7月15日，盛夏，北京。
中海地產(chǎn)以79.4億拿下豐臺區造甲村地塊，成為今年的新總價(jià)“地王”；21天前，這家公司剛剛拿下深圳光明單價(jià)“地王”。
類(lèi)似中海這樣的大型房企，正在成為土地和并購市場(chǎng)的主導者；另一邊廂，不少中小房企卻陷入了各種危機，如泰禾集團、新城控股，資金鏈和“黑天鵝”困擾著(zhù)他們。
在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，似乎沒(méi)有哪一年像2019年上半年這么分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小陽(yáng)春、五六月的搶地、七月的金融管控，以及貫穿上半年的房企業(yè)務(wù)、人事大調整，內部腐敗頻發(fā)，都昭示了這是不平靜的一年。
在這紛繁蕪雜的表象之下，有一條融資的暗線(xiàn)潛行。有無(wú)充裕的資金、能不能持續拿到低成本的資金，以及能否自造持續的現金流，是房企所有外在行為的推動(dòng)力。
隨著(zhù)市場(chǎng)的波動(dòng)加大、融資的持續收緊，不同信用的房企之間，融資能力的分化凸顯。
進(jìn)入7月以來(lái)，銀保監會(huì )對房地產(chǎn)信托、海外發(fā)債進(jìn)一步嚴控，標志著(zhù)房地產(chǎn)金融調控升級，下半年房企融資將更為艱難，不少進(jìn)入償債高峰的房企，或將出現流動(dòng)性困難。
入春后搶地
3月之后，7月之前。
中間的3個(gè)月“小陽(yáng)春”，是開(kāi)發(fā)商們幸福而迷醉的日子。房子好賣(mài)了，融資通暢了，又開(kāi)始搶地了。
在程紅（化名）的印象中，過(guò)去3個(gè)月土地市場(chǎng)的熱度，像是回到了2015、2016年。一二線(xiàn)城市地王頻出，行業(yè)集體性“補倉”的熱情高漲，其中6月尤其火爆。
程紅是深圳一家中型開(kāi)發(fā)商投資部人士。他參與了6月24日深圳的“史詩(shī)級”土拍。本場(chǎng)土拍，吸引了數十家房企參與，收金224億，其中龍華“地王”可售樓面價(jià)達6.7萬(wàn)/平方米。
不僅是深圳。據中原地產(chǎn)統計，截至6月末，全國50個(gè)大城市合計賣(mài)地超2萬(wàn)億，同比增17.4%。
分析大家積極拿地的原因，程紅認為，首先是地方推出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，宅地供應增加，開(kāi)發(fā)商很感興趣；其次是很多公司資金充裕了，尤其是央企國企、大型房企。
數據顯示，上半年，中海及旗下中海宏洋拿地超過(guò)25宗，花費640億，若加上7月15日的北京地王，則已超700億；自5月份開(kāi)始，保利發(fā)展在土地市場(chǎng)發(fā)力，僅6月拿地就超過(guò)了240億。
超大型民營(yíng)房企也是土地市場(chǎng)的主力。碧桂園1-6月累計拿地981億（權益），融創(chuàng )拿地近700億。
程紅所在的公司雖然規模不是超大，但是個(gè)進(jìn)取型公司，老板的目標是兩三年內達到3000億，因此對各個(gè)城市的土地都非常關(guān)注。今年已在廣深拿了幾塊地。
易居智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，資金因素推動(dòng)房企“搶地”。二季度房企銷(xiāo)售不錯，此外資金狀況回暖，再融資寬松，增加了拿地的底氣。
Wind數據顯示，上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券440只，同比增長(cháng)42.39%，累計金額3466.03億元，同比增長(cháng)29.12%。
中指數據顯示，上半年房企海外債發(fā)行約2615億元，超過(guò)去年全年；信用債發(fā)行總額3105億元，信托超4500億。
不過(guò)分化也在加大。同策研究院總監張宏偉表示，2019年上半年，40家典型上市房企融資規模波動(dòng)較大，融資狀況十分不穩定。
中大型房企優(yōu)勢盡顯。今年截至目前，中海境內外融資數百億，利率低至2.9%，創(chuàng )行業(yè)新低；保利上半年融資超過(guò)200億，利率低至3.6%；融創(chuàng )公告上半年融資金額超200億，利率7%左右。
內部暗流洶涌
銷(xiāo)售和土地市場(chǎng)的火爆表象之下，房企內部則問(wèn)題不斷，從開(kāi)發(fā)商向運營(yíng)商轉型六年后，房企普遍面臨新業(yè)務(wù)的調整和收縮。
房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科旗下四大區域，正在對各項新業(yè)務(wù)進(jìn)行“修剪”。
7月初，被萬(wàn)科列為核心業(yè)務(wù)的長(cháng)租公寓，在深圳按下暫停鍵。深圳萬(wàn)科正對已簽約改造的城中村房源進(jìn)行清退并提供賠償；同時(shí)，萬(wàn)科長(cháng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰離職。
萬(wàn)科并非孤例。5月，被委以重任的碧桂園集團副總裁、機器人公司總裁沈崗離職。
機器人是碧桂園的重點(diǎn)業(yè)務(wù)之一，計劃五年內投入至少800億元，打造機器人全產(chǎn)業(yè)鏈高地。負責人的離職，為這一試水業(yè)務(wù)蒙上一層陰影。
