12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。在備受矚目的房地產(chǎn)問(wèn)題上，會(huì )議提出“推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
這個(gè)提法與過(guò)去兩年有較大不同，引發(fā)了市場(chǎng)各方的高度關(guān)注。會(huì )議對行業(yè)的表述，在以往“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”的基礎上，升格到了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。排在前面的保障房建設和滿(mǎn)足購房者合理住房需求兩件事，也是當下房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)——前者著(zhù)眼于長(cháng)遠的供給結構調整，后者則著(zhù)眼于短期的需求釋放，以防止出現大面積的流動(dòng)性風(fēng)險事件。
筆者認為，措辭的變化意味著(zhù)此前房地產(chǎn)行業(yè)擔憂(yōu)的硬著(zhù)陸風(fēng)險不會(huì )出現，行業(yè)最終將實(shí)現軟著(zhù)陸，這也契合2022中國經(jīng)濟穩字當頭的大框架。過(guò)去一段時(shí)間，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險不斷釋放，市場(chǎng)對于房地產(chǎn)行業(yè)看法有些過(guò)于悲觀(guān)。以至于一些觀(guān)點(diǎn)認為，房地產(chǎn)行業(yè)的整頓和行業(yè)的自我出清已在所難免。但從這一次的表態(tài)來(lái)看，決策層對房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟中所起的作用，以及其長(cháng)遠的改革方向是極為清醒的。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，其具體的內涵包括哪些？筆者認為至少有以下兩點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì )因為針對部分高杠桿企業(yè)的調控而出現全行業(yè)危機，維護行業(yè)健康發(fā)展是政策本意。從過(guò)去兩個(gè)月的政策變化來(lái)看，我們能看到以往一些執行層面過(guò)激的做法在陸續得到糾正，政策正在向穩定市場(chǎng)的方向調整。
其二，良性循環(huán)則有長(cháng)期和短期兩層含義。短期看，意味著(zhù)更多疏解房企流動(dòng)性壓力的政策會(huì )陸續出臺，金融部門(mén)也將滿(mǎn)足購房者的合理需求，以促進(jìn)房企的銷(xiāo)售回款，恢復自我造血的能力，進(jìn)而穩定市場(chǎng)；長(cháng)期看，又意味著(zhù)財稅體制改革、土地市場(chǎng)改革等旨在降低地方政府對房地產(chǎn)依賴(lài)度的措施仍會(huì )推進(jìn)。因為唯有此，房地產(chǎn)行業(yè)才有希望擺脫以往“高負債率、高杠桿率”的模式，開(kāi)啟新的循環(huán)。
需要特別指出的是，盡管這一次的政策調整是對房地產(chǎn)行業(yè)以及中國經(jīng)濟全盤(pán)考慮、權衡利弊的結果，但不代表“房住不炒”的大方針就此被擱置，決策層改革房地產(chǎn)行業(yè)及其背后深層次弊端的決心不應被低估。事實(shí)上，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，本來(lái)就是房住不炒的題中之意。與此同時(shí)，穩增長(cháng)與調結構也是中國經(jīng)濟轉型的一體兩面，只是不同時(shí)段、不同條件下側重不同而已。
過(guò)去一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險有了相對充分的釋放。猶如潮水涌去，哪些企業(yè)在裸泳，市場(chǎng)已經(jīng)看的一清二楚。在市場(chǎng)穩定下來(lái)后，更多有針對性的政策解方將會(huì )陸續而來(lái)。筆者預計，隨著(zhù)央行降準、銀行開(kāi)始加快貸款供給，房地產(chǎn)行業(yè)有望在明年一季度探底回升、在二季度“軟著(zhù)陸”，進(jìn)而實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)“新常態(tài)”。這種“新常態(tài)”，是中低增速下的穩健、健康發(fā)展。不管怎樣，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)往二十年狂飆突進(jìn)的黃金時(shí)代，已經(jīng)徹底過(guò)去。
