受市場(chǎng)降溫的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jì)正在出現波動(dòng)。
近日，上市房企紛紛發(fā)布5月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，與去年同期相比，銷(xiāo)售增速放緩和增速下滑成為普遍現象。其中，受樓市調控影響，整體市場(chǎng)出現降溫，成為重要的原因。
第一梯隊的三家房企中，萬(wàn)科5月實(shí)現合同銷(xiāo)售金額579.9億元，前5月累計實(shí)現合同銷(xiāo)售2676.0億元，同比均有所提升。碧桂園5月單月的權益合同銷(xiāo)售金額為543.3億元，同比減少4.88%。恒大5月實(shí)現銷(xiāo)售535.3億，同比增長(cháng)近三成，但公司前5月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)低于去年同期。
中型房企的業(yè)績(jì)出現明顯分化。前5月，一些企業(yè)仍能保持近50%的增長(cháng)規模，但銷(xiāo)售增速下滑到個(gè)位數的情況更為普遍，金茂、綠城、正榮等企業(yè)出現銷(xiāo)售負增長(cháng)。
因城施策、市場(chǎng)降溫，是房企業(yè)績(jì)增長(cháng)受阻的重要大背景。分析人士認為，一城一策是未來(lái)調控政策的大趨勢，預計未來(lái)市場(chǎng)很難有反轉的可能，房企業(yè)績(jì)的高速增長(cháng)時(shí)代將可能面臨終結。
銷(xiāo)售增速放緩
與去年同期相比，萬(wàn)科5月單月銷(xiāo)售額增長(cháng)35%，前五月累計銷(xiāo)售增速為12.0%。恒大前5月銷(xiāo)售金額為2315.4億元，同比下降約一成。因統計口徑有差異，目前尚難判斷碧桂園在前5月的銷(xiāo)售變化，但公司5月單月銷(xiāo)售出現下降。
融創(chuàng )也出現了低速增長(cháng)的現象。2019年5月，融創(chuàng )實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約人民幣443.8億元，同比增長(cháng)16%，環(huán)比增長(cháng)13%。前5月，融創(chuàng )實(shí)現合同銷(xiāo)售金額1633.7億元，同比增長(cháng)12%。
根據易居克而瑞的數據，2019年1-5月，TOP100房企整體銷(xiāo)售業(yè)績(jì)規模近3.5萬(wàn)億元，同比微增4.1%。與去年動(dòng)輒超過(guò)30%的增速相比，降幅明顯。
從單月來(lái)看，百強房企5月的銷(xiāo)售規模環(huán)比增長(cháng)8.8%，同比僅增長(cháng)5.7%左右，較3月、4月的12.2%和16.6%有明顯回落。
由于企業(yè)策略、土地儲備、業(yè)務(wù)布局等不同，中型房企的業(yè)績(jì)出現明顯分化。
分析人士認為，隨著(zhù)貨幣化棚改進(jìn)入尾聲，以及市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售規模很難出現大幅增長(cháng)。-甘俊
今年前5月，中駿合同銷(xiāo)售金額為268.13億元，同比增長(cháng)55%，合同銷(xiāo)售面積213.49萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)53%。建業(yè)地產(chǎn)前5月的銷(xiāo)售規模為258.9億元，同比增速達到46.8%。世茂則實(shí)現719億的銷(xiāo)售，增長(cháng)39%。遠洋、旭輝、金地也實(shí)現30%以上的增長(cháng)。
相比之下，富力、花樣年的增速降至個(gè)位數，金茂、綠城還出現負增長(cháng)現象。今年前5月，綠城集團合同銷(xiāo)售面積約291萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額約553億元，同比分別下跌9.62%和5.79%。
“ ‘頭部房企增速放緩、中型房企業(yè)績(jì)分化’的現象從去年就已出現?！北本┠炒笮头科笙嚓P(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，大型房企的年度銷(xiāo)售規模已經(jīng)突破6000億的門(mén)檻，并將沖擊千億，穩住銷(xiāo)售規模并優(yōu)化管理，將是這一階段的重點(diǎn)。
相比之下，中型房企仍會(huì )在這一階段追求規模的突破，限于各種主客觀(guān)條件，這類(lèi)房企的規模增速有所差別，但企業(yè)也往往在這一階段拉開(kāi)差距。
市場(chǎng)升溫乏力
房企銷(xiāo)售增速放緩，與樓市大環(huán)境的變化密不可分。據中原地產(chǎn)研究中心的統計，5月單月，中央部委和地方政府出臺的房地產(chǎn)調控措施高達41次。雖然少于4月的60次，但連續兩月處于密集發(fā)布潮中。
上海易居研究院指出，隨著(zhù)部分熱點(diǎn)城市出現小陽(yáng)春，5月樓市調控頻頻，房企和購房者的資金端均有收緊，全國各地銀保監局針對違規向房地產(chǎn)放貸開(kāi)出了罰單，南京等部分二三線(xiàn)城市首套房房貸利率上調。此外，住建部對蘇州等4個(gè)房?jì)r(jià)漲幅過(guò)高的城市進(jìn)行預警提示。部分熱點(diǎn)城市的“一城一策”呼之欲出。
受此影響，5月重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)確有降溫表現，成交量再次步入下降通道，但各線(xiàn)城市市場(chǎng)持續分化。具體而言，一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求依舊堅挺，多數二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)明顯降溫，成交量均有不同程度的回落。
以蘇州為例，5月11日和5月16日，連續出臺樓市調控措施。5月24日，蘇州市政府部門(mén)召開(kāi)了主要開(kāi)發(fā)商座談會(huì )，并傳遞出多個(gè)信息，包括全年房?jì)r(jià)漲幅必須控制在5%以?xún)?；所有項目預售備案價(jià)不得超過(guò)四萬(wàn)；土地出讓指導價(jià)格會(huì )適當下調等等。
此后，蘇州樓市的交易量和價(jià)格均出現一定回落，市場(chǎng)中的觀(guān)望情緒開(kāi)始增多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，各地可用的調控手段非常豐富，且如預警機制等長(cháng)效機制已經(jīng)開(kāi)始運行，因此，要想快速給樓市降溫并不是難事。同時(shí)，總體來(lái)看，當前購房者的情緒也較為理性，恐慌性購房行為并未大面積發(fā)生。
張大偉表示，雖然房企很可能在6月增加供應沖刺半年報，但在未來(lái)的6-8月傳統淡季中，銷(xiāo)售依然壓力非常大。
根據中信建投的統計，6月1日到7日，重點(diǎn)城市新房成交面積同比下降4.00%，由正轉負，環(huán)比下降25.42%。其中，一線(xiàn)城市環(huán)比下降32.20%，二三線(xiàn)城市環(huán)比分別下降12.22%、36.54%。端午長(cháng)假期間，各地的交易數據也普遍低迷。
分析人士認為，隨著(zhù)貨幣化棚改進(jìn)入尾聲，以及市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售規模很難出現大幅增長(cháng)。光大證券預測，2019年全國新建商品住宅銷(xiāo)售額約12.7萬(wàn)億元，與上年持平；銷(xiāo)售面積約13.7億平方米，同比下降7.3%。其中，銷(xiāo)售增速將在今年第三季度見(jiàn)底。