此外，龍湖、遠洋、佳兆業(yè)等公司的長(cháng)租公寓也在縮減投入。程紅所在的公司前兩年曾積極布局長(cháng)租公寓，但目前也已暫停?！袄习逵X(jué)得只把存量做好就不錯了?！?/p>
新業(yè)務(wù)的收縮也與資金、財務(wù)有關(guān)。今年年初，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮在內部信中表示，三年不賺錢(qián)的新業(yè)務(wù)，都要砍掉。
開(kāi)發(fā)商的多元化轉型難見(jiàn)盈利。多位房企內部人士透露，數年來(lái)，開(kāi)發(fā)商基本都是用房地產(chǎn)的錢(qián)去支撐長(cháng)租、教育、養老、度假等新業(yè)務(wù)的投資，在市場(chǎng)好的時(shí)候，問(wèn)題不大；但房子一旦不好賣(mài)了，主營(yíng)業(yè)務(wù)現金流緊張了，就再難“輸血”新業(yè)務(wù)。
如萬(wàn)科萬(wàn)村整改“燒錢(qián)”卻難短期盈利；恒大曾剝離虧損的快消和糧油，而足球和新能源汽車(chē)目前仍是虧損，恒大健康財報顯示，去年虧損達14億；碧桂園的機器人，更是投資不菲，短期卻沒(méi)有任何收益。
對資金和財務(wù)的重新考量，讓房企尤其是民營(yíng)房企對內部腐敗的容忍度降低為零。程紅透露，在房企的內部體系中，營(yíng)銷(xiāo)口相對更易套利，這兩年爆發(fā)的內部腐敗大多與此有關(guān)。
年初，雅居樂(lè )地產(chǎn)集團內部通報，海南區域總裁簡(jiǎn)毓萍、廣州區域副總裁蔡小鵬兩人，因在營(yíng)銷(xiāo)口、采購口貪污，雙雙被開(kāi)除解雇。
5月，朗詩(shī)地產(chǎn)、保利發(fā)展也相繼爆出員工腐敗問(wèn)題。
21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，6月底，某房企巨頭無(wú)錫公司銷(xiāo)售條線(xiàn)爆出一樁貪腐案，相關(guān)人員因倒賣(mài)內部房源和特價(jià)房，涉案金額或超過(guò)億元；另外一家大型央企北京公司營(yíng)銷(xiāo)人員全線(xiàn)“下課”，或與貪污銷(xiāo)售“渠道”費用有關(guān)。
錢(qián)根再收緊
外熱內冷之際，房企的融資也將被重新收緊。
普益數據統計，2019年前6月，房地產(chǎn)信托募集資金為4500億元，創(chuàng )下近幾年的新高。
然而，拐點(diǎn)已至。
近期，監管開(kāi)啟嚴厲的“窗口指導”：房地產(chǎn)信托不超過(guò)2019年6月30日的規模，“432”的通道類(lèi)、地產(chǎn)公司并購類(lèi)業(yè)務(wù)全部暫停。
中融信托人士表示，現在回看，嚴控房地產(chǎn)融資和信托，23號文只是一個(gè)開(kāi)端。
7月12日，發(fā)改委下發(fā)通知，房企海外發(fā)債“只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債務(wù)”，其他資金用途，如補充流動(dòng)性、資本性支出、償還內債等被全面限制。
事實(shí)上，多名房企人士稱(chēng)，5月份以來(lái)發(fā)改委已放緩房企海外發(fā)債，未來(lái)房企美元債將處于“存量滾續”，難有新增。
政策的效果已經(jīng)顯現。6月，房地產(chǎn)信托成立規模465.83億元，環(huán)比5月縮水227.61億元，降幅達32.82%。
“從去年四季度開(kāi)始，錢(qián)就非常緊了，今年一二季度好了些，但是現在感覺(jué)又緊了?！背碳t回憶，這一年來(lái)，行業(yè)的資金狀況陰晴不定，未來(lái)的不確定性非常大。
他說(shuō)，公司給出的策略就是抓住銷(xiāo)售窗口，盡快賣(mài)房；在融資順暢的時(shí)候，也找機會(huì )拿地，不過(guò)拿地金額不能超過(guò)當期銷(xiāo)售的50%。
而據記者了解，目前一些房企從銀行、資本市場(chǎng)、信用債等低成本的渠道，已經(jīng)融不到資了。去年爆出資金鏈問(wèn)題的泰禾身陷泥淖，只能賣(mài)項目紓困。
但還是不夠。7月11日，泰禾在新加坡掛牌發(fā)行一只美元債券，利率高達15%，震驚業(yè)內和債市。
“這么高的利率，可見(jiàn)很缺錢(qián)了?！背碳t不禁慶幸，自己公司還能以較低的成本融資，這家民營(yíng)房企在香港資本市場(chǎng)的口碑不錯。
嚴躍進(jìn)提醒，其他凈負債率高企、短期償債較多的房企也應警惕，如恒大、富力、佳兆業(yè)等凈負債率在100%以上的房企。
財報顯示，2018年恒大凈負債率為151.9%，富力凈負債率為184%，而以做舊改專(zhuān)長(cháng)的佳兆業(yè)凈負債率更達236%。
國泰君安報告指出，早在2018年下半年來(lái)，房企的短期債務(wù)占比就有增長(cháng)的趨勢，融資期限的擴張甚至到60個(gè)月以上。2019年－2020年是房企債務(wù)兌付高峰期，接近3成的融資在24個(gè)月內到期。
另?yè)ind數據顯示，2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303億元；海外債到期數量66只，到期規模238億美元。以此計算，下半年到期債務(wù)仍有近7000億元。其中，恒大、富力、佳兆業(yè)等短期債務(wù)壓力較大。
