在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上?！吨袊鞘懈偁幜Φ?7次報告（主題報告）》顯示，2018年房地產(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的正向拉動(dòng)效應出現拐點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格泡沫風(fēng)險和結構性風(fēng)險，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)去庫存效果顯著(zhù)，但最近出現了反彈苗頭。房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在快速積累，但總體可控。房?jì)r(jià)對企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險。
一、住房發(fā)展與穩增長(cháng)存在倒U關(guān)系
在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上。從對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻度來(lái)看，結果顯示，2000年至2013年期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻度盡管存在波動(dòng)，但多年來(lái)基本維持在10%以上，那么我們是否可以據此得出房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻仍很重要這一結論呢？我們認為這可能掩蓋了房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的真實(shí)貢獻，特別是沒(méi)有考慮房地產(chǎn)對其他行業(yè)的負向影響，從而導致高估房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻度。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)存在正向的拉動(dòng)效應與負向的擠出效應。當房?jì)r(jià)水平較低時(shí)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的正向拉動(dòng)效應超過(guò)負向擠出效應，此時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于經(jīng)濟增長(cháng)；當房?jì)r(jià)水平過(guò)高時(shí)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的負向擠出效應將超過(guò)正向拉動(dòng)效應，此時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展將不利于經(jīng)濟增長(cháng)。因此，有必要全面考察房地產(chǎn)在經(jīng)濟增長(cháng)中所扮演的角色。
2018年房地產(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的正向拉動(dòng)效應出現拐點(diǎn)。本報告基于2010年至2016年中國家庭追蹤調查數據與2003年至2015年中國285座城市數據，綜合利用計量回歸等方法測算了房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的正向拉動(dòng)效應與負向擠出效應。研究發(fā)現，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)負向效應超過(guò)正向效應的臨界房?jì)r(jià)收入比為9。測算結果顯示，隨著(zhù)房?jì)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的正向拉動(dòng)效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點(diǎn)處的房?jì)r(jià)收入比為9左右。也就是說(shuō)，當房?jì)r(jià)收入比超過(guò)9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的影響將得不償失。
2018年中國城市房?jì)r(jià)正處于正向效應超過(guò)負向效應的拐點(diǎn)水平上。按照2018年中國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)計算，2018年中國房?jì)r(jià)收入比為9.3，剛超過(guò)拐點(diǎn)9，這意味著(zhù)如果未來(lái)中國城市房?jì)r(jià)繼續上漲，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的負向效應將超過(guò)正向效應。從不同城市來(lái)看，北京、上海、廣州與深圳等一線(xiàn)城市與廈門(mén)、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比都已經(jīng)超過(guò)9這一臨界點(diǎn)，上述城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的負向效應已經(jīng)超過(guò)正向效應。對于房?jì)r(jià)收入比過(guò)高的城市，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的同時(shí)，應切實(shí)提高居民可支配收入，讓收入跑贏(yíng)房?jì)r(jià)，將房?jì)r(jià)收入比保持在合理區間內。
