近期上市房企密集公布11月份銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，多數房企年底“搶收”效果明顯，11月份銷(xiāo)售額大幅增長(cháng)，帶動(dòng)前11月份銷(xiāo)售總金額大幅提升。世茂房地產(chǎn)、龍湖集團、陽(yáng)光城等房企已經(jīng)超額完成全年銷(xiāo)售目標。
在前11個(gè)月銷(xiāo)售整體良好的情況下，房企拿地規模也同步增長(cháng)，全國30個(gè)大中城市土地出讓規模創(chuàng )下歷史新高，其中第二梯隊的房企搶地堅決。
項目銷(xiāo)售情況良好
中指研究院數據顯示，已發(fā)布11月份銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的房企中，近8成銷(xiāo)售金額實(shí)現同比增長(cháng)。其中，越秀、中南置地、奧園、碧桂園等銷(xiāo)售額同比增幅較大。越秀房地產(chǎn)11月份共實(shí)現銷(xiāo)售金額78億元，同比增長(cháng)達202%，暫列第一。
不少房企已提前超額完成全年銷(xiāo)售目標?？硕饠祿@示，2019年前11月，世茂房地產(chǎn)、龍湖集團、陽(yáng)光城、金科、禹洲、中梁、寶龍等房企已提前完成全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)目標。
以世茂房地產(chǎn)為例，公司11月份合約銷(xiāo)售額約為305億元，同比增長(cháng)60%；合約銷(xiāo)售面積為178.31萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)61%。公司11月份平均銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米17106元。2019年前11個(gè)月，世茂房地產(chǎn)累計合約銷(xiāo)售額約為2277.3億元，累計合約銷(xiāo)售面積為1277.83萬(wàn)平方米，同比分別上升47%、36%。2019年世茂房地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標為2100億元，截至11月底已超額完成年度目標。
部分一線(xiàn)梯隊房企11月份銷(xiāo)售有所放緩，但由于前期項目銷(xiāo)售情況較好，完成全年銷(xiāo)售目標“觸手可及”。以中國恒大為例，公司2019年11月份共實(shí)現銷(xiāo)售金額370.6億元，同比增長(cháng)8.8%，環(huán)比下降59%。2019年前11個(gè)月，公司累計實(shí)現銷(xiāo)售金額5805.4億元，已完成全年銷(xiāo)售目標的97%。
土地市場(chǎng)高位運行
12月17日，財政部披露2019年11月份財政收支情況。在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅為5618億元，同比增長(cháng)6.7%；土地增值稅為5862億元，同比增長(cháng)12.4%；房產(chǎn)稅為2672億元，同比增長(cháng)1.8%；耕地占用稅為1227億元，同比增長(cháng)5.9%；城鎮土地使用稅為1977億元，同比下降10.3%。地方政府性基金預算本級收入為64365億元，同比增長(cháng)10%，其中土地出讓收入同比增長(cháng)8.1%。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，土地市場(chǎng)繼續高位運行。截至12月17日，2019年50個(gè)大中城市合計賣(mài)地3.97萬(wàn)億元，同比上漲16.3%，刷新歷史紀錄。其中杭州合計出讓土地金額達到2709億元，位列第一。上海賣(mài)地1822億元，蘇州賣(mài)地1683億元，緊隨其后。另外，昆明、溫州等16個(gè)城市賣(mài)地金額超過(guò)500億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從全國土地市場(chǎng)看，2019年二季度明顯沖高，三季度在政策的影響下，土地市場(chǎng)有所退燒，但整體依然高位運行。
對于房企而言，最近幾個(gè)月，各地的土地市場(chǎng)約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房都有所調整。在這種情況下，疊加部分城市的限價(jià)政策微調，開(kāi)發(fā)商拿地積極性提高。從市場(chǎng)變化看，第二梯隊的房企搶地堅決。
張大偉預計，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢依然會(huì )出現分化。房企對非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)會(huì )出現下調，但對優(yōu)質(zhì)土地的爭搶依然激烈。雖然一二線(xiàn)城市調控政策嚴格，但對于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，依然會(huì )集中拿地。
從近期房企拿地情況看，不少頭部房企加大三四線(xiàn)城市的拿地力度。以華夏幸福為例，公司近日公告，11月1日至11月30日，公司下屬公司在河南省新鄭市、安徽省長(cháng)豐縣、浙江省嘉善縣、湖北省孝感市、湖南省湘潭市合計獲得7宗地塊，土地面積合計約為19.5萬(wàn)平方米，成交金額合計約為4.17億元。從地塊位置看，均為三四線(xiàn)城市。華夏幸福表示，上述土地使用權的獲取符合公司的土地儲備策略，有助于進(jìn)一步提升公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，保障公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)及配套業(yè)務(wù)實(shí)現可持續發(fā)展。
三四線(xiàn)城市受關(guān)注
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波指出，房企在整個(gè)四季度“搶收”的現象普遍，預計12月份商品房成交水平或有可能超過(guò)11月份。今年“金九銀十”成色不足，11月樓市降溫依然在延續。雖然人才政策在一定程度上提升各地樓市，尤其是三四線(xiàn)城市的熱度，使得房企以?xún)r(jià)換量得以持續。隨著(zhù)年末返鄉高潮的到來(lái)，返鄉置業(yè)人群將帶動(dòng)城市熱點(diǎn)切換，三四線(xiàn)城市將獲得更多關(guān)注。
張波稱(chēng)，從11月份數據來(lái)看，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.9%和1.0%，漲幅較上月分別擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)春節臨近，市場(chǎng)整體購房需求量會(huì )減少，房?jì)r(jià)在歲末年初很難有大起伏。
張波指出，未來(lái)房?jì)r(jià)穩定依然是重中之重，對于過(guò)熱城市的調控仍會(huì )保持一定高壓，房?jì)r(jià)下行壓力較大的三四線(xiàn)及以下城市或有政策出臺。從58安居客線(xiàn)上平臺的調研數據來(lái)看，11月購房者信心指數為99.8，環(huán)比上升6.1%；經(jīng)紀人信心指數為102.6，環(huán)比下降1.3%，比10月1.7%的降幅有所收窄，可見(jiàn)用戶(hù)和經(jīng)紀人信心都有所回調。
張大偉表示，在三四線(xiàn)城市樓市依然相對低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線(xiàn)城市，導致一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)升溫，未來(lái)三四城市不排除有新的樓市政策出現。
