)0.5%，同比增長(cháng)4.2%。
其中，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬(wàn)、22155萬(wàn)和20186萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。
觀(guān)察歷史數據可以發(fā)現，2018年9月以來(lái)，百城住宅庫存一改此前持續下降的態(tài)勢，開(kāi)始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于預期，這使得百城庫存出現了下降，但4月又出現了小幅反彈。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，從結構的角度看，一線(xiàn)城市庫存雖然有所上升，但總體規模并不大。所以百城庫存上升的因素，更多還是來(lái)自于三四線(xiàn)城市。三四線(xiàn)城市庫存規模上升，說(shuō)明市場(chǎng)基本面正發(fā)生變化。
對于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，2018年11月以來(lái)，此類(lèi)城市庫存就呈現了持續性的環(huán)比和同比正增長(cháng)態(tài)勢，即近6個(gè)月三四線(xiàn)城市的庫存是明顯攀升的。三四線(xiàn)樓市步入降溫通道，進(jìn)而會(huì )使得庫存去化壓力重新增加。
2019年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫存去化周期為10.0個(gè)月，這也意味著(zhù)市場(chǎng)消化完這些庫存需要10.0個(gè)月，該數值相比3月的10.2個(gè)月有所減少。
從城市分類(lèi)來(lái)看，2019年4月份，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.5、9.2和10.5個(gè)月。
嚴躍進(jìn)表示，去年四季度以來(lái)，三類(lèi)城市中，一線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市存銷(xiāo)比總體拉升最明顯，但這兩類(lèi)城市的邏輯不一樣。其中一線(xiàn)城市預售證管控明顯放寬，高端樓盤(pán)入市節奏加快，這會(huì )拉動(dòng)存銷(xiāo)比數據的上升。而三四線(xiàn)城市則面臨房屋交易降溫的問(wèn)題，這也會(huì )使得去化的動(dòng)力減弱。
嚴躍進(jìn)認為，后續要警惕庫存規模繼續上升導致去化周期明顯擴大的風(fēng)險。從去庫存的角度看，對于部分三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，要出臺優(yōu)惠的購房政策，積極引導剛需和改善型購房需求的釋放。
穆迪投資者服務(wù)公司5月中旬也在一份報告中表示，繼過(guò)去兩年全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現強勁增長(cháng)之后，三四線(xiàn)城市需求將轉弱。
穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“預計未來(lái)6~12個(gè)月全國合約銷(xiāo)售額同比將持平或下降1%~5%，主要由于三四線(xiàn)城市需求轉弱。預計三四線(xiàn)城市庫存水平將上升，但全國庫存水平仍將低于2015年3月的峰值?！?/p>
三四線(xiàn)城市購房需求少了
過(guò)去兩三年，因一二線(xiàn)城市樓市調控日漸趨緊，房企逐漸轉戰三四線(xiàn)城市，恰逢政府開(kāi)始力推棚改貨幣化，三四線(xiàn)城市樓市一時(shí)火爆。如今為何迅速降溫？
楊昱穎表示，三四線(xiàn)城市樓市銷(xiāo)售下滑，一個(gè)原因是這些城市的住房需求已基本得到滿(mǎn)足，那些位于經(jīng)濟薄弱地區或遠離經(jīng)濟發(fā)達地區（比如長(cháng)三角和粵港澳大灣區等）的城市尤其如此。過(guò)去1~2年，三四線(xiàn)城市樓市銷(xiāo)售強勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著(zhù)當地很多人近年來(lái)已經(jīng)購房。
此外，棚改政策的變化也將導致住房銷(xiāo)售的下降。穆迪報告認為，過(guò)去2~3年中，很多三四線(xiàn)城市的地方政府將棚改政策作為消化過(guò)剩住房供應的工具。在棚改項目中，政府拆除危舊住房，提供新住房或購置新住房的貨幣化補償。由此帶來(lái)的購房量增長(cháng)也在一定程度上助推了三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)。
住建部去年7月曾表示，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。房地產(chǎn)庫存多的城市，通過(guò)棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。
2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數據稱(chēng)，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。
楊昱穎表示，根據估算，棚改這部分銷(xiāo)售額約占過(guò)去兩年三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的20%~30%。政府已經(jīng)將2018~2020年這3年的棚改目標從2015~2017年的1800萬(wàn)套下調至1500萬(wàn)套。此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房?jì)r(jià)上漲。這兩項變化將削弱三四線(xiàn)城市的住房需求。
