考慮到未來(lái)融資環(huán)境，房地產(chǎn)的洗牌、篩選在未來(lái)一段時(shí)間將仍會(huì )是“進(jìn)行時(shí)”，各房企需要為未來(lái)的發(fā)展戰略做好充足的準備。
據媒體報道，在融資不斷收緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的陣陣寒意已率先讓中小房企經(jīng)歷了“ 最冷的夏天”。
人民法院公告網(wǎng)的數據顯示，截至7 月24 日，2019 年全國已有274 家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，僅7 月24 日就有3 家房企加入破產(chǎn)行列。除了大量不知名的中小型房企外，位列全國500 強第215 位的上市房企銀億集團也赫然出現在破產(chǎn)的隊伍中。但從總體來(lái)看，宣告破產(chǎn)的房企大多屬于中小規模的企業(yè)，且大部分分布在三四線(xiàn)城市。
事實(shí)上，中小型房地產(chǎn)企業(yè)集體淪陷只是意料之中的事。受宏觀(guān)政策和行業(yè)調整的雙重影響，從2018年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)的分化就一直在持續，且不斷加劇。雖然現在“掉隊”的“搭便車(chē)”企業(yè)數量足以令人震驚，但是在房地產(chǎn)行業(yè)這只龐大隊伍中，其仍只是冰山一角。
據國泰安數據庫數據顯示，截至2017 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數已經(jīng)超過(guò)19.17 萬(wàn)，而在2003 年，房地產(chǎn)企業(yè)數量?jì)H為7.42 萬(wàn)，在14 年的時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)數量迅速膨脹了158%，但是值得玩味的是，2015-2017年，這三年時(shí)間里，房產(chǎn)的數量基本保持在了19 萬(wàn)左右，這充分說(shuō)明，房地產(chǎn)行業(yè)內部已經(jīng)達到了相對飽和的狀態(tài)。
當然，行業(yè)擁擠，競爭壓力大，只是部分中小房企“站不住腳”的原因之一，但絕非主要原因。但是，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)拉開(kāi)了新序幕，而未來(lái)一段時(shí)間，“洗牌”將仍會(huì )是“進(jìn)行時(shí)”。
整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)“批量跳車(chē)”原因其實(shí)主要有兩方面，一方面，由于國家宏觀(guān)政策收緊，很多企業(yè)無(wú)“便車(chē)”可搭，失去生存的最后支撐。事實(shí)上這個(gè)類(lèi)似汽車(chē)行業(yè)的“車(chē)補”，其實(shí)質(zhì)是降低了行業(yè)門(mén)檻，借著(zhù)“棚改”的東風(fēng)，大批三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)企業(yè)便成長(cháng)起來(lái)，但是其本身其實(shí)屬于粗放的運營(yíng)模式，與專(zhuān)業(yè)房企而言其實(shí)并沒(méi)有什么競爭力，于是在棚改貨幣化政策改革和房地產(chǎn)政策收緊后便紛紛倒臺。
但值得注意的是，不同于大多數三四線(xiàn)中小房企，作為位列前500 強的上市房企，除了宏觀(guān)經(jīng)濟政策的影響，真正扼住銀億命喉的是資金債務(wù)問(wèn)題，這也是目前不論是規模大小所有房企面臨的共同的問(wèn)題。銀億集團稱(chēng)，2019 年以來(lái)，銀億集團、銀億控股持續面臨流動(dòng)性危機，即使竭力制定相關(guān)方案，但仍不能徹底擺脫其流動(dòng)性危機。
據統計，2019 年來(lái)已經(jīng)有超過(guò)15 次針對房地產(chǎn)資金鏈收緊的政策，而據最新政策，國家更是從開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)信托到內債外債、私募等融資渠道對房地產(chǎn)行業(yè)上了“緊箍咒”，房企的融資環(huán)境委實(shí)不太寬松，但是作為國民經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟穩定的重要性不言而喻，在去杠桿，守住金融風(fēng)險底線(xiàn)的背景下，融資環(huán)境在短時(shí)間內不會(huì )發(fā)生很大的改觀(guān)，因此，房企接下來(lái)的生活不太可能安逸。
所以，現實(shí)擺在房企面前的只有一條路，“轉型”，要么房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉型，從快時(shí)代慢下來(lái)，將粗放模式走出來(lái)，精細化產(chǎn)業(yè)、延長(cháng)產(chǎn)業(yè)鏈，提高產(chǎn)業(yè)附加值。要么企業(yè)轉型，多元化產(chǎn)業(yè)，用其他產(chǎn)業(yè)為房產(chǎn)模塊輸血，形成企業(yè)內產(chǎn)業(yè)互持，這一點(diǎn)，龍頭房企都做得相當不錯，比如碧桂園的“農業(yè)”，恒大的“造車(chē)”。
因此，不論從宏觀(guān)行業(yè)政策、融資環(huán)境還是行業(yè)內飽和程度看，中小房企“批量破產(chǎn)”都是意料之中的事。而從現有的行業(yè)隊伍規?？?，房地產(chǎn)行業(yè)內仍存在不少渾水摸魚(yú)的企業(yè)，同時(shí)考慮到未來(lái)融資環(huán)境，房地產(chǎn)的洗牌、篩選在未來(lái)一段時(shí)間將仍會(huì )是“ 進(jìn)行時(shí)”，各房企需要為未來(lái)的發(fā)展戰略做好充足的準備。
