2019年，在調控趨嚴的背景下，土地市場(chǎng)價(jià)格維持平穩運行，在“地王”數量大幅減少的同時(shí)，不少昔日“地王”入市后遭遇市場(chǎng)下行，尤其是熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市部分“地王”陷入尷尬境地。專(zhuān)家認為，未來(lái)在政策和市場(chǎng)雙重作用下，房企高質(zhì)量周轉模式將逐步顛覆囤地模式，土地市場(chǎng)將更趨于理性。
多數“地王”面臨虧損
據克而瑞地產(chǎn)研究中心統計，2019年北京地區八成“地王”已入市，入市項目平均入市周期達17個(gè)月，比全國平均入市周期多10個(gè)月左右。上海也有六成“地王”入市，平均入市周期達33個(gè)月，比全國平均入市周期多18個(gè)月。
易居中國CEO丁祖昱指出，目前盈利的“地王”項目?jì)H占少數，以北京為例，七成入市“地王”面臨虧損。此類(lèi)項目“房地差”多在1萬(wàn)元/平方米以下，“地房比”多在70%以上?！爱斍氨本┓科蟠蠖嘞萑搿r本賺吆喝’的窘境。隨著(zhù)保障房供應力度進(jìn)一步加大，項目去化速度愈發(fā)緩慢，資金回籠速度也勢必趨緩，未來(lái)北京房企的日子或更加艱難?！?/div>
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，北京、上海半數以上“地王”項目呈現虧損狀態(tài)。廣州“地王”項目上市情況稍好于京滬，主要是入市周期較長(cháng)，房?jì)r(jià)上漲空間相對較大。
克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監馬千里稱(chēng)，入市后不賺錢(qián)甚至面臨虧損的“地王”項目大多來(lái)自資金鏈存在巨大壓力或對項目本身信心不足的房企。
市場(chǎng)趨理性
“隨著(zhù)土地市場(chǎng)熱度下滑，高價(jià)地溢價(jià)率也在走低，‘地王’數量比前幾年明顯減少?！标愊稣J為，未來(lái)在調控政策逐步推進(jìn)及之前上市“地王”項目銷(xiāo)售不及預期的影響下，土地市場(chǎng)將越來(lái)越趨于理性，“地王”數量可能繼續減少。
從房企角度看，招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)主管分析師趙可表示，未來(lái)行業(yè)或將進(jìn)入融資端總量難松而結構改善，需求端因城施策式邊際改善但房?jì)r(jià)彈性受限的格局。高質(zhì)量周轉模式將逐步顛覆囤地模式。
同策研究院首席分析師張宏偉表示，在房企資金面緊張的情況下，房企拿地非常謹慎，投資標準較往年明顯提高。
馬千里指出，未來(lái)隨著(zhù)限地價(jià)、限售價(jià)、競配建、競自持等越來(lái)越普遍，昔日“地王”概念光環(huán)黯淡。
加強供給側改革
未來(lái)，大量歷史遺留問(wèn)題閑置土地資源被釋放，也有助于降低企業(yè)土地購置整體成本。中國指數研究院表示，“多主體供應在招拍掛制度完全建立之前就已存在，土地價(jià)格的運行也相對穩定。雖然當前的多主體供應與此前有很大不同，但仍會(huì )對企業(yè)獲取土地的整體成本產(chǎn)生較大影響?！?/div>
馬千里認為，從成本側控房?jì)r(jià)，通過(guò)競配建等變相提高拿地成本的模式值得商榷，而限售價(jià)、限地價(jià)等模式更值得推廣。
陳霄建議，要加強土地供給側改革，推動(dòng)土地利用方式的轉變和質(zhì)量的提升。建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，開(kāi)展多樣土地供應方式，如租讓結合等。在盤(pán)活存量上，推進(jìn)舊城改造和更新，對舊城等存量用地進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)利用等。
來(lái)源：中國證券報·中證網(wǎng)
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