年初樓市“小陽(yáng)春”，沒(méi)能延續到初夏。國家統計局18日公布的5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新房?jì)r(jià)格上漲的城市數量仍維持在67個(gè)，整體的環(huán)比漲幅雖有擴大，但同比漲幅出現小幅收窄。二手房?jì)r(jià)格穩定態(tài)勢更為明顯，一二三線(xiàn)城市漲幅全面放緩。

　　而據國家統計局14日公布的1~5月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況，今年前5個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降1.6%，單看5月數據，銷(xiāo)售面積同比下降了5.5%。業(yè)內人士認為，樓市“小陽(yáng)春”已經(jīng)退卻，全國市場(chǎng)趨于平穩，但分類(lèi)調控仍會(huì )繼續。對于那些3~4月房?jì)r(jià)上漲幅度較大、土地市場(chǎng)較熱的城市，或許會(huì )面臨“微收緊”。

　　二手房?jì)r(jià)漲幅全面放緩 

　　今年5月，在70個(gè)大中城市中，新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，僅上海、岳陽(yáng)環(huán)比下降0.1%，烏魯木齊持平。環(huán)比上漲的城市數量與4月份持平，仍維持在歷史高位。

　　漲幅方面，70城新房?jì)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.7%，同比上漲11.3%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，環(huán)比漲幅相比4月份有所擴大，說(shuō)明5月份房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力依然比較強。同比增幅方面，過(guò)去的13個(gè)月，新房同比增幅是持續擴大的，但5月出現小幅收窄，這從側面說(shuō)明，隨著(zhù)調控繼續，部分城市房?jì)r(jià)同比增幅擴大態(tài)勢或有改變。

　　二手房方面，價(jià)格環(huán)比上漲的城市有55個(gè)，4個(gè)持平，11個(gè)下降。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶(hù)端說(shuō)：“新建住宅網(wǎng)簽數據往往比較滯后，二手房數據更有代表性。70城房?jì)r(jià)中，變動(dòng)最明顯的數據就是二手房?jì)r(jià)格的平均環(huán)比漲幅，5月為平均環(huán)比上漲0.43%，相比4月份的0.53%明顯退燒，二手房?jì)r(jià)格漲幅正在全面放緩?！?/p>

　　分城市類(lèi)別來(lái)看，統計局初步測算，4個(gè)一線(xiàn)城市新房、二手房?jì)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%、0.1%，漲幅均比4月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱(chēng)，一線(xiàn)城市的穩定性依然較好，成交量保持平穩的同時(shí)，房?jì)r(jià)的變動(dòng)性較小。

　　數據顯示，31個(gè)二線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅與4月相同；二手住宅價(jià)格上漲0.5%，漲幅比4月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.6%，漲幅與4月相同。

　　張波對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，二三線(xiàn)城市的漲幅整體回落，但部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上行壓力依然較大，例如寧波、武漢、長(cháng)沙、重慶的新建商品住宅環(huán)比上漲明顯。因此，在因城施策的大背景下，5月份蘇州、杭州、合肥等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市出臺的“微收緊”政策，就是給熱點(diǎn)城市澆了點(diǎn)涼水，給影響市場(chǎng)穩定的各種苗頭打了“預防針”。

　　房?jì)r(jià)漲幅雖然有所回落，但仍有一些城市持續保持了較高熱度。統計局數據顯示，西安5月新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲2%，居70城首位，同比上漲24.4%，連續6個(gè)月居70城第一位。嚴躍進(jìn)稱(chēng)，西安的人才引入力度和城市建設力度都比較大，房?jì)r(jià)的絕對水平又偏低，這促使部分購房者積極入市。西安此前就對房屋交易秩序進(jìn)行了規范，但從5月的數據來(lái)看，后續仍有可能面臨管控。

　　銷(xiāo)售面積同比現負增長(cháng) 

　　1~5月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46075億元，同比增長(cháng)11.2%，增速比1~4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴躍進(jìn)認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落符合市場(chǎng)預期，出現這一狀況的原因有三個(gè)：一是房企購地積極性受到限制，尤其是部分城市近期土地市場(chǎng)管控比較嚴厲；二是資金面收緊后，房企放緩了開(kāi)工節奏，致使開(kāi)發(fā)投資增速減緩；三是金融大環(huán)境略有收緊，對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)生了影響。

　　購置土地方面，1~5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積、土地成交價(jià)款均出現了同比超30%的下滑，土地成交價(jià)款的降幅還擴大了2.1個(gè)百分點(diǎn)。張波稱(chēng)，1~5月的土地成交面積和金額下降趨勢并未改變，房企拿地謹慎度繼續提升。銀保監會(huì )近期重申了對房企的融資限制，資金監管的閥門(mén)“微收緊”直接影響到房企拿地的心態(tài)。

　　1~5月，全國商品房銷(xiāo)售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月擴大1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額51773億元，增長(cháng)6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。單看5月數據，當月全國商品房銷(xiāo)售面積為1.34億平米，相比2018年5月份的1.42億平米下降了5.5%。

　　對于銷(xiāo)售面積不振，張大偉稱(chēng)，樓市收緊政策再次明顯影響了市場(chǎng)，相比于3~4月，購房者5月的入市積極性開(kāi)始減弱。中原地產(chǎn)研究中心公布的數據顯示，5月份發(fā)布的各類(lèi)房地產(chǎn)調控措施高達41次，雖然少于4月的60次，但仍處于政策密集發(fā)布潮中。

　　樓市趨于穩定后，市場(chǎng)參與者的心態(tài)也發(fā)生了變化。58安居客線(xiàn)上調研數據顯示，5月是2019年以來(lái)第一次出現用戶(hù)和經(jīng)紀人信心指數雙降的月份，用戶(hù)信心指數的下降明顯大于經(jīng)紀人。

　　熱點(diǎn)城市調控加碼可能性大 

　　從2018年11月開(kāi)始，全國各地收緊樓市調控的政策明顯減少，但最近樓市再次出現波動(dòng)，調控政策隨之加碼。

　　5月17日，銀保監會(huì )發(fā)布通知要求，治理表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供融資等。緊接著(zhù)，5月18日，住建部在對6個(gè)城市進(jìn)行預警提示的基礎上，又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。

　　中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)調控政策發(fā)布次數高達205次，比2018年同期的159次上漲近30%。

　　“樓市依然會(huì )以平穩為主，市場(chǎng)過(guò)熱肯定會(huì )引來(lái)調控加碼。不過(guò)，政策力度沒(méi)有超過(guò)市場(chǎng)預期，但會(huì )在一定程度上緩解上漲壓力?！睆埓髠フJ為，這一輪“小陽(yáng)春”是由資金面寬松引起的，也會(huì )隨著(zhù)政策收緊而快速退卻，到了6~8月，市場(chǎng)有可能會(huì )進(jìn)入新一輪的調整期。

　　張波預計，未來(lái)調控的松緊變換將成為常態(tài)，這種變換在二線(xiàn)城市的體現更為明顯。市場(chǎng)熱度較高的城市，尤其是二線(xiàn)城市，未來(lái)調控加碼的可能性更大。3~4月份房?jì)r(jià)上漲幅度較大、土地市場(chǎng)較熱的城市，或許會(huì )面臨“微收緊”。

　　張波還稱(chēng)，2019年市場(chǎng)不會(huì )出現單邊市場(chǎng)熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動(dòng)應該是主流趨勢。