吳秀青

　　隨著(zhù)11月28日證監會(huì )支持房地產(chǎn)股權融資的“第三支箭”（“三支箭”分別為信貸融資、債券融資、股權融資）射出，房地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”全面命中，房地產(chǎn)企業(yè)融資限制得以放寬，房地產(chǎn)行業(yè)又將肩負新的使命，踏上新的征程。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，事關(guān)金融市場(chǎng)穩定和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展全局?！边@是證監會(huì )從2020年對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性限制（包括政策準備階段）以來(lái)，口徑最為放開(kāi)的一句話(huà)。從信貸融資、債券融資再到股權融資，“三支箭”發(fā)出的效果如何？能在多大程度上提振房地產(chǎn)市場(chǎng)？房地產(chǎn)行業(yè)曙光到底來(lái)了沒(méi)？

　　房地產(chǎn)的支柱地位被重申

　　國家統計局12月15日公布的數據顯示，11月份我國主要經(jīng)濟指標在走弱。外需高位回落，出口增速已轉負；消費疲軟（11月份社會(huì )消費品零售總額38615億元，同比下降5.9%）；投資靠基建勉力支撐，但增速也在回落。

　　今年前三季度GDP增速為3%，市場(chǎng)預計全年經(jīng)濟增速也在3%左右，遠低于年初設定的5.5%的預期增長(cháng)目標。這其中有美元加息及疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的嚴重下滑也是重要因素之一。從主要經(jīng)濟指標看，今年除基建投資外，消費、工業(yè)增加值、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售、出口等數據都不好，尤其是房地產(chǎn)相關(guān)數據深度下行。

　　今年12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話(huà)上發(fā)表書(shū)面致辭，重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并指出正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)資產(chǎn)負債狀況，引導市場(chǎng)預期和信心回暖。

　　“三支箭”核心在“穩”，刺激作用有限

　　近期的房地產(chǎn)支持政策，表面看起來(lái)是在“救”，實(shí)際上核心在于“穩”，支持資金優(yōu)先流入相對較優(yōu)質(zhì)、穩健的房企。雖然在短期內較難扭轉市場(chǎng)基本面，但在政策信號明確的前提下，市場(chǎng)缺失的信心有望逐漸重塑。

　　“三支箭”要求金融機構承擔更大責任，防止房企債務(wù)風(fēng)險蔓延，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快走上良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道。尤其是時(shí)隔多年后房企股權融資的重新開(kāi)閘，旨在在不直接增加房企負債規模的同時(shí)，為房企融資提供充足的渠道。

　　不過(guò)，需要注意的是，此次針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策支持，在條文中明確了重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)和將資金用于特定領(lǐng)域等，主要目的在于維穩，而不是鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)重回過(guò)快增長(cháng)的老路。

　　隨著(zhù)房企融資渠道的全面打通，特別是“三箭齊發(fā)”涉及的資金及時(shí)落地后，房企資產(chǎn)負債表和現金流或迎來(lái)實(shí)質(zhì)性改善，但房地產(chǎn)行業(yè)的企穩回暖最終依舊取決于需求的復蘇，不確定性仍然較大。

　　未來(lái)發(fā)展重視“三個(gè)量”

　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展空間，我們需看到一些現實(shí)的問(wèn)題。比如，人口的問(wèn)題。從2013年—2021年全國人口的變化可以看出，2013年我國人口增量接近1000萬(wàn)，以后逐年遞減，到2021年只有48萬(wàn)，今年大概率接近零甚至負增長(cháng)。2015年為我國勞動(dòng)力人口最高峰，然后進(jìn)入下降趨勢，2021年為7.8億，比最高峰下降了2000萬(wàn)人。此外，我國從2000年前后同美國等發(fā)達國家同步進(jìn)入了老齡化社會(huì )。2021年我國60歲以上人口占比為18.9%，比2013年上升了4個(gè)百分點(diǎn)，65歲以上人口占比為14.2%，比2013年上升了4.5個(gè)百分點(diǎn)。2035年前后，我國將進(jìn)入重度老齡化社會(huì )，老齡化程度將高于G7國家。由此可見(jiàn)，由人口總量帶來(lái)的人口紅利正在弱化甚至消失。

　　再如，城鎮化率的問(wèn)題。到2021年末，全國常住人口城鎮化率達到64.7%。對于這個(gè)數據，中國金融四十人論壇學(xué)術(shù)顧問(wèn)黃奇帆曾有過(guò)分析，由于我國的城鎮發(fā)展特色，我們65%的城鎮化率相當于西方國家75%的水平，已經(jīng)接近天花板。不過(guò)，到2021年末，我國戶(hù)籍人口城鎮化率為46.7%，與全國常住人口城鎮化率相差18%，還有較大的提升空間。

　　在這樣的背景下，房地產(chǎn)業(yè)亟須在重視“三個(gè)量”（重視存量，深入挖掘和利用住宅存量；重視流量，深入研判流動(dòng)人口的住房消費特征、消費能力和習慣；重視質(zhì)量，利用綠色化、智能化手段改善住房品質(zhì)，引領(lǐng)住房消費提檔升級）的過(guò)程中，探尋出新的發(fā)展模式。