近日，中國證券報記者走訪(fǎng)北京多個(gè)商住房樓盤(pán)發(fā)現，絕大多數商住二手房樓盤(pán)成交價(jià)相比2017年3月高位時(shí)幾近腰斬，不少業(yè)主因著(zhù)急出手不得不一再降價(jià)，所賣(mài)房款甚至已無(wú)法償還當年的銀行貸款。
2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》，自此商住房全面限購。如今，限購政策出臺3年有余，成交量相比峰值下跌超過(guò)95%。
價(jià)格現腰斬
“除了特別好的地段，北京二手商住房八成以上成交價(jià)跌了50%左右。目前多數二手商住房成交價(jià)格和2012年前后價(jià)格差不多?！币晃辉诒本氖律套》抠I(mǎi)賣(mài)近10年的中介人士對中國證券報記者表示，“限購政策出臺前，同一地段的商住房?jì)r(jià)格與住宅不相上下。3年過(guò)去了，住宅雖然也限購，但是價(jià)格仍然小幅攀升，商住房?jì)r(jià)格卻出現大幅下跌，目前均價(jià)普遍不及同一地段住宅價(jià)格的一半?！?/p>
2017年3月限購政策出臺前，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)商住房可以正常貸款，很多投資者當時(shí)貸款比例超過(guò)六成。隨著(zhù)房?jì)r(jià)下跌過(guò)半，目前市值已經(jīng)達不到銀行貸款總額。換句話(huà)說(shuō)，即便賣(mài)完房子，也無(wú)法全部?jì)斶€當時(shí)的銀行貸款，導致很多房源無(wú)法正常解除銀行質(zhì)押。
在近期成交的商住二手房中，上述現象比比皆是。以朝陽(yáng)區四環(huán)外十里河某商住二手房為例，中國證券報記者查詢(xún)該小區最新成交記錄發(fā)現，業(yè)主此前購買(mǎi)單價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，現在實(shí)際成交價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)與房屋原值相比跌幅接近50%。由于業(yè)主銀行貸款比例較高，其實(shí)際收到購房者交付的全部房款后，仍然不夠銀行貸款償還額。中介不得不另外主持簽訂三方協(xié)議，以借款方式讓購房者多交付一部分現金給業(yè)主，用于償還銀行貸款以解除質(zhì)押。
“如果不是著(zhù)急用錢(qián)，不可能這么割肉賣(mài)掉，賠得實(shí)在太多了?！倍辔辉诮诔鍪凵套》康臉I(yè)主對中國證券報記者表示，“當時(shí)買(mǎi)這種房子的人，一部分是為了投資，還有一部分是沒(méi)有購買(mǎi)住宅資格的人買(mǎi)來(lái)自住。當時(shí)不限購，既可以自由買(mǎi)賣(mài)，也可以高比例貸款，所以身邊很多做生意的人都選擇買(mǎi)這類(lèi)房子?，F在著(zhù)急用錢(qián)，賠得再多也要出手?！?/p>
不能貸款是主因
針對造成上述問(wèn)題的原因，中國證券報記者多方采訪(fǎng)了解到，限購政策出臺后，商住房只能全款購買(mǎi)，購買(mǎi)門(mén)檻提升，賣(mài)房的人遠遠多于購買(mǎi)者，供需失衡，是導致價(jià)格大幅下跌的主要原因。此外，限購政策實(shí)施以來(lái)，商住房的辦公屬性被進(jìn)一步明確，居住功能被淡化，此前流入商住房的熱錢(qián)逐步退出，也是商住房?jì)r(jià)格持續走低的一大原因。
限購政策規定，北京地區二手商住房需要公司或納稅、社保繳足5年的個(gè)人投資者全款購買(mǎi)。一手商住房則只能由公司全款購買(mǎi)，個(gè)人不能購買(mǎi)。但在很多中介的幫助下，個(gè)人通過(guò)注冊空殼公司也可以購買(mǎi)一手商住房。為了進(jìn)一步限制此類(lèi)投機現象，政府對很多商住房新建樓盤(pán)的單套面積最低值提出了較高要求，有的樓盤(pán)土地出讓時(shí)要求商住房單套最小面積不得小于200-500平方米。進(jìn)一步提高準入門(mén)檻，使得購房者需求進(jìn)一步被遏制。
