2019年5月，全國住宅市場(chǎng)成交整體平淡，傳統的“紅五月”行情并未出現。即使在五一黃金周期間，更多人還是選擇拜訪(fǎng)親友、外出旅游等，而非看房、購房。業(yè)內分析認為，2019年3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的短暫“小陽(yáng)春”并未持續，5月份銷(xiāo)售市場(chǎng)整體低迷，多數城市項目案場(chǎng)實(shí)際到訪(fǎng)量不盡人意，成交量大幅回落。
“紅五月”熱銷(xiāo)行情不再
近日，記者在河北環(huán)京地區走訪(fǎng)發(fā)現，2019開(kāi)年以來(lái)“北三縣”樓市銷(xiāo)售價(jià)格有所上漲，前來(lái)看房的人數明顯增加。不過(guò)，截至5月份，受到嚴格限購政策影響，銷(xiāo)售數量基本處于休眠狀態(tài)，房地產(chǎn)去庫存壓力凸顯。
“已經(jīng)快2年沒(méi)這么多人來(lái)看房了?！蔽挥谘嘟际谞柼鸪鞘蹣翘幍囊晃恢脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)。兩年前，環(huán)北京的廊坊等城市出臺限購政策，當地房?jì)r(jià)迅速“腰斬”，成交量也陷入冰點(diǎn)。
2018年四季度起，“北三縣”利好不斷。尤其是地鐵線(xiàn)路的直接利好，沿線(xiàn)公寓的銷(xiāo)售價(jià)格較2018年底上漲了2000元。不過(guò)，樓市并未擺脫有價(jià)無(wú)市的尷尬局面。上述置業(yè)顧問(wèn)表示，“2019年以來(lái)，盡管訪(fǎng)客帶看數量有所增加，但是成交量仍然處于低谷，不少中介公司已經(jīng)倒閉?！?/p>
不僅僅是環(huán)北京地區，克而瑞研究中心的統計數據顯示，5月份以來(lái)，各線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷。以五一黃金周的成交數據為例，受監測的40個(gè)重點(diǎn)城市累計成交161萬(wàn)平方米，同比下降55%。各線(xiàn)城市成交量皆有回落，二線(xiàn)城市以-68%同比跌幅居首。
具體來(lái)看，4個(gè)一線(xiàn)城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬(wàn)平方米，同比下降75%。深圳市場(chǎng)回暖，成交量同比增長(cháng)41%。11個(gè)二線(xiàn)城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。合肥、長(cháng)沙、青島等市場(chǎng)顯著(zhù)轉冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。
25個(gè)三四線(xiàn)城市成交量同比下降43%，各城市市場(chǎng)顯著(zhù)分化。其中，惠州、溫州、湖州市場(chǎng)熱度明顯不及去年同期，成交量同比均腰斬。五一假期揚州、韶關(guān)樓市異常冷清，成交量均不足1萬(wàn)平方米，同比跌幅超-90%。
樓市去化壓力普遍增加
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至目前，北京樓市庫存已經(jīng)達到7.13萬(wàn)套，創(chuàng )下近8年來(lái)新高。事實(shí)上，北京樓市在近一年的時(shí)間中庫存上漲近2萬(wàn)套，上漲幅度高達42%，尤其是2018年下半年再次出現了明顯的供應井噴現象。
“在過(guò)去3年，北京累計出讓了95宗商品房住宅地塊（限競房92宗），合計規劃的商品房建筑面積達到了851萬(wàn)平方米?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，“按照正常的投資邏輯，疊加建安稅費等投資，這90多個(gè)項目大約合計是5000億的投資規模。不過(guò)，截至目前銷(xiāo)售規模僅有500億?！?/p>
“一方面，北京市場(chǎng)過(guò)去2年土地供應規模逐漸開(kāi)始反映到住宅房源數量上，預計后續還將有大量上市。另一方面，供應扎堆現象明顯，購房者仍然全面觀(guān)望，這使得供大于求局面不斷加劇?！睆埓髠ケ硎?。
距離北京最近的河北“北三縣”同樣面臨去化壓力。2019年3月以來(lái)，廊坊市政府啟動(dòng)了整治全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違法銷(xiāo)售專(zhuān)項行動(dòng)，嚴查規避限購政策等12種違法銷(xiāo)售行為。
業(yè)內人士指出，這幾乎“堵死”了企圖先交房款再補社保的購房群體，開(kāi)發(fā)商、中介售樓壓力進(jìn)一步增大。廊坊市住房和城鄉建設局數據顯示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面積從1761萬(wàn)平方米降至746萬(wàn)平方米、381萬(wàn)平方米，其中住宅成交面積從1603萬(wàn)平方米降至638萬(wàn)平方米、277萬(wàn)平方米，呈斷崖式暴跌態(tài)勢。大廠(chǎng)回族自治縣與通州區隔河相望。經(jīng)過(guò)嚴格限購等政策調控，2018年新建商品房成交344套、3.9萬(wàn)平方米，同比下降95％，其中住宅159套、1.52萬(wàn)平方米，同比下降98％。
根據易居房地產(chǎn)研究院針對全國百城住宅庫存的監測數據，截至2019年3月底，受監測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45010萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.0%。觀(guān)察歷史數據，2018年9月份以來(lái)，百城住宅庫存一改此前持續下降的態(tài)勢，開(kāi)始步入上行通道。
