樓市調控換擋

　　2019年上半年，樓市調控松緊變換。數據顯示，2019年1-5月樓市調控政策達到205次，同比2018年增加近30%。下半年樓市依然處于調控換擋期，因城施策的換擋還將深化至“因區施策”。租房市場(chǎng)方面，長(cháng)租公寓行業(yè)亂象浮出水面，資金鏈斷裂、利潤微薄、融資難度不斷加大使得長(cháng)租公寓行業(yè)逐漸失落，各地的調控政策亦不斷加碼。在此背景下，開(kāi)發(fā)商剝離長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)跡象初現。

　　“因城施策”大方針之下，調控步入看似無(wú)常的松緊換擋期。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，6月以來(lái)，包括海南、西安、長(cháng)沙等多地發(fā)布樓市“限購”調控政策，南寧120家房企因“捂盤(pán)惜售”等亂象被約談。這些城市有“微調”也有“微收緊”。

　　2019年以來(lái)，在“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的底層調控邏輯之下，調控次數的U型變化也體現了上半年調控趨勢的松緊變換。一季度，在調控政策處于相對平穩和部分城市調控寬松預期之下，諸多熱門(mén)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現明顯價(jià)格上行，住建部隨后在4月、5月向南寧等10地發(fā)出房?jì)r(jià)預警。

　　對于未來(lái)的調控趨勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，地方調控收緊預期依然存在?！笆袌?chǎng)可以小陽(yáng)春，但不準入夏?！?/p>

　　多地接力調控

　　在5月18日接到住建部房?jì)r(jià)預警提示之后，南寧啟動(dòng)樓市整治行動(dòng)。6月25日上午，南寧市城管綜合行政執法局和市住建局等多部門(mén)約談全市120家房企，整治捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)等諸多亂象。數據顯示，2017年至今，南寧市250家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被投訴，其中158家企業(yè)存在變相收取購房定金和預約金等價(jià)外加價(jià)行為，21家企業(yè)涉嫌捂盤(pán)惜售行為，22個(gè)雙限房項目涉嫌價(jià)外加價(jià)。

　　“南寧此前因房?jì)r(jià)地價(jià)漲幅偏大被住建部點(diǎn)名，未來(lái)應該會(huì )出臺相應調控新政。目前僅是部署調控市場(chǎng)，警示開(kāi)發(fā)企業(yè)，整頓市場(chǎng)秩序，查處銷(xiāo)售亂象?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

　　與南寧類(lèi)似，因寬松的人才引進(jìn)政策導致今年以來(lái)房?jì)r(jià)持續上漲的西安，已經(jīng)發(fā)布了第六次調控新政，限購繼續升級。6月20日，西安市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展協(xié)調領(lǐng)導小組發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強住房市場(chǎng)調控管理的通知，新政將臨潼區納入限購范圍，同時(shí)要求新落戶(hù)家庭（退伍轉業(yè)、家屬隨軍落戶(hù)的除外）落戶(hù)滿(mǎn)1年或連續繳納1年社保（個(gè)稅）方可購房，非本市戶(hù)籍購買(mǎi)首套房個(gè)稅或社保證明從2年提高到5年。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，新落戶(hù)的人也需要滿(mǎn)足一年社保，有助于防范一落戶(hù)就炒房的做法，后續各地人才購房政策也需要推進(jìn)此類(lèi)政策內容；此外，臨潼市場(chǎng)本身通地鐵又不限購，新政會(huì )讓炒房現象有所降溫。多位分析人士均認為，西安調控新政也與人口大量涌入、購房供需失衡以及房?jì)r(jià)持續上漲有關(guān)。

　　多個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市政策收緊的同時(shí)，也有部分樓市新政卻呈現“微松”狀態(tài)。6月27日下午，海南省新聞辦舉行海南省完善人才住房、購車(chē)政策解讀吹風(fēng)會(huì )，會(huì )上《關(guān)于進(jìn)一步完善人才購房政策的補充通知》提出，實(shí)際引進(jìn)并在海南工作但尚未落戶(hù)的各類(lèi)人才，其家庭成員（含本人、配偶及未成年子女）中至少1人在海南省累計繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì )保險，且家庭成員均在海南無(wú)房的，本人可申請購買(mǎi)1套住房；同樣，6月24日，長(cháng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心一份會(huì )議紀要在網(wǎng)絡(luò )流傳，文件對業(yè)務(wù)規范（限購）進(jìn)行了明確，其中提到非長(cháng)沙戶(hù)籍購房者可“補繳6個(gè)月社?；騻€(gè)稅”，限購出現松動(dòng)跡象。嚴躍進(jìn)認為，客觀(guān)來(lái)說(shuō)，海南這一輪樓市調控后，房?jì)r(jià)有所下跌。通過(guò)此類(lèi)靈活的購房政策，使得人才的安居樂(lè )業(yè)目標得以實(shí)現，對于后續市場(chǎng)交易反彈等也有積極作用；而長(cháng)沙的微調，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是為了解決政策收緊后的細節性問(wèn)題，實(shí)際上是一個(gè)便民的概念，而非松綁的概念。

