平靜了幾個(gè)月的成都樓市，像被投入了一枚石子的湖面，重新泛起了漣漪。
6月15日，成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )官網(wǎng)的預售公示，仁恒濱河灣一批新房源取得了預售證。
這個(gè)位于成都攀成鋼片區的知名高端住宅小區，前期房源在二手市場(chǎng)的單價(jià)已達到3.5萬(wàn)元，而此次的新房源均價(jià)為2萬(wàn)元左右。
巨大的價(jià)差點(diǎn)燃了成都購房者和投資客的熱情，6月17日周末的開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)刷爆了朋友圈。
在成都很多業(yè)內人士看來(lái)，這一超低的價(jià)格源于限價(jià)政策的嚴厲執行。而在此前的一季度，限價(jià)并沒(méi)有卡得如此之嚴，一些單價(jià)過(guò)3萬(wàn)的項目得以放行。
21世紀經(jīng)濟報道的調查顯示，今年春節前后，許多城市的限價(jià)都曾悄然寬松過(guò)，一些豪宅和高端樓盤(pán)趁機入市。
然而隨之而來(lái)的“小陽(yáng)春”和信貸寬松，讓一些區域房?jì)r(jià)重新?lián)P頭，土地市場(chǎng)也出現了“搶地”現象。
成都限價(jià)的再收緊與一二線(xiàn)城市的調控基調一脈相承。在“房住不炒”的基調下，住建部出面警示部分城市；銀保監會(huì )也拋出了“23號文”以及銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清的“房地產(chǎn)金融風(fēng)險”論，區域市場(chǎng)的各類(lèi)調控有重新收緊之勢，包括限價(jià)。
6月18日，國家統計局數據顯示，5月70大中城市房?jì)r(jià)漲幅已全面放緩，市場(chǎng)降溫明顯。
“小陽(yáng)春”背后
在經(jīng)歷了2018年下半年樓市的“寒冬”后，今年3、4月份，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出現了一波“小陽(yáng)春”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此輪樓市回暖關(guān)鍵是信貸的寬松，個(gè)貸和開(kāi)發(fā)貸、公司債等都明顯增加。
央行5月統計報告顯示，前5個(gè)月住戶(hù)部分中長(cháng)期貸款上漲了2.27萬(wàn)億，創(chuàng )了歷史新高；中原指出，中長(cháng)期貸款中大部分是房貸。
此外，調控政策的微調也是助推因素。去年年底，湖南衡陽(yáng)宣布暫停實(shí)施了一年的限價(jià)政策，成為全國首例取消限價(jià)的城市。
據記者調查，去年底以來(lái)，很多一二線(xiàn)城市的限價(jià)政策都有所松動(dòng)。
以成都為例，僅在今年2月份，成都市就有3個(gè)“高價(jià)”樓盤(pán)拿到預售證，包括首開(kāi)金茂府、融信公館1-3號樓、以及金科博翠府。
其中，2月2日拿到預售許可證的首開(kāi)金茂府，單價(jià)為28600-31300元/平方米，是限價(jià)來(lái)首個(gè)突破3萬(wàn)的項目。
成都地區并非個(gè)例，早在2018年10月，北京再次出現單價(jià)破10萬(wàn)的新房，泰禾·西府大院（泰禾西府玉苑）預售的6棟樓盤(pán)均價(jià)達到11.3萬(wàn)元/平方米。
幾乎同時(shí)，廣州有關(guān)部門(mén)表示，從2018年10月22日起，南沙、花都、增城的房?jì)r(jià)將按真實(shí)價(jià)報備，相當于放松了限價(jià)。此后，廣州樓市的“雙合同”現象大幅減少。
2019年春節后限價(jià)微調的城市更多。2月份，深圳華潤瑞府開(kāi)盤(pán)，備案均價(jià)達15.8萬(wàn)/平方米，突破了深圳過(guò)去兩年的最高售價(jià)；杭州的純新盤(pán)龍湖·春江天越出現了均價(jià)29500元/平米的房源，也創(chuàng )造了區域新高；南京的中海城南公館均價(jià)34000-39000元/平方米，突破了城南板塊3.5萬(wàn)限價(jià)。
