房?jì)r(jià)拐點(diǎn)臨近？
1月16日，國家統計局發(fā)布了2018年12月70城房?jì)r(jià)數據。值得注意的是，被看作“市場(chǎng)風(fēng)向標”的二手房?jì)r(jià)格下調明顯，而新房?jì)r(jià)格依然上漲。其中，有22個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格下跌。本次數據引起市場(chǎng)熱議，有聲音表示“熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現”。亦有觀(guān)點(diǎn)認為剛需群體入市及業(yè)主上調報價(jià)等先行指標意味著(zhù)價(jià)格下調空間有限。
而政策對房?jì)r(jià)的影響亦不容忽視，從2018年12月以來(lái)，菏澤、廣州、珠海、青島等城市先后調整調控政策。因此從宏觀(guān)層面看，2019年房地產(chǎn)調控依然是從嚴為主，從微觀(guān)層面看，一些城市根據自身情況的微調或將密集出現。（包芳鳴）
盡管有所分化，但總體來(lái)看，無(wú)論新房還是二手房，價(jià)格漲幅都在收窄。去年12月，70城市新房?jì)r(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.8%，為去年6月以來(lái)的最低；二手房?jì)r(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.3%，為去年3月以來(lái)的最低。
經(jīng)過(guò)長(cháng)達兩年多的樓市調控，房?jì)r(jià)真正感受到了“泰山壓頂”。
1月16日，國家統計局發(fā)布2018年12月70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)數據。無(wú)論環(huán)比還是同比，無(wú)論新房還是二手房，房?jì)r(jià)下降城市的數量都在增加。其中，新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降的城市有8個(gè)，數量創(chuàng )2018年5月以來(lái)的新高。
被視為市場(chǎng)風(fēng)向標的二手房?jì)r(jià)格，更加值得關(guān)注。2018年12月，有22個(gè)城市的二手房?jì)r(jià)格出現環(huán)比下跌，這一數量為2016年以來(lái)的最多。
與新房市場(chǎng)相比，二手房受到的價(jià)格管制相對寬松，且在很多熱點(diǎn)城市，二手房交易已占據市場(chǎng)半數以上。業(yè)界普遍認為，二手房?jì)r(jià)格變化更能反映出市場(chǎng)趨勢。
有機構認為，22個(gè)城市二手房?jì)r(jià)下跌的現實(shí)，說(shuō)明房?jì)r(jià)正在走向下行的拐點(diǎn)。但這一觀(guān)點(diǎn)存在爭議。貝殼研究院指出，對價(jià)格更敏感的剛需群體，正在價(jià)格回穩后擇機入市，越來(lái)越多的業(yè)主也選擇上調報價(jià)。這些先行指標都意味著(zhù)，未來(lái)價(jià)格繼續下跌的空間有限。
房?jì)r(jià)出現兩種“分化”
由于調控政策出臺的時(shí)序和力度不同，不同層級城市之間的分化依然存在。
2018年12月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比11月擴大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，廣州以3.0%的漲幅位居70大中城市之首。
相比之下，31個(gè)二線(xiàn)城市和35個(gè)三線(xiàn)城市的新房?jì)r(jià)格環(huán)比均上漲0.7%，漲幅有所回落。其中，廈門(mén)的新房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌0.4%，是70個(gè)城市中跌幅最大的一個(gè)。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此的解讀為，2018年12月份，各地繼續堅持因城施策，切實(shí)履行城市主體責任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！耙痪€(xiàn)城市新建商品住宅年底成交有所增加，價(jià)格有所上漲，二三線(xiàn)城市則繼續保持穩定?！?/p>
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也認為，一線(xiàn)城市出臺調控政策的時(shí)間最早，如今，政策邊際效應出現下降，需求也有所釋放。其中，廣州的政策出現調整，房?jì)r(jià)變化也最為明顯。
相比之下，新房和二手房?jì)r(jià)格的分化更為引人注目。
2018年12月，新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降的城市有8個(gè)，二手房?jì)r(jià)格下降的城市則達到22個(gè)。在很多城市，新房和二手房?jì)r(jià)格出現相反的走勢。比如，廣州的新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲3.0%，二手房?jì)r(jià)格則下跌0.4%；北京新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲1.0%，二手房?jì)r(jià)格下跌0.2%。