　　樓市調控主線(xiàn)

　　“調控”是2019年上半年樓市的關(guān)鍵詞之一。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，2019年1-5月樓市調控政策達到205次 ，同比2018年的159次增加近30%。其中，1月份68次，2月份21次，3月份15次，4月份高達60次，5月份 41次。處于歷史高位的調控密度明確了“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的底層調控邏輯，調控次數的U型變化也體現了上半年的松緊變換。

　　2019年一季度，房地產(chǎn)調控整體寬松，信貸增量供應，部分城市“小陽(yáng)春”乍現，熱門(mén)城市房?jì)r(jià)明顯上行。房?jì)r(jià)及土地過(guò)熱也讓二線(xiàn)城市成為今年上半年的關(guān)注焦點(diǎn)，尤其以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強二線(xiàn)表現搶眼，房企搶地導致土地溢價(jià)率快速提升，二手房市場(chǎng)也在春節后快速回溫。張大偉分析指出，穩定是雙向調節，大漲不是穩定，暴跌也不是穩定。由此，房地產(chǎn)調控原則之一是：亂必調，漲幅過(guò)高必加碼。

　　4月19日的中央政治局會(huì )議再提“房住不炒”之后，住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的10城市提出預警，其中，4月份預警的6座城市并未公布，5月份則直接點(diǎn)名佛山、蘇州、大連、南寧。蘇州隨后宣布將把今年的房?jì)r(jià)漲幅控制在5%以?xún)?，海南、蘇州、合肥、杭州、西安、南寧等熱門(mén)二線(xiàn)城市也陸續加碼調控。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，與以往的單邊調控不同，今年的調控呈現明顯的“雙邊多點(diǎn)”效應，表面來(lái)看上半年全國市場(chǎng)調控松緊變換無(wú)常，但依然可以明顯梳理出主線(xiàn)?！半p邊”就是在因城施策的前提下，熱點(diǎn)城市的政策總體從緊、而存在房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險的城市則會(huì )出臺“托市”政策?！岸帱c(diǎn)”體現在調控不只針對房?jì)r(jià)單一維度，針對地價(jià)、限售、限購、公積金等都不斷會(huì )出臺多維度政策，這一趨勢也將在下半年延續。過(guò)熱的城市和地區未來(lái)出臺從緊調控措施將是個(gè)大概率事件，調控的松緊變換在二線(xiàn)城市的體現也更為明顯。

　　另一方面，預警、約談、問(wèn)責等機制也說(shuō)明“一城一策”“因城施策”正在走向深入，地方政府成為因地制宜實(shí)施房地產(chǎn)科學(xué)、精準調控的執行主體。張波指出，2019年下半年樓市依然處于調控換擋期，從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現了調控政策將依然保持穩定、長(cháng)短結合的節奏不變，同時(shí)因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區施策”。

　　對于下半年調控趨勢走向，張大偉認為，地方調控收緊預期依然存在，并且最近信貸政策收緊預期再起，“市場(chǎng)可以小陽(yáng)春，不準入夏?！?/p>

　　這與嚴躍進(jìn)的看法基本一致：目前調控總體趨嚴，相比一季度略有調整，后續三季度預計還會(huì )收緊，到今年第四季度會(huì )相對放松；信貸政策預計在第三季度會(huì )收緊，而到第四季度會(huì )有所放松；此外，管控金融風(fēng)險是近兩年調控主線(xiàn)，后續樓市調控，會(huì )繼續在穩地價(jià)等方面進(jìn)行，同時(shí)包括租賃市場(chǎng)、學(xué)區房、老舊小區改造等方面都預計會(huì )有新的政策出現。