盡管樓市“小陽(yáng)春”之聲不斷，但隨著(zhù)五一小長(cháng)假落幕，假期熱銷(xiāo)效應并未如期光顧。據克而瑞監測數據，五一40個(gè)重點(diǎn)監測城市累計成交161萬(wàn)平方米，同比下降55%。各線(xiàn)城市成交量皆有回落，二線(xiàn)城市以下降68%同比跌幅居首。
自4月份以來(lái)，市場(chǎng)降溫勢頭就已顯現。該月全國28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2344萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均降2%。
業(yè)內觀(guān)點(diǎn)認為，當前一線(xiàn)和部分二線(xiàn)市場(chǎng)的階段復蘇，只是基于資金面、政策面的不確定性導致房?jì)r(jià)上漲恐慌預期不斷強化，推動(dòng)積壓的剛需、改善類(lèi)自住需求釋放?？只判枨蟆跋摹焙笫袌?chǎng)將復歸常態(tài)。
五一樓市成交遇冷
一季度以來(lái)，樓市熱度持續未退。全國70城房?jì)r(jià)上漲，部分城市土拍大熱，高溢價(jià)地塊頻頻。據CRIC監測全國重點(diǎn)城市商品住宅供求數據，一季度多數一二線(xiàn)城市同、環(huán)比皆實(shí)現正增長(cháng)，二線(xiàn)城市新開(kāi)項目去化率也有回升。
但此番勢頭并未穩定延續，五一假期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交遇冷。CRIC監測數據顯示，一線(xiàn)城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬(wàn)平方米，同比下降75%。僅深圳市場(chǎng)回暖，成交量同比增長(cháng)41%。
以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，5月1日至4日，北京新建住宅網(wǎng)簽242套，二手房住宅網(wǎng)簽134套。而一個(gè)月前的清明節三天假期，其新建住宅網(wǎng)簽358套，二手房住宅3天網(wǎng)簽141套，均高于五一假期套數。
值得注意的是，一向火熱的二線(xiàn)城市同樣“失約”。五一假期11個(gè)二線(xiàn)城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。合肥、長(cháng)沙、青島等市場(chǎng)顯著(zhù)轉冷，成交量同比跌幅超70%，南京、成都更是下跌超80%。
即使如蘇州，五一假期市場(chǎng)同樣遇冷。4月份蘇州房?jì)r(jià)、成交量雙雙上漲，多個(gè)板塊的“地王”紀錄被刷新，但五一期間其成交量同比下降16%。此外，25個(gè)三四線(xiàn)城市成交量同比下降43%，各城市市場(chǎng)顯著(zhù)分化。
自2018年下半年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調整期，市場(chǎng)慣有的小長(cháng)假熱銷(xiāo)效應明顯減弱?？硕鹧芯空J為，2019年五一假期，更多人還是選擇拜訪(fǎng)親友、外出旅游等，而非看房、購房。多數城市項目案場(chǎng)實(shí)際到訪(fǎng)量不盡如人意，成交量大幅回落也屬正?，F象。
“回暖”基礎不牢
實(shí)際上，市場(chǎng)降溫勢頭早已隱現。據克而瑞監測數據，4月全國28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2344萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均降2%。其中一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比降9%，同比升56%，廣州、深圳均階段性回調，環(huán)比降幅均在30%左右；二三線(xiàn)城市總體成交面積同、環(huán)比分別降6%和1%。
此外，據鏈家二手房實(shí)時(shí)交易監測數據，4月份一線(xiàn)城市成交出現20%~30%的環(huán)比下降。其中，北京二手房市場(chǎng)交易量環(huán)比下降34%。在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )看來(lái)，4月份環(huán)比下降并非市場(chǎng)轉冷，而是3月成交集中釋放后的自發(fā)回落。
這一判斷的基礎是，此前北京市場(chǎng)升溫是“升而不熱”。一季度比去年四季度升溫不少，但與往年年初升溫并無(wú)太多不同。之所以有好轉，一是調控效應進(jìn)一步被消化，二是部分地方降房貸利率、調整限購等政策帶來(lái)市場(chǎng)預期改善。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)同樣認為，對于類(lèi)似城市成交出現小幅下滑，或和此前需求提前透支有關(guān)。市場(chǎng)分化也將繼續存在，部分中小城市預計會(huì )降溫。
