近日，住房和城鄉建設部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制部署會(huì )。這場(chǎng)年初的重磅會(huì )議，被認為是了解當前房地產(chǎn)融資形勢和下一步房地產(chǎn)工作部署的權威風(fēng)向標。
房地產(chǎn)良性循環(huán)有賴(lài)于適度的供給與合理的需求。有分析指出，當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出問(wèn)題，是供給側結構性“去化”和需求側結構化“缺口”之間的矛盾。不難發(fā)現，當前相關(guān)部門(mén)的一系列發(fā)聲，針對的正是改善需求端預期與做好供給端保障。
重磅表態(tài)落地后，已有城市率先響應，業(yè)內預計未來(lái)供需兩端政策的持續加碼值得期待。
融資支持進(jìn)一步精準到“項目”
房地產(chǎn)需求端表現，既關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售回款、現金流狀況以及風(fēng)險化解工作，也關(guān)系著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。
住建部方面表示，加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見(jiàn)效，支持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”自2023年10月底的中央金融工作會(huì )議被首次提出后，成為對房企進(jìn)行融資支持的重要準則。住建部此番表態(tài)的重點(diǎn)，在于將支持的對象從“企業(yè)”細化到“項目”。
具體來(lái)看，住建部強調，針對當前部分房地產(chǎn)項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調本行政區域內金融機構發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求。
穩定的供給端是改善消費端預期的基礎。易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)梳理最近幾年的融資政策指出，其經(jīng)歷了“維護住房消費者合法權益”“金融16條”“三個(gè)不低于”的前三個(gè)階段，當前則進(jìn)入到“融資協(xié)調機制”的新階段。
“這一微妙變化也說(shuō)明過(guò)去一些融資支持政策或有效率打折扣的問(wèn)題，不能直達項目端?！眹儡S進(jìn)表示，政策基于新情況做了新的部署，通過(guò)市政府協(xié)調的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化和融資政策推動(dòng)進(jìn)行更好結合。
房地產(chǎn)項目“白名單”呼之欲出
“當前不同部門(mén)聚焦城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的落實(shí)，旨在推動(dòng)具體項目落地，探索出融資協(xié)調的成熟機制，解決銀行和房企雙方之間的不信任問(wèn)題，倒逼房企加強經(jīng)營(yíng)管理，落實(shí)對穩健企業(yè)的扶持?！睆V東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。
中指研究院發(fā)布的數據顯示，2023年，房企融資政策雖然出現邊際改善，但非銀融資規模延續下降的態(tài)勢。行業(yè)全年共實(shí)現非銀類(lèi)融資7222.7億元，同比下降15.1%。
這也呼吁著(zhù)機制確立后，抓落實(shí)的力度需要跟進(jìn)加大。對此，住建部方面表示，本月底前，第一批項目名單將落地，落地后即可爭取貸款。
與住建部同日，國家金融監督管理總局也召開(kāi)會(huì )議部署落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制相關(guān)工作。其中提到，要按照公平公正原則，篩選確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區域內金融機構推送。
“精準支持房地產(chǎn)項目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監劉水認為，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目加快審批流程，盡快形成實(shí)物投資，將有助于房地產(chǎn)投資企穩；另一方面，暫時(shí)遇到困難的項目受到融資支持，將有助于減少項目交付風(fēng)險，改善行業(yè)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)需求釋放，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩。
各地調控獲更充分自主權
住房城鄉建設部和國家金融監督管理總局的話(huà)音剛剛落地，便立刻有重點(diǎn)城市跟進(jìn)，再度打開(kāi)“工具箱”。
1月27日，廣州發(fā)文表示，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機構精準對接。廣州也由此成為了首個(gè)落地房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的城市。
與之形成合力、且引發(fā)更大關(guān)注的，還有廣州此番對限購政策的調整：在限購區域范圍內，購買(mǎi)建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。
為何將范圍劃到了120平方米這個(gè)數字？這吻合了近年廣州樓市改善型需求增多的趨勢。
據克而瑞統計數據，2023年廣州120平方米以上的一手、二手住宅成交占比，較2021年分別提高3.8個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)。具體到仍在執行限購的區域，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計供應10456套，占限購區的42%；成交8409套，占限購區的37%。
“作為在住建部會(huì )議后首個(gè)落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線(xiàn)城市，廣州也為其他城市政策調整方向提供參考，預計未來(lái)將有更多城市結合自身實(shí)際情況出臺調控優(yōu)化政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、健康、可持續發(fā)展?！敝兄秆芯吭喝A南分院總經(jīng)理楊紅俠認為。
同時(shí)，廣州針對本地實(shí)際情況出臺精準政策的體現，恰恰也應和著(zhù)住建部給各地調控的進(jìn)一步“放權”的政策方向。
住建部在上述會(huì )議中表示：要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產(chǎn)政策。
對于房地產(chǎn)調控，住房城鄉建設部部長(cháng)倪虹曾以“十家鍋灶九家不同”比喻。本次對今年城市調控政策方向的最新定調，也被認為傳遞出落實(shí)地方主體責任的強烈信號。
“預計2024年政策端將延續寬松基調，政策工具箱將從深度與廣度兩個(gè)維度上進(jìn)一步挖掘。今年房貸利率和首付比例仍有下調的可能，各地將針對自身情況進(jìn)行不同幅度的優(yōu)化調整?！敝T葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為。