?。▓坦P：曹清峰 馬洪福）
二、住房發(fā)展與調結構存在倒U關(guān)系
近年來(lái)，中國經(jīng)濟房地產(chǎn)化日益明顯。一方面，社會(huì )資金和銀行貸款中相當一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)，根據央行2019年發(fā)布的《2018年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2018年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20%，全年增加6.45萬(wàn)億元，占同期各項貸款增量的39.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額10.19萬(wàn)億元，同比增長(cháng)22.6%，增速比上年末高5.5個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，2018年以來(lái)，制造業(yè)企業(yè)面對國內外嚴峻的經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)的高回報以及制造業(yè)發(fā)展的不確定性，投資房地產(chǎn)成為重要的選擇。
房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結構存在著(zhù)倒U關(guān)系。這種影響的后果顯而易見(jiàn)，首先，企業(yè)最終會(huì )在生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資之間權衡，并將更多資源投入到房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)中，抽空生產(chǎn)性投資和創(chuàng )新性投資，形成配置效應。同時(shí)，低效率的實(shí)體生產(chǎn)者將會(huì )因為無(wú)法負擔提升的要素成本，逐漸增加房地產(chǎn)投資比重，最終退出實(shí)體經(jīng)濟生產(chǎn)，剩下效率較高生產(chǎn)者留在實(shí)體經(jīng)濟內，形成篩選效應。
本報告選擇使用2004年至2016年間全國城市房?jì)r(jià)和房?jì)r(jià)增長(cháng)速度（分總體房?jì)r(jià)和住宅市場(chǎng)房?jì)r(jià)）衡量房地產(chǎn)發(fā)展的影響，對應年份中不同地區間以專(zhuān)利轉讓數為代表的創(chuàng )新要素、進(jìn)入退出企業(yè)的全要素生產(chǎn)率、上市公司的多元化經(jīng)營(yíng)水平等。通過(guò)運用多種計量方法分析發(fā)現，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上升，產(chǎn)業(yè)存在三種發(fā)展方向，遷移、多元化和升級，三條產(chǎn)業(yè)升級的路徑作用不同，造成總體房?jì)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結構的倒U關(guān)系。
實(shí)證結果發(fā)現，在微觀(guān)層面上，在房?jì)r(jià)增速較高的城市，進(jìn)入企業(yè)和留存企業(yè)的生產(chǎn)率都會(huì )更高，說(shuō)明確實(shí)存在篩選效應，即“房?jì)r(jià)擠出生產(chǎn)”，同時(shí)，房?jì)r(jià)對于上述公司企業(yè)的生產(chǎn)率和多元化呈現非線(xiàn)性影響，即倒U型曲線(xiàn)關(guān)系，房?jì)r(jià)對企業(yè)生產(chǎn)效率和綜合發(fā)展存在拐點(diǎn)。
以全要素生產(chǎn)率為例，通過(guò)考察各城市近五年來(lái)平均商品房住宅房?jì)r(jià)所達到的水平，發(fā)現大部分城市的房?jì)r(jià)增速已突破拐點(diǎn)，很可能導致當地企業(yè)的全要素生產(chǎn)率下降。因此，未來(lái)的房地產(chǎn)政策應在穩定房?jì)r(jià)的基礎上，有選擇地引導制造業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和升級。
由此不難預估下一步針對產(chǎn)業(yè)結構的房地產(chǎn)政策。首先，在產(chǎn)業(yè)轉移方面，應根據產(chǎn)業(yè)特征，合理布局產(chǎn)業(yè)分布。其次，在產(chǎn)業(yè)多元化方面，應盡力打造專(zhuān)業(yè)化產(chǎn)業(yè)集群。最后，應打造城市間產(chǎn)業(yè)升級相關(guān)要素的流通機制，讓專(zhuān)利、人才、創(chuàng )新企業(yè)能夠自由流轉于不同城市之間。經(jīng)過(guò)推進(jìn)上述政策，有望將房?jì)r(jià)納入市場(chǎng)調節要素流動(dòng)的大格局中，通過(guò)房?jì)r(jià)促進(jìn)地區間企業(yè)分工，實(shí)現合理多元化，并最終推動(dòng)企業(yè)創(chuàng )新發(fā)展。
?。▓坦P：李啟航）
三、住房發(fā)展對防風(fēng)險具有雙重作用
房地產(chǎn)所涉及的風(fēng)險主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)自身風(fēng)險、房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險以及房地產(chǎn)相關(guān)的地方政府財政風(fēng)險。