“很多商住房當時(shí)在建的時(shí)候，打的就是擦邊球。無(wú)論是容積率、密度、物業(yè)管理、整體環(huán)境還是裝修、配套都是按照住宅標準建造的。不少商住房是民水、民電、有燃氣。除了無(wú)法落戶(hù)、上學(xué)以及產(chǎn)權不是70年外，和普通住宅沒(méi)有區別。所以限制政策出臺前，小戶(hù)型商住房特別容易賣(mài)?！倍辔簧套》夸N(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
“當時(shí)公司的銷(xiāo)售都喜歡去商住房樓盤(pán)賣(mài)房子，因為可以貸款，又不限購，且一居室小戶(hù)型很多。只要地段和開(kāi)發(fā)商稍微有點(diǎn)亮點(diǎn)，特別容易賣(mài)，基本就是一搶而空。每個(gè)商住房銷(xiāo)售都可以很輕松地做到百萬(wàn)以上的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)?！被貞洰斈晟套》夸N(xiāo)售盛況，某頭部房產(chǎn)中介銷(xiāo)售王紅（化名）仍然難掩激動(dòng)。
在低首付、高貸款、低總價(jià)、不限購、可居住等多重利好因素吸引下，原本用于辦公屬性的商住房，逐漸成為住宅的替代品，銷(xiāo)售價(jià)格也一路水漲船高。限購政策出臺前，商住房?jì)r(jià)格在短短的幾年時(shí)間，價(jià)格翻了一倍，與同一地段住宅不相上下。商住房銷(xiāo)售之火熱，可見(jiàn)一斑。
“2017年3月限購政策出臺后，前期賣(mài)商住房的銷(xiāo)售在接下來(lái)的一年里，基本什么也沒(méi)干，都在處理糾紛和退業(yè)績(jì)。最多的銷(xiāo)售退了200萬(wàn)業(yè)績(jì)?！蓖跫t介紹，“我自己退了50萬(wàn)業(yè)績(jì)。限購政策突然出臺，由于屬于合同中的不可抗力，很多本來(lái)有資質(zhì)的客戶(hù)也紛紛表示不要了，這類(lèi)糾紛一直持續到樓盤(pán)清盤(pán)為止?！?/p>
撿漏房源增多
中國證券報記者調研發(fā)現，目前掛牌賣(mài)出的二手商住房同一小區報價(jià)相差巨大，報價(jià)單價(jià)高的房源比單價(jià)低的房源高出一倍不止。
“現在商住房的行情是，如果著(zhù)急賣(mài)，必須得降價(jià)。掛高的都是不著(zhù)急賣(mài)的?！蔽挥诹h(huán)外某商住房銷(xiāo)售中介對中國證券報記者表示，“商住房業(yè)主中很大一部分屬于私人業(yè)主，受疫情影響，這類(lèi)業(yè)主很多著(zhù)急用錢(qián)，變現需求空前。這導致近期很多商住房樓盤(pán)出現撿漏房源，為了盡快成交，掛牌價(jià)格一降再降?！?/p>
據了解，在疫情期間，很多中介為了吸引購房者，改良了前期銷(xiāo)售政策，要求房源報價(jià)與真實(shí)成交價(jià)之間的差別不能超過(guò)3%，否則銷(xiāo)售人員業(yè)績(jì)將受到影響。在此背景下，著(zhù)急出售的房源成交價(jià)和報價(jià)之間的差距被一再縮小，導致?lián)炻┓吭醇ぴ??！芭R近簽約的房源系統報價(jià)基本沒(méi)有水分了?！?/p>
但有意思的是，記者走訪(fǎng)了解到，目前在售的新盤(pán)商住房中，有的仍然可以賣(mài)給個(gè)人，價(jià)格遠遠高于同地段商住二手房均價(jià)。銷(xiāo)售人員透露，限購政策出臺前，開(kāi)發(fā)商可能預見(jiàn)到有限購政策出臺，未雨綢繆，將當時(shí)還在建設的新房全部過(guò)戶(hù)到了內部員工名下，提前走了網(wǎng)簽程序。房子建好后，由于地段好、精裝修、不占用購房資質(zhì)、還可以賣(mài)給個(gè)人，所以?xún)r(jià)格比同地段二手商住房高出一倍不止?！斑@類(lèi)房子比較稀缺，屬于特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)品，如果跟同地段住宅比，也算是一種撿漏?！鄙鲜鲣N(xiāo)售表示。
