經(jīng)歷史上最嚴調控，2019年房地產(chǎn)開(kāi)局彌漫著(zhù)低迷的氣氛：百強房企銷(xiāo)售增速下滑，龍頭房企也未能例外。從宏觀(guān)形勢看，2019年經(jīng)濟下行壓力加大，“L”型走勢尚未完成探底，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力不言而喻。
在房地產(chǎn)行業(yè)，恒大經(jīng)濟研究院院長(cháng)任澤平的“長(cháng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口訣被奉為“至理名言”，成為指導業(yè)內分析和判斷房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的指南針。近期，任澤平發(fā)表了對2019年宏觀(guān)經(jīng)濟的預測：經(jīng)濟有望年中觸底，資本市場(chǎng)否極泰來(lái)。
那么，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將走出一條怎樣的曲線(xiàn)？房企的突破口又在哪里？近日發(fā)布的《2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《白皮書(shū)》）預計，2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現，下半年先行一二線(xiàn)城市有望率先筑底放量。
2019年將是樓市“調整年”
在這份由保利發(fā)展戰略研究院和保利投顧研究院聯(lián)合發(fā)布的《白皮書(shū)》認為，2018年四季度，全國性的市場(chǎng)運行周期拐點(diǎn)已確立。預計2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現，下半年先行一二線(xiàn)城市有望率先筑底放量。
2019年，不可忽視中央“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的決心。為保證樓市平穩運動(dòng)，中央將持續對沖，通過(guò)授予地方靈活空間，采取如放寬落戶(hù)條件、取消限購等政策，在資金面下調、購房利率上浮區間等工具釋放利好。隨著(zhù)資金從三四線(xiàn)城市向一二線(xiàn)城市回流，預計全年市場(chǎng)將延續調整，先行一二線(xiàn)城市將有望率先筑底。
《白皮書(shū)》認為，目前房?jì)r(jià)和購買(mǎi)力錯配，三四線(xiàn)城市購買(mǎi)力透支下帶來(lái)更長(cháng)的尋底期。從分線(xiàn)城市的成交總價(jià)占比來(lái)看，一線(xiàn)城市總價(jià)段300萬(wàn)元以上成交占比明顯提升；二線(xiàn)城市100萬(wàn)~300萬(wàn)元總價(jià)段產(chǎn)品成主流；三四線(xiàn)城市總價(jià)段100萬(wàn)元以上產(chǎn)品占比提升20多個(gè)百分點(diǎn)。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，以上觀(guān)點(diǎn)與克而瑞發(fā)布的報告保持一致。今年春節期間，三四線(xiàn)城市返鄉置業(yè)潮爽約，并未迎來(lái)市場(chǎng)期盼已久的火爆銷(xiāo)售場(chǎng)景，成交量不增反跌，2月份同比跌幅增大。而一些市場(chǎng)調整到位的核心一二線(xiàn)城市，樓市、地市皆有轉暖的跡象。
值得注意的是，本輪周期中，全國范圍內不同城市樓市“春夏秋冬”同時(shí)都存在。從70城新房?jì)r(jià)格指數可看出，以往各線(xiàn)城市價(jià)格變動(dòng)時(shí)點(diǎn)基本一致，前后時(shí)間差不超過(guò)一個(gè)季度；而本輪周期先行一二線(xiàn)城市2015年下半年開(kāi)始領(lǐng)漲，于2017年年中逐步走向橫盤(pán)或調整，而三四線(xiàn)城市周期差異更為顯著(zhù)，城市群三四線(xiàn)緊隨核心城市，中西部非城市群三四線(xiàn)周期滯后先行城市一年以上。
保利發(fā)展戰略研究院認為，市場(chǎng)調整期往往也是機遇期。正由于行業(yè)高位即時(shí)調整，很大程度上避免了市場(chǎng)出現1991年日本、1998中國香港和2008年美國的危機情況，從而行業(yè)發(fā)展更具韌性。對于增量市場(chǎng)規模未來(lái)5~10年仍將維持10萬(wàn)億+更有信心，這也為還需要時(shí)間培育的存量市場(chǎng)提供了更大的動(dòng)能基礎和時(shí)間緩沖。
樓市將聚焦“胡煥庸線(xiàn)”
克而瑞認為，今年春節后市場(chǎng)回暖僅限于部分城市、部分項目，預計各線(xiàn)城市仍將延續持續分化的市場(chǎng)格局。即一二線(xiàn)城市成交量在政策趨緩下基本保持穩定，三四線(xiàn)城市依舊面臨較大的調整壓力。
那么，在今年的樓市“調整年”，具備怎樣素質(zhì)的城市才是房地產(chǎn)的機遇所在？
保利發(fā)展戰略研究院分析指出，城市人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)等基本面才是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的根本因素，房地產(chǎn)發(fā)展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期。
其認為，探究房地產(chǎn)行業(yè)兩大核心驅動(dòng)力是人口和城市，城市基本面決定行業(yè)生命周期，目前我國人口步入“質(zhì)量紅利”周期階段，峰值時(shí)代房地產(chǎn)增長(cháng)動(dòng)能轉化，未來(lái)發(fā)展機遇來(lái)源于人口結構變化。
由于農民工年齡結構顯著(zhù)上升，成為這一輪三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及消費市場(chǎng)大爆發(fā)的重要背景之一。同時(shí)，90后中超7000萬(wàn)人受過(guò)高等教育，80后中3500萬(wàn)高等院校畢業(yè)生，未來(lái)將有2.5億人受過(guò)高等教育，而這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。
從資金、高素質(zhì)人才以及資源集聚來(lái)看，優(yōu)勢資源均在向核心城市聚集。據此，保利發(fā)展戰略研究院提出明確提出“房地產(chǎn)已進(jìn)入峰值時(shí)代”。實(shí)際數據已印證，即使2018年的市場(chǎng)運行周期承壓，仍不改行業(yè)規模高位的峰值特征。
未來(lái)將房地產(chǎn)市場(chǎng)將聚焦“胡煥庸線(xiàn)”（地理學(xué)家胡煥庸提出的劃分我國人口密度的對比線(xiàn)）東南，一二線(xiàn)城市及珠三角、長(cháng)三角、京津冀三大城市群仍將主導峰值時(shí)代；北方人口、資源、經(jīng)濟向少數大城市的集聚效應會(huì )更明顯，而當前“南強北弱”格局下，南方城市整體看布局機會(huì )點(diǎn)優(yōu)于北方。同時(shí)，隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局和城市格局的變化，動(dòng)態(tài)調整百城名單。
同時(shí)，隨著(zhù)公募Reits的開(kāi)放，以及市場(chǎng)利率中樞的緩步下行，一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市將迎來(lái)一個(gè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)長(cháng)期并存，平衡發(fā)展的新時(shí)期。房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸形成一個(gè)符合“租購并舉”，滿(mǎn)足人民多層次和多樣化需求的新生態(tài)。
