7月房企融資狀況仍未現明顯好轉。
據中指研究院監測，2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。
其中，信用債融資同比下降5.6%，環(huán)比上升7.2%；海外債融資同比下降98.0%，環(huán)比下降74.5%；信托融資同比下降85.5%，環(huán)比下降30.4%；ABS融資同比下降51.8%，環(huán)比下降1.8%。
“海外債、信托大幅回落是房企融資總額下降的主要原因，而民企償債狀況不佳，也影響了投資人對民企再融資能力的信心?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對記者表示。
不過(guò)，其認為，7月信用債同比變動(dòng)較小，已經(jīng)連續三個(gè)月發(fā)行額環(huán)比小幅正向增長(cháng)，說(shuō)明境內債融資已經(jīng)進(jìn)入平穩時(shí)期。
從7月房企融資結構來(lái)看，境內債仍處于主導地位。據信達證券統計，7月境內債發(fā)行561.1億元，同比下降15.1%。境內債發(fā)行主體仍以國企央企為主，除此之外還有龍湖等部分經(jīng)營(yíng)情況良好的民營(yíng)房企。
克而瑞數據顯示，7月發(fā)行債券的房企有15家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數環(huán)比減少1家。其中萬(wàn)科融資額度最高，合計64.0億元，平均融資利率3.1%；招商蛇口發(fā)行的一筆13億元的超短融利率僅為2.08%，為7月房企發(fā)行的所有債券中最低。
在海外債方面，中指院數據顯示，7月僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債。海外債展期情況加劇，通過(guò)交換要約重新上市的金額達395.8億人民幣，占今年以來(lái)交換要約金額的52.9%，包括富力地產(chǎn)于2022年-2024年到期的美元債完成債務(wù)重組，寶龍地產(chǎn)完成交換要約發(fā)行2筆美元債等。
“預計海外融資將繼續以延長(cháng)存量債務(wù)期限為主，在債務(wù)到期償還率不高、企業(yè)違約等情況下，新增融資額難以有所突破?！眲⑺嬖V記者。
在融資成本方面，據中指院統計，2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)平均融資利率為3.85%，同比下降1.28個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)。其中信用債平均利率為3.29%，同比下降0.67個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)；信托融資平均利率為7.67%，同比上升0.35個(gè)百分點(diǎn)。
“今年以來(lái)，其他渠道融資利率同比均為下降，僅信托利率同比為上升，是因為信托融資規模小、成本高，不再成為房企主要的融資渠道。7月單月房企信托融資自今年以來(lái)首次跌破百億，僅為84.8億元?！眲⑺Q(chēng)。
據克而瑞數據，7月房企債券到期規模高達830億元，為下半年償債最高峰。多家出險企業(yè)為7月到期債務(wù)申請了展期，展期總額達135.3億元，占當月到期額的16.6%。
“7月有8家房企被境外評級機構下調主體評級，3家房企被下調展望，7筆境外債發(fā)生實(shí)質(zhì)違約，違約本金合計18.61億美元，整體違約情況較上月有所惡化?！毙胚_證券分析師江宇輝表示。
劉水認為，近兩月持續有房企違約，說(shuō)明市場(chǎng)信心仍未修復，但受監管層一直強調“滿(mǎn)足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，融資環(huán)境有望改善。
值得關(guān)注的是，今年8月至年底，房地產(chǎn)行業(yè)償債規模將逐步下降，直至2023年1月償債規模才會(huì )再次上升，但壓力整體小于今年7月。
中指院數據顯示，2022年8月-12月房企到期債務(wù)約3894億元，其中海外債占比1328.9億元。
”2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為492億元，環(huán)比減少33.5%。從到期債券規模來(lái)看，單筆金額最高的是金融街于2015年發(fā)行的40億元公司債?！翱硕鸱治鰩熤赋?。