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格泡沫風(fēng)險和結構性風(fēng)險，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)去庫存效果顯著(zhù)，但最近出現了反彈苗頭
第一，從房?jì)r(jià)收入比角度來(lái)看，中國主要城市的房?jì)r(jià)收入比遠超主要國際城市水平，出現房?jì)r(jià)泡沫跡象。在全球房?jì)r(jià)收入比排名前十位的城市中，中國城市占據8席，在房?jì)r(jià)收入比排名前二十位的城市中，中國城市占據16席，在房?jì)r(jià)收入比排名前四十位的城市中，中國城市總共占據20席。其中，北京、深圳、上海的房?jì)r(jià)收入比位居國內外主要城市前三位。
第二，從庫存去化周期的角度來(lái)看，過(guò)高的庫存去化周期問(wèn)題已經(jīng)得到明顯緩解，但有再次反彈的風(fēng)險。從2011年開(kāi)始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存去化周期不斷上升，房地產(chǎn)庫存去化周期由2011年的9.28個(gè)月上升到2015年的20.96個(gè)月。之后，伴隨著(zhù)去庫存政策的落地，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存去化周期開(kāi)始趨于下降，由最高點(diǎn)的20.96個(gè)月快速下降到2017年的11.58個(gè)月，基本恢復到合理水平，但2018年的庫存去化周期又有所上升。
第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結構性風(fēng)險，不同層級城市房?jì)r(jià)分化加劇。2001年，一二三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比分別是9.65、7.42、5.82、5.78，2016年一二三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比分別為16.18、7.13、5.29、4.87。
?。ㄙY料來(lái)源：國家統計局）
?。ǘ┓康禺a(chǎn)金融風(fēng)險正在快速積累，但總體可控
第一，居民部門(mén)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在上升，但尚未出現大的金融風(fēng)險。就個(gè)人住房貸款余額及其同比增長(cháng)率而言，從2006年6月至2018年12月份，個(gè)人住房貸款余額由21000億元猛增到258000億元，上漲了11倍。但是，與國際水平比較，中國居民部門(mén)的負債比率相對較低，尚未出現大的金融風(fēng)險。截至2017年末，在世界主要經(jīng)濟體中，中國的居民部門(mén)杠桿率位居第8，低于發(fā)達經(jīng)濟體的平均值（76.1%）和國際平均值（62.1%）。
第二，企業(yè)部門(mén)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在快速積累。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率雖有所下降，但總體較高，不良資產(chǎn)率也在快速上升。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高速擴張，導致房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下，一直維持在70%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)不良資產(chǎn)率自2016年以來(lái)又再度上升，可能引發(fā)一定的金融風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現金流動(dòng)負債比率低于安全標準，極易引發(fā)企業(yè)流動(dòng)性危機。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均速動(dòng)比率基本維持在50%到70%之間，特別是在2013年以后，下降幅度較大。與此同時(shí)，自2001年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均現金流動(dòng)負債比率出現震蕩式下跌。
第三，金融機構的房地產(chǎn)金融風(fēng)險也在加速積累，但總體而言，金融風(fēng)險依然在可控范圍內。房地產(chǎn)貸款數量持續攀升也對商業(yè)銀行有關(guān)金融指標造成了一定的壓力，商業(yè)銀行杠桿率和不良貸款比例持續上升，但在總體可控范圍內。伴隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)貸款數量飆升，商業(yè)銀行杠桿率在近幾年中一直處于上升通道，由2016年3月的6.4%小幅上升到2018年12月份的6.73%。另外，商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)率在經(jīng)歷了一輪下降之后又開(kāi)始進(jìn)入上漲態(tài)勢，從2011年9月份的0.9%上漲到2018年12月份的1.83%，增長(cháng)了近一倍。雖然商業(yè)銀行的存貸比、杠桿率和不良貸款率都有所上升，但是商業(yè)銀行的資本充足率基本維持在較高的水平，這說(shuō)明商業(yè)銀行的金融風(fēng)險隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱度上升而升高，但總體風(fēng)險是可控的。
?。ㄈ┓?jì)r(jià)對企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險