第一財經(jīng)4月曾報道，2019年我國各地棚戶(hù)區改造任務(wù)約285萬(wàn)套，不僅遠低于外界此前450萬(wàn)套的預期，與2018年的626萬(wàn)套相比，今年棚改開(kāi)工計劃目標已經(jīng)腰斬。
不同城市表現更分化
中國樓市的區域特色較為明顯，即便總體上看三四線(xiàn)城市庫存上升，銷(xiāo)售放緩，但城市之間的分化也越來(lái)越明顯。
譬如佛山，一般被認為是三線(xiàn)城市，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)近期卻波動(dòng)較大，新建商品住宅和二手住宅房?jì)r(jià)指數累計漲幅過(guò)大，被住房和城鄉建設部給予了“預警提示”。
穆迪報告認為，經(jīng)濟相對較強的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額將繼續增長(cháng)，例如位于粵港澳大灣區和長(cháng)三角地區大城市周邊的城市。這些城市將受益于所處地區的經(jīng)濟增長(cháng)、基礎設施升級以及大城市高房?jì)r(jià)導致的需求溢出。
根據《中國百城庫存報告》，2019年4月，100個(gè)城市中，有55個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象，其中福州、惠州和南京3個(gè)城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達到102%、94%和69%。此類(lèi)城市庫存規模上升，和近期供應規模較大等因素有關(guān)。
歷經(jīng)了過(guò)去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線(xiàn)樓市正逐漸降溫。
銷(xiāo)售的放緩已經(jīng)開(kāi)始推升當地樓市庫存，并可能進(jìn)而影響全國總體樓市銷(xiāo)售走勢。官方數據顯示，今年前4個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積42085萬(wàn)平方米，同比下降0.3%。
百城庫存上升
何為庫存？盡管官方部門(mén)與一些研究機構的統計口徑不盡一致，但所謂庫存上升，可簡(jiǎn)單理解為房子不好賣(mài)了。
國家統計局數據顯示，截至今年4月末，全國商品房待售面積51380萬(wàn)平方米，比3月末減少266萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少357萬(wàn)平方米。
不過(guò)，國家統計局并未公布具體城市的商品房待售情況。
5月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前4個(gè)月《中國百城庫存報告》。按照該報告的定義，城市住宅庫存為取得預售許可證但沒(méi)有出售的住宅項目，包括期房和現房。
而統計局口徑下的商品房待售面積則是指：報告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。
截至2019年4月底，易居研究院監測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45217萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)0.5%，同比增長(cháng)4.2%。
其中，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬(wàn)、22155萬(wàn)和20186萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。
觀(guān)察歷史數據可以發(fā)現，2018年9月以來(lái)，百城住宅庫存一改此前持續下降的態(tài)勢，開(kāi)始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于預期，這使得百城庫存出現了下降，但4月又出現了小幅反彈。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，從結構的角度看，一線(xiàn)城市庫存雖然有所上升，但總體規模并不大。所以百城庫存上升的因素，更多還是來(lái)自于三四線(xiàn)城市。三四線(xiàn)城市庫存規模上升，說(shuō)明市場(chǎng)基本面正發(fā)生變化。
對于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，2018年11月以來(lái)，此類(lèi)城市庫存就呈現了持續性的環(huán)比和同比正增長(cháng)態(tài)勢，即近6個(gè)月三四線(xiàn)城市的庫存是明顯攀升的。三四線(xiàn)樓市步入降溫通道，進(jìn)而會(huì )使得庫存去化壓力重新增加。
2019年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫存去化周期為10.0個(gè)月，這也意味著(zhù)市場(chǎng)消化完這些庫存需要10.0個(gè)月，該數值相比3月的10.2個(gè)月有所減少。
從城市分類(lèi)來(lái)看，2019年4月份，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.5、9.2和10.5個(gè)月。
嚴躍進(jìn)表示，去年四季度以來(lái)，三類(lèi)城市中，一線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市存銷(xiāo)比總體拉升最明顯，但這兩類(lèi)城市的邏輯不一樣。其中一線(xiàn)城市預售證管控明顯放寬，高端樓盤(pán)入市節奏加快，這會(huì )拉動(dòng)存銷(xiāo)比數據的上升。而三四線(xiàn)城市則面臨房屋交易降溫的問(wèn)題，這也會(huì )使得去化的動(dòng)力減弱。
嚴躍進(jìn)認為，后續要警惕庫存規模繼續上升導致去化周期明顯擴大的風(fēng)險。從去庫存的角度看，對于部分三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，要出臺優(yōu)惠的購房政策，積極引導剛需和改善型購房需求的釋放。
