今年以來(lái)，樓市調控中必要的行政手段對市場(chǎng)降溫起到了關(guān)鍵性作用，但行政調控的弊端也逐漸凸顯。要從根本上實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩定健康發(fā)展，長(cháng)效機制是關(guān)鍵。從中央經(jīng)濟工作會(huì )議和住建部對明年的工作部署來(lái)看，明年穩樓市將更加側重房地產(chǎn)長(cháng)效機制的構建和完善，這是明年的工作重心，相關(guān)部門(mén)會(huì )花更大力氣加以推進(jìn)，并且進(jìn)展提速可期。
不可否認，在今年全國各地出臺的累計450余次樓市調控政策中，限購、限貸、限價(jià)、限售等有針對性的行政措施仍然發(fā)揮了關(guān)鍵性作用，在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩運行態(tài)勢，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得到遏制，市場(chǎng)預期出現了積極變化。但是有些措施也扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系，導致了市場(chǎng)亂象，使市場(chǎng)調節機制作用無(wú)法有效發(fā)揮。如地方政府的限價(jià)政策，導致新房與二手房?jì)r(jià)格倒掛的現象，這種價(jià)差讓不少人看到了投機炒房的機會(huì )，進(jìn)一步增加了供需矛盾，也導致了購房者非理性“搶房”現象和開(kāi)發(fā)商“雙合同”等違規行為時(shí)有發(fā)生。
在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，前期這些行政措施有必要繼續堅持，但是對于部分市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生一定變化的區域，也有必要根據實(shí)際情況進(jìn)行政策優(yōu)化。與此同時(shí)，房地產(chǎn)長(cháng)效機制亟待盡快構建和完善，這才是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康穩定的根本法寶。房地產(chǎn)長(cháng)效機制的建立，是在堅持“房住不炒”定位，以滿(mǎn)足市民需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主滿(mǎn)足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法、市場(chǎng)監管等手段共同推進(jìn)的。
實(shí)際上，房地產(chǎn)長(cháng)效機制的建立一直在有條不紊地推進(jìn)中，明年的推進(jìn)力度還會(huì )更大。在中央經(jīng)濟工作會(huì )議對房地產(chǎn)的表述中，“構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制”被放在第一句，可見(jiàn)中央政府對房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重視程度。而在住建部部署明年重點(diǎn)工作任務(wù)時(shí)，“著(zhù)力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制”同樣被放在穩定市場(chǎng)的首要工作中，而除了堅持“房住不炒”定位，堅持因城施策、分類(lèi)指導，繼續保持調控政策的連續性穩定性，其他重點(diǎn)工作都與長(cháng)效機制有關(guān)。
比如，長(cháng)效機制最根本的是完善住房制度，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出了“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”，住建部進(jìn)一步提出“健全城鎮住房保障體系”并專(zhuān)門(mén)提出“補租賃住房短板”；在與住房制度相匹配的金融制度方面，住建部也提出“深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構”；財稅制度方面，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“要推進(jìn)財稅體制改革，健全地方稅體系”，這涉及到房地產(chǎn)稅；立法方面，近期全國人大審議《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法（修正案）草案》，這也與土地制度有關(guān)；住建部還提出“盤(pán)活存量土地”、“推進(jìn)集體土地建設租賃住房試點(diǎn)”，這與土地制度有關(guān)同時(shí)也是圍繞完善住房制度展開(kāi)。
由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)長(cháng)效機制的框架正在逐步浮出水面，但是因為這是一項系統工程，完全構建需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，所以一些地方為穩定市場(chǎng)，行政性措施多了一些。未來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)長(cháng)效機制的不斷構建和完善，那些行政性措施將逐步弱化，畢竟中央經(jīng)濟工作會(huì )議也提出了，改革需要“更多運用市場(chǎng)化、法治化手段”。