“預計二季度庫存依然會(huì )有攀升的可能?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)分析表示，2019年3月，受監測的100個(gè)城市中，有51個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。其中惠州、福州和廊坊3個(gè)城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達到104%、82%和79%。
對比各線(xiàn)城市庫存數據，可以看出，三四線(xiàn)城市庫存拉升的態(tài)勢更為明顯。2018年11月份以來(lái)，三四線(xiàn)城市庫存就呈現了持續性的環(huán)比和同比正增長(cháng)態(tài)勢。尤其是，近5個(gè)月來(lái)三四線(xiàn)城市的庫存一直在明顯攀升。嚴躍進(jìn)指出，“三四線(xiàn)樓市已經(jīng)步入明顯降溫通道，進(jìn)而使得庫存去化壓力重新增加?！?/p>
部分城市嘗試轉型發(fā)展
由于近一個(gè)月來(lái)部分城市土地市場(chǎng)升溫，從4月開(kāi)始到現在，已經(jīng)有接近20個(gè)部委與城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)收緊類(lèi)的調控政策，對于房?jì)r(jià)明顯上漲城市進(jìn)行的政策調整頻繁出現，蘇州等城市甚至連續發(fā)布收緊性調控政策。
其中，住建部在4月19日對6個(gè)城市進(jìn)行預警提示的基礎上，近期又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。
“住建部連續2次發(fā)布城市價(jià)格上漲預警提示，預警、約談、問(wèn)責機制再次出現?！睆埓髠シ治稣J為，住建部再次明確要求房住不炒，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)出現波動(dòng)的城市及時(shí)提示、指導，對于落實(shí)“平穩本地房地產(chǎn)市場(chǎng)”任務(wù)不利的地方政府，進(jìn)行約談及至按照有關(guān)程序、會(huì )同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行問(wèn)責。意味著(zhù)全國房地產(chǎn)的調控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)?！袄^續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房”。
克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為，樓市“紅五月”開(kāi)局不佳，五一小長(cháng)假樓市成交遇冷。另一方面，由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績(jì)的關(guān)鍵期，企業(yè)推案、營(yíng)銷(xiāo)熱情持續高漲，市場(chǎng)供應規模有望維持在較高水平。從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，城市成交分化格局將延續更長(cháng)時(shí)間，一二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求相對充足，成交量仍可能維持高位；三四線(xiàn)城市難言樂(lè )觀(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨一定的調整壓力。
值得一提的是，樓市寒冬給區域經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展帶來(lái)一定影響。在一些區域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)放緩，開(kāi)發(fā)量降低，使固定資產(chǎn)投資總額持續降低。因房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，樓市休眠致使建筑、房地產(chǎn)中介、裝修、家電等相關(guān)行業(yè)發(fā)展放緩，收入滑坡。一些區域一半左右房產(chǎn)中介關(guān)門(mén)停業(yè)。部分開(kāi)發(fā)商庫存高、回款困難，出現裁員現象，其承擔的棚戶(hù)區改造項目進(jìn)展也受到影響。
廊坊市一位業(yè)內人士指出，當地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展自2017年起處于整體直線(xiàn)下滑態(tài)勢，根據目前市場(chǎng)形勢，開(kāi)發(fā)量將繼續大幅下降。大廠(chǎng)縣預計2019年全年新開(kāi)工商品房面積40萬(wàn)平方米左右，已達到2009年水平，與開(kāi)發(fā)高峰年度相比下降達78.33％，行業(yè)發(fā)展頹勢顯現。
面對樓市低迷態(tài)勢，環(huán)京地區部分區域主動(dòng)求變，開(kāi)始謀求轉型發(fā)展，破解“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”，例如大力發(fā)展“大智移云”（大數據、智能制造、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計算）等高新產(chǎn)業(yè)以及高端裝備制造業(yè)、現代服務(wù)業(yè)，并根據當地特色，積極承接京津產(chǎn)業(yè)轉移，2018年在房地產(chǎn)市場(chǎng)較“冷”時(shí)依然實(shí)現了經(jīng)濟增長(cháng)。