穆迪投資者服務(wù)公司5月中旬也在一份報告中表示，繼過(guò)去兩年全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現強勁增長(cháng)之后，三四線(xiàn)城市需求將轉弱。
穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“預計未來(lái)6~12個(gè)月全國合約銷(xiāo)售額同比將持平或下降1%~5%，主要由于三四線(xiàn)城市需求轉弱。預計三四線(xiàn)城市庫存水平將上升，但全國庫存水平仍將低于2015年3月的峰值?！?/p>
三四線(xiàn)城市購房需求少了
過(guò)去兩三年，因一二線(xiàn)城市樓市調控日漸趨緊，房企逐漸轉戰三四線(xiàn)城市，恰逢政府開(kāi)始力推棚改貨幣化，三四線(xiàn)城市樓市一時(shí)火爆。如今為何迅速降溫？
楊昱穎表示，三四線(xiàn)城市樓市銷(xiāo)售下滑，一個(gè)原因是這些城市的住房需求已基本得到滿(mǎn)足，那些位于經(jīng)濟薄弱地區或遠離經(jīng)濟發(fā)達地區（比如長(cháng)三角和粵港澳大灣區等）的城市尤其如此。過(guò)去1~2年，三四線(xiàn)城市樓市銷(xiāo)售強勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著(zhù)當地很多人近年來(lái)已經(jīng)購房。
此外，棚改政策的變化也將導致住房銷(xiāo)售的下降。穆迪報告認為，過(guò)去2~3年中，很多三四線(xiàn)城市的地方政府將棚改政策作為消化過(guò)剩住房供應的工具。在棚改項目中，政府拆除危舊住房，提供新住房或購置新住房的貨幣化補償。由此帶來(lái)的購房量增長(cháng)也在一定程度上助推了三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)。
住建部去年7月曾表示，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。房地產(chǎn)庫存多的城市，通過(guò)棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。
2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數據稱(chēng)，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。
楊昱穎表示，根據估算，棚改這部分銷(xiāo)售額約占過(guò)去兩年三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的20%~30%。政府已經(jīng)將2018~2020年這3年的棚改目標從2015~2017年的1800萬(wàn)套下調至1500萬(wàn)套。此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房?jì)r(jià)上漲。這兩項變化將削弱三四線(xiàn)城市的住房需求。
第一財經(jīng)4月曾報道，2019年我國各地棚戶(hù)區改造任務(wù)約285萬(wàn)套，不僅遠低于外界此前450萬(wàn)套的預期，與2018年的626萬(wàn)套相比，今年棚改開(kāi)工計劃目標已經(jīng)腰斬。
不同城市表現更分化
中國樓市的區域特色較為明顯，即便總體上看三四線(xiàn)城市庫存上升，銷(xiāo)售放緩，但城市之間的分化也越來(lái)越明顯。
譬如佛山，一般被認為是三線(xiàn)城市，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)近期卻波動(dòng)較大，新建商品住宅和二手住宅房?jì)r(jià)指數累計漲幅過(guò)大，被住房和城鄉建設部給予了“預警提示”。
穆迪報告認為，經(jīng)濟相對較強的三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額將繼續增長(cháng)，例如位于粵港澳大灣區和長(cháng)三角地區大城市周邊的城市。這些城市將受益于所處地區的經(jīng)濟增長(cháng)、基礎設施升級以及大城市高房?jì)r(jià)導致的需求溢出。
根據《中國百城庫存報告》，2019年4月，100個(gè)城市中，有55個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象，其中福州、惠州和南京3個(gè)城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達到102%、94%和69%。此類(lèi)城市庫存規模上升，和近期供應規模較大等因素有關(guān)。
同時(shí)，100個(gè)城市中，有45個(gè)城市的庫存出現了同比下降態(tài)勢，其中濟南、鄭州和丹東的同比降幅較大，降幅分別為42%、31%和31%。尤其是對于濟南等省會(huì )城市而言，未來(lái)補庫存的需求比較大。
樓市庫存的多寡還將與一個(gè)城市的未來(lái)供地量相掛鉤。
今年4月，自然資源部下發(fā)通知，要求做好2019年住宅用地“五類(lèi)”調控目標制定實(shí)施工作。
通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣（縣級市），根據商品住房庫存消化周期（截至2019年3月），在上年住宅用地供應分類(lèi)調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類(lèi)”（顯著(zhù)增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。
其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地；36~18個(gè)月的，要適當減少供地；18~12個(gè)月的，維持供地持平水平；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著(zhù)增加并加快供地。