3月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”驟現。據克而瑞數據，新房市場(chǎng)連續兩月常規回落后，3月份商品住宅成交量迎來(lái)明顯回升，整體環(huán)比上漲73%，“小陽(yáng)春”行情確實(shí)顯著(zhù)發(fā)生。
據4月25日中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院發(fā)布的《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報告（201904）》，此次樓市“小陽(yáng)春”出現的主要原因有：
一是住房市場(chǎng)融資環(huán)境得到改善。資本市場(chǎng)的資金緊張狀況顯著(zhù)緩解，部分城市首套房貸利率已經(jīng)降至基準利率水平。
二是房?jì)r(jià)預期出現轉變。部分城市根據市場(chǎng)變化對房地產(chǎn)調控政策進(jìn)行了微調，一些城市取消或弱化了限價(jià)、限售等輔助性調控手段。部分潛在購房者認為房地產(chǎn)調控可能進(jìn)一步松動(dòng)，從而對房?jì)r(jià)預期由悲觀(guān)向謹慎樂(lè )觀(guān)轉變。
但高光之下，隨著(zhù)“紅五月”開(kāi)局遇冷，樓市陽(yáng)春之勢持續性存疑。
三四線(xiàn)城市回調壓力巨大
市場(chǎng)不確定性仍存時(shí)，中央政治局會(huì )議重申房住不炒、自然資源部強調分類(lèi)供地、住建部將對城市市場(chǎng)預警，政策信號再為樓市注入“穩定劑”。
許小樂(lè )認為，在穩增長(cháng)和防風(fēng)險之間，既要通過(guò)適度寬松的貨幣流動(dòng)性，加大對實(shí)體經(jīng)濟的支持，又要防止資金以不合法渠道流入房地產(chǎn)，進(jìn)一步推高杠桿。年初支撐首次置業(yè)購房者的杠桿可能會(huì )受到抑制，市場(chǎng)快速升溫的動(dòng)力難以為繼。
克而瑞研究同樣表明，當前一線(xiàn)和部分二線(xiàn)市場(chǎng)的階段復蘇，只是基于資金面、政策面的不確定性導致房?jì)r(jià)上漲恐慌預期不斷強化，推動(dòng)積壓的剛需、改善類(lèi)自住需求釋放?？只判枨蟆跋摹焙笫袌?chǎng)或將復歸常態(tài)。
“隨著(zhù)紅五月開(kāi)局不佳，未來(lái)城市成交分化格局將延續更長(cháng)時(shí)間?！笨硕鹧芯空J為，一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求相對充足，成交量仍可維持高位；三四線(xiàn)城市難言樂(lè )觀(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨一定的調整壓力。
具體來(lái)說(shuō)，長(cháng)三角部分城市如南京、杭州、合肥、蘇州等經(jīng)過(guò)2018年調整，市場(chǎng)已逐步回歸理性，供應也逐步放量。加之放開(kāi)落戶(hù)、限購松綁等新政，對成交也有一定刺激作用，預計這類(lèi)城市成交量會(huì )小幅轉暖。
以福州、廈門(mén)、南寧、昆明等核心二線(xiàn)城市為典型代表，土拍市場(chǎng)熱度居高不下，高溢價(jià)地塊頻出，成本驅動(dòng)增強了購房者對后市預期，加之政策調控也有不同程度松綁，市場(chǎng)回暖在意料之中。
中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等因人口基數較大、城市基礎配套完善，短期內市場(chǎng)需求依舊旺盛，熱度將持續一段時(shí)間。而沈陽(yáng)、大連、濟南等環(huán)渤海城市因成交低迷，庫存壓力相對較大，后期走勢不容樂(lè )觀(guān)。
實(shí)際上，城市分化之勢早已顯現。據上述社科院報告，在此前“小陽(yáng)春”態(tài)勢中，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)小幅上漲，準一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅擴大。但三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅略有收窄，“小陽(yáng)春”基礎并不牢固。
緯房指數監測顯示，2019年3月，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)平均環(huán)比上漲0.196%，漲幅比上月收窄0.213個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線(xiàn)樣本城市中，上漲的城市為72個(gè)，比上月減少2個(gè)。三四線(xiàn)城市中的上漲城市占比為61%，比上月減少1.7個(gè)百分點(diǎn)。
“從城市化總體格局看，三四線(xiàn)城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場(chǎng)相對不活躍，房?jì)r(jià)持續上漲動(dòng)力不足?！鄙鲜鰣蟾嬲J為，三四線(xiàn)城市“小陽(yáng)春”趨于消退，房?jì)r(jià)將穩中有降。