據21世紀經(jīng)濟報道了解，新房?jì)r(jià)格一直受到政府部門(mén)的管控。2018年年末，部分熱點(diǎn)城市在新房項目預售中，對價(jià)格的審核有所放松，一批高價(jià)項目得以放行，這些城市的新房交易均價(jià)也被拉升。
與之相比，二手房?jì)r(jià)格所受限制較少，被認為更能代表市場(chǎng)水平。中原地產(chǎn)認為，“二手房市場(chǎng)的價(jià)格更代表市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格”。在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)過(guò)半，北京、上海二手房成交占比已經(jīng)超過(guò)80%。
該機構指出，二手房?jì)r(jià)格下降的22個(gè)城市，大多為熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，這是因為，嚴厲的信貸政策限制了改善型需求的釋放，并使得交易雙方的預期下滑。這也說(shuō)明，“熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現”。
對此，貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家、貝殼研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)稱(chēng)之為“從‘虛假繁榮’回歸理性”。
盡管有所分化，但總體來(lái)看，無(wú)論新房還是二手房，價(jià)格漲幅都在收窄。2018年12月，70城市新房?jì)r(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.8%，為去年6月以來(lái)的最低；二手房?jì)r(jià)格平均環(huán)比漲幅為0.3%，為去年3月以來(lái)的最低。
多數受訪(fǎng)者認為，長(cháng)期的樓市調控效果正在顯現。在新房市場(chǎng)，多數開(kāi)發(fā)商都感受到了資金壓力，2018年下半年以來(lái)，做出價(jià)格調整的項目越來(lái)越多；在二手房市場(chǎng)，價(jià)格談判的空間也明顯增大。
政策因素值得關(guān)注
70大中城市價(jià)格漲幅放緩，是否意味著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現拐點(diǎn)？
北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，12月通常是銷(xiāo)售規模較大的月份，很多房企會(huì )以?xún)r(jià)換量，沖擊年度業(yè)績(jì)。到2019年，雖然政策壓力仍大，但房企是否會(huì )繼續推行價(jià)格策略，目前尚存未知。
他認為，與房企策略相比，最大的未知因素在于政策走勢。
2018年12月以來(lái)，菏澤、廣州、珠海、青島等城市先后調整調控政策。雖然調整幅度不大，但在其示范意義的影響下，更多城市加入微調政策的行列。同時(shí)，其對市場(chǎng)預期的影響也不容忽視。
“開(kāi)發(fā)商并不期望政策出現大幅松綁，但即使有微調，也可能對房?jì)r(jià)形成支撐?！彼硎?。
第一太平戴維斯認為，在宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力加大的情況下，房地產(chǎn)政策微調的概率在增加。中央層面的核心框架（長(cháng)效機制、房住不炒、租售并舉）仍不會(huì )動(dòng)搖，但會(huì )適度放權給地方，強調因城施策。該機構預計，2019年房企的資金面會(huì )有所改善，因此新房?jì)r(jià)格沒(méi)有大幅下滑的動(dòng)力。
事實(shí)上，2018年年末，信貸政策也已經(jīng)出現細微的調整。
融360大數據顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%（相當于基準利率1.159倍），環(huán)比11月份下降0.53%，這是全國首套房平均利率23個(gè)月以來(lái)首次出現下降。分城市來(lái)看，2018年12月共有17個(gè)城市首套利率均值出現回調，北上廣深以及多數熱門(mén)二線(xiàn)城市首套利率均值均有不同程度下降。
券商普遍認為，行業(yè)調控從“一城一策”轉為“一城多策”，地方政府調控的空間較大。
二手房市場(chǎng)的變化也在發(fā)生。根據貝殼研究院的監測，2018年12月，13個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量環(huán)比增長(cháng)16.5%。其中，11城的帶看量和新增客源量環(huán)比回升，深圳、濟南及成都等城回升明顯。
楊現領(lǐng)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，均價(jià)的下跌，降低了入市門(mén)檻，對價(jià)格更敏感的剛需群體成為帶動(dòng)這些城市市場(chǎng)回溫的重要力量。隨著(zhù)需求回溫，業(yè)主預期也出現轉變，業(yè)主掛牌價(jià)跌幅收窄，漲價(jià)情況有所增多，這些先行指標意味著(zhù)價(jià)格繼續下跌的空間有限。
他同時(shí)指出，政策的中溫放松不意味著(zhù)轉向刺激，并且2019年新房供應的庫存相對較高，購房者選擇空間大，市場(chǎng)將保持平穩運行的態(tài)勢，不會(huì )出現明顯上行的動(dòng)力。