一般而言，當流動(dòng)資產(chǎn)大于流動(dòng)負債時(shí)，企業(yè)流動(dòng)性是比較安全的，不會(huì )出現償債問(wèn)題，但當流動(dòng)資產(chǎn)小于流動(dòng)負債時(shí)，企業(yè)就會(huì )出現償債問(wèn)題。通常，一家企業(yè)出現流動(dòng)性風(fēng)險的流動(dòng)比臨界點(diǎn)是1，但傳統上流動(dòng)比的最優(yōu)區間是1.5-2。與此同時(shí)，在國際上，速動(dòng)比保持在1以上比較合適，但在我國，企業(yè)較好的速動(dòng)比臨界點(diǎn)為0.9，如果速動(dòng)比低于0.9，企業(yè)就可能存在較大的流動(dòng)性風(fēng)險?；谝陨蠘藴?，通過(guò)對2016年各省份的流動(dòng)比和速動(dòng)比對比，可以發(fā)現遼寧、陜西、黑龍江、河北、云南、甘肅、內蒙古、寧夏、新疆、山西、青海等省份企業(yè)的流動(dòng)比低于1，存在較大的流動(dòng)性風(fēng)險。與此同時(shí)，上海、福建、廣東、湖南、河南、北京、江蘇、浙江等省份企業(yè)速動(dòng)比大于0.9，具有較好的流動(dòng)性。
房?jì)r(jià)對企業(yè)流動(dòng)性的影響則包括擠入和擠出兩種效應，房?jì)r(jià)與企業(yè)流動(dòng)比呈現U型關(guān)系，其拐點(diǎn)處的房?jì)r(jià)水平為13359元/平方米，當房?jì)r(jià)低于13359元/平方米時(shí)，房?jì)r(jià)的擠出效應要大于擠入效應，而當房?jì)r(jià)高于13359元/平方米時(shí)，房?jì)r(jià)的擠入效應則要大于擠出效應。
?。▓坦P：倪鵬飛 沈 立 龔維進(jìn) 蔣 震）
四、住房保障極大改善民生福祉
安居樂(lè )業(yè)是最大的民生，中低收入群體是民生保障的重點(diǎn)，住房保障是民生的重要基礎和組成部分。黨的十八大以來(lái)，住房保障在惠及民生方面作出了重要的創(chuàng )新探索，取得了舉世矚目的成就。
?。ㄒ唬﹦?chuàng )新探索住房保障惠及居住民生的多種途徑
第一，通過(guò)公共財政大力支持以及開(kāi)發(fā)性金融、PPP項目、PSL（抵押補充貸款）產(chǎn)品創(chuàng )新解決資金問(wèn)題，開(kāi)展大規模的棚戶(hù)區改造。
第二，共有產(chǎn)權房制度的發(fā)展可以滿(mǎn)足先租后售、先買(mǎi)部分產(chǎn)權后租、先買(mǎi)后住等多元化需求，北京等6城市試點(diǎn)發(fā)展共有產(chǎn)權房制度。
第三，通過(guò)“公廉并軌”運行，健全公共租賃住房分配管理制度，試點(diǎn)開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房，構建租購并舉的住房保障制度體系，促進(jìn)公共租賃房制度建設。
?。〝祿?lái)源：《中國統計年鑒》、Wind、住房和城鄉建設部網(wǎng)站）
?。ǘ┳》勘Ｕ匣菁懊裆〉镁薮蟪尚?/p>
第一，城鎮低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障范圍也明顯擴大。截至2005年底全國僅有32.9萬(wàn)戶(hù)最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍，截至2015年底全國累計用實(shí)物方式解決了近4300萬(wàn)戶(hù)城鎮中低收入家庭的住房困難，2017年底公共租賃住房在保家庭1658.26萬(wàn)戶(hù)、涉及4100多萬(wàn)城鎮中低收入住房困難群眾。2008年至2017年，累計有9000多萬(wàn)戶(hù)城鎮家庭通過(guò)實(shí)物分配、貨幣化補貼等方式獲得住房保障。2011年至2017年，全國累計建設公共租賃住房1299萬(wàn)套。
第二，建成5000萬(wàn)套保障性住房，1.5億低收入人口的住房得到解決。2008年至2017年，全國共開(kāi)工建設城鎮保障性住房和棚戶(hù)區改造住房6445萬(wàn)套以上，基本建成4901萬(wàn)套以上，2011年至2018年全國城鎮保障性安居工程建設總共完成投資11.57萬(wàn)億元。
第三，大規模的保障性住房和棚戶(hù)區改造擴大了內需，促進(jìn)經(jīng)濟平穩發(fā)展。如此大規模的工程帶動(dòng)了經(jīng)濟增長(cháng)，平均每年提供900萬(wàn)個(gè)以上就業(yè)崗位。以棚戶(hù)區改造為例，2013年以來(lái)，棚改完成投資7萬(wàn)多億元，有力帶動(dòng)了建材、裝修、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，棚改及相關(guān)產(chǎn)業(yè)總投資超過(guò)15萬(wàn)億元。
?。ㄈ┳》勘Ｕ匣菁白》棵裆鷳采w更多的階層和群體
第一，農民工、新市民住房支持和住房保障應該成為惠及民生的重點(diǎn)。2018年，農民工數量達到2.8億，但農民工的住房條件和環(huán)境極其惡劣，給農民工的生活帶來(lái)了很多的問(wèn)題，影響了國家的發(fā)展。但是，多數地區還沒(méi)有真正將農民工納入住房保障體系范圍，讓他們分享發(fā)展的成果和紅利，未來(lái)應將住房惠及民生的重點(diǎn)轉向農民工、新市民。
第二，各地積極探索解決人才安居樂(lè )業(yè)的住房民生問(wèn)題。中國進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)代，驅動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的因素更多依賴(lài)于人才紅利的釋放，住房保障制度由“?；尽毕颉按侔l(fā)展”轉變。應鼓勵各地積極探索各類(lèi)優(yōu)秀人才住房困難問(wèn)題的解決模式、方法和措施。
?。▓坦P：姜雪梅）
