近日，國家統計局發(fā)布1-10月份房地產(chǎn)數據。最大的變化就是，今年前10個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積年內首次實(shí)現了正增長(cháng)(0.1%)，單月銷(xiāo)售同比已連續4個(gè)月正增長(cháng)。這個(gè)數據顯然有悖于業(yè)內對今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售將下滑的普遍預判。另外，10月份的數據顯示，房地產(chǎn)全鏈條表現出了改善跡象。除了中游的銷(xiāo)售外，上游的拿地和開(kāi)工、下游的竣工，也都趨于向好走勢。

　　在開(kāi)發(fā)商普遍奉行“快周轉”的策略下，土地購置改善后，新開(kāi)工增速重回上升通道。1-10月份，全國房屋新開(kāi)工同比增速結束了今年4月以來(lái)連續5個(gè)月下降的態(tài)勢，前10個(gè)月達到10%，比1-9月份回升了1.4個(gè)百分點(diǎn)，單月新開(kāi)工增幅(23.3%)創(chuàng )今年新高。

　　下半年以來(lái)，下游竣工一直呈現改善態(tài)勢。1-10月份，竣工面積降速已從1-7月份的-12.7%收窄至-5.5%，有望在今年末或明年初結束2017年以來(lái)負增長(cháng)的態(tài)勢。10月份單月竣工增速達19.2%，創(chuàng )年內新高。這意味著(zhù)，近幾年開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售高峰，即將轉化為竣工和交付高峰。

　　根據中原地產(chǎn)研究中心統計，前10個(gè)月國家及各地共發(fā)布482次調控相關(guān)政策，平均每個(gè)工作日有2次以上調控，刷新歷史紀錄。而且，今年樓市調控開(kāi)始向長(cháng)效機制轉變。一是融資端控制資金流向房地產(chǎn)。另外，LPR新貸款定價(jià)機制推出，彰顯了監管層要建立資金“去地產(chǎn)、回實(shí)體”這一長(cháng)效機制的決心。

　　二是國家提出“不以地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，各地直接或間接松綁調控政策、托底樓市的“小動(dòng)作”被叫停。今年以來(lái)，市場(chǎng)預期較悲觀(guān)，開(kāi)發(fā)商普遍降價(jià)促銷(xiāo)，而調控加碼“融資端”以后，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增速呈下降態(tài)勢，從上半年的7.5%左右降至7%，其中國內貸款和自籌資金下降明顯。那么，市場(chǎng)預期、政策環(huán)境、資金環(huán)境不友好的情況下，緣何房地產(chǎn)還能明顯改善呢？

　　首先，去年低基數是今年10月份全鏈條改善的重要原因。比如，去年10月份新開(kāi)工面積只有1.6億平方米，較去年下半年其余月份(都在2億平米以上)的差距較大。再比如，今年8月份開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商大規模促銷(xiāo)，銷(xiāo)售均價(jià)(銷(xiāo)售金額/銷(xiāo)售面積)連續4個(gè)月下降。這對于促進(jìn)銷(xiāo)售，有很大的改善。另外，基于行業(yè)內外大環(huán)境的判斷，當下開(kāi)發(fā)商普遍預期，全國新房銷(xiāo)售空間趨于見(jiàn)頂(大概就在17億平方米左右)。特別是，外源融資渠道緊縮后，內源融資(開(kāi)發(fā)貸+銷(xiāo)售回款)備受重視。于是，在需求端尚穩定的情況下，各大開(kāi)發(fā)商將“快周轉”發(fā)揮到極致，“搶跑”銷(xiāo)售節點(diǎn)，提高存貨周轉率，工程節點(diǎn)考核趨嚴，新開(kāi)工鋪排向“飽和備貨”靠攏，以搶奪寶貴的增量空間。所以，新開(kāi)工就表現出了良好的走勢。

　　其次，從融資成本、政策傾向看，行業(yè)發(fā)展越來(lái)越有利于大房企，大房企拿地相對穩定。比如，一般來(lái)說(shuō)，TOP100序列的房企，才能進(jìn)入銀行信貸白名單。TOP30房企的融資成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3個(gè)百分點(diǎn)。因此，行業(yè)集中度明顯提升，都力爭往TOP100序列里靠，房企銷(xiāo)售、拿地等方面的競爭越來(lái)越激烈。

　　再次，今年各地(包括三線(xiàn)城市、四線(xiàn)城市)在售庫存普遍不高。特別是，近期地方政府普遍面臨財政收支壓力，土地市場(chǎng)上很多優(yōu)質(zhì)、低底價(jià)地塊放出來(lái)，四季度拿地窗口開(kāi)始出現?；凇把a庫存”、提高銷(xiāo)售排名的需要，近期大中型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始增加拿地，從而助推土地市場(chǎng)趨于好轉，這就為行業(yè)全鏈條快速循環(huán)創(chuàng )造了條件。

　　展望2020年，在“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的基調下，房地產(chǎn)調控會(huì )更加強調“一城一策”，融資環(huán)境也將張弛有度，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )更加分化，但總體表現為上中下游平穩。