對于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)論是新房的成交還是未來(lái)的利潤，限價(jià)的松動(dòng)和微調利好巨大。佛山一名開(kāi)發(fā)商表示，去年底以來(lái)因為限價(jià)的微調，項目不再以“雙合同”出售，購房者的首付變低了，房子又好賣(mài)了，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)出現明顯增長(cháng)。
從前5月的銷(xiāo)售數據來(lái)看，受益于一二線(xiàn)城市限價(jià)的松動(dòng)，重點(diǎn)布局這些城市開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jì)表現突出，如華潤、泰禾、融創(chuàng )等。
開(kāi)發(fā)商再一次樂(lè )觀(guān)起來(lái)。張大偉表示，2019年春節過(guò)后，部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)出現小陽(yáng)春行情，使得不少開(kāi)發(fā)商對后期市場(chǎng)預期轉向樂(lè )觀(guān)；此外，2019年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度緩解，在資金充裕的情況下，房企“搶地”現象再次出現。
限價(jià)沖擊力
不過(guò)，5月以來(lái)尤其是進(jìn)入6月后，“小陽(yáng)春”行情漸失，樓市終究還是沒(méi)能“入夏”。
“從2018年11月開(kāi)始，全國各地收緊樓市調控政策的明顯減少，但最近市場(chǎng)炒作氛圍再起，部分城市再次收緊了調控?！睆埓髠フf(shuō)。
受限價(jià)重新嚴格、收緊影響，成都仁恒新房單價(jià)遠低于二手房并非個(gè)案。6月6日，位于成都東二環(huán)的華潤悅璽獲得預售證，精裝價(jià)格為16240-17634元/平方米，也低于市場(chǎng)預期。
與此同時(shí)，即使限價(jià)嚴厲，成都樓市也出現了明顯分化。位于郫都區古鎮蜀源大道三段的瑞和上院（雄飛上院）于5月21日推盤(pán)，推盤(pán)價(jià)格為7369-8370/平方米，面積區間為82-123平方米，雖然本批次房源套數為313套，但只有12個(gè)人參與搖號。
二手房市場(chǎng)也趨于冷清。據貝殼研究院數據，6月第一周，成都市鏈家二手房成交量環(huán)比下滑5.4%，成交均價(jià)14182元/平方米，環(huán)比下跌5.2%，在14個(gè)重點(diǎn)城市中，成都市跌幅最大。
另以深圳為例，進(jìn)入6月，深圳未再批售高單價(jià)項目。據記者了解，類(lèi)似泰禾尖崗山“地王”項目的擬售單價(jià)在20萬(wàn)左右的情形，是無(wú)法拿到預售證的。
此外，北京5、6月入市的大多是限競房項目，豪宅項目幾乎沒(méi)有出現；在佛山，開(kāi)發(fā)商普遍擔心，被住建部警示后，佛山限價(jià)政策將進(jìn)一步收緊。
“開(kāi)發(fā)商都很關(guān)注限價(jià)政策的變化，很多時(shí)候變化并沒(méi)有明確的文件，但從批售行為上可以判斷政府的決策趨勢，是收緊還是松動(dòng)，近期很明顯沒(méi)有批10萬(wàn)單價(jià)的項目了?！鄙钲谝婚_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負責人說(shuō)。
對此，易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，從當前樓市看，重申房住不炒的調控基調，勢必帶來(lái)各地相關(guān)政策的收緊，預計限價(jià)政策在很多城市也會(huì )重新嚴格執行。
他判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期將會(huì )改變；今年下半年樓市會(huì )呈現V字形的走勢，即三季度會(huì )降溫，四季度會(huì )略有反彈。
張大偉則認為，目前看，這一輪因為2019年初資金寬松帶來(lái)的小陽(yáng)春，在政策影響下快速退燒，6-8月有可能會(huì )進(jìn)入新一輪的調整期。
據6月18日國家統計局數據顯示，5月份70城房?jì)r(jià)熱度已呈下降趨勢，尤其是一二線(xiàn)城市，一、二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落。
