在剛剛過(guò)去的2018年，國內各地樓市調控政策不斷加碼，調控范圍也從一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市為主，擴展到廣大的三四線(xiàn)城市。在加碼的同時(shí)，也有部分城市對先前出臺的調控政策進(jìn)行了部分調整。例如，菏澤取消限售，廣州放寬商服類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售限制等。
在去年12月24日召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上，住建部對2019年樓市調控明確提出“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標。對于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，業(yè)內機構和專(zhuān)家均表示，部分城市存在政策調整的可能性，但這不意味著(zhù)調控放松，更不意味著(zhù)“房住不炒”的定位發(fā)生改變。
堅持“房住不炒”
調控的主基調貫穿了2018年全年，在中央層面，去年多次會(huì )議都在著(zhù)力強調“房住不炒”這一定位。
去年3月“兩會(huì )”期間，政府工作報告重申“房住不炒”，提出落實(shí)地方主體責任，繼續實(shí)行差別化調控，建立健全長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
去年7月底，中央政治局會(huì )議提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導預期，整治市場(chǎng)秩序，堅決遏制房?jì)r(jià)上漲。隨后，住建部約談部分城市主要負責人，要求嚴厲打擊投機炒作，“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”被再一次強調。
在年中調控政策密集出臺的階段，6月底國家七部委在國內30座城市聯(lián)合開(kāi)展治理樓市亂象專(zhuān)項行動(dòng)，一個(gè)月后，住建部公布了20家違法違規房企和中介機構，違法違規行為涉及“黑中介”、捂盤(pán)惜售、未批先售、虛假宣傳等方面。
國家堅持“房住不炒”，在要求堅決遏制房?jì)r(jià)上漲的同時(shí)，對熱點(diǎn)城市調控政策也在不斷加碼。
以深圳為例，去年3月底，深圳“三價(jià)合一”政策落地。到了6月，深圳明確今后住房供應體系建設方向，人才房、安居房、公租房比重將占新增住房供應總量的60%左右。7月時(shí)，深圳出臺樓市政策，新政包含暫停企事業(yè)單位、社會(huì )組織等法人單位在本市購買(mǎi)商品住房，新建設的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途，新購商品房三年禁售等多項措施，并對離婚購房進(jìn)行限制。
根據克而瑞研究中心的統計，去年全國各地調控頻次高達367次，其中最密集時(shí)間段在5月至8月，僅5月就高達67次。
部分城市政策調整
調控的主基調始終沒(méi)有放松，但在2018年，因地制宜、因城施策的調控方針逐步在各個(gè)城市得以實(shí)施。
去年12月18日，山東菏澤發(fā)文宣布取消此前實(shí)施的新購住房限制轉讓的措施，至此，菏澤此前出臺的“限售令”在實(shí)施14個(gè)月后被取消。而在菏澤之前，蘭州、太原等地也曾對樓市調控政策進(jìn)行過(guò)調整。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，之前出臺的部分政策過(guò)于嚴厲，部分城市會(huì )有政策微調的可能性。
在廣州，樓市政策同樣出現了變化。去年10月中旬，廣州市住建委宣布，在保持調控力度不放松以及成交價(jià)格穩定運行的前提下，對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價(jià)格指導機制進(jìn)行優(yōu)化，嚴禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報備，該政策被解讀為“雙合同”終結，此后廣州各地新建商品住宅項目逐步改為單合同銷(xiāo)售。
去年12月，廣州宣布對商服類(lèi)物業(yè)政策調整，規定2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的商服類(lèi)房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)售對象不再限制為“法人單位”，這令不少公寓項目開(kāi)始“解限”。
隨后，廣州又對住房公積金政策進(jìn)行了更新，其中，提取方面規定滿(mǎn)足包括廣州毗鄰城市購買(mǎi)擁有所有權的自住住房等若干條件之一的，可以提取住房公積金賬戶(hù)內的存儲余額，而在幾個(gè)月前，廣州曾規定非本市和非本人及配偶戶(hù)籍所在地購房暫停提取公積金。
對于近段時(shí)間樓市政策的調整，多家機構和分析人士都認為，這并非意味著(zhù)對樓市的調控放松。張大偉認為，雖然最近出現了部分城市的微調，但整體看，基本原則依然不會(huì )改變，遏制房?jì)r(jià)上漲的決心不會(huì )發(fā)生改變。
不變中的變化
2018年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議中提出，要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市政府主體責任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。
去年12月24日召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議提出“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的“三穩目標”，指出要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，著(zhù)力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。堅持因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市主體責任，加強市場(chǎng)監測和評價(jià)考核，切實(shí)把穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的責任落到實(shí)處。
對此，張大偉認為，短短不到10天時(shí)間內，從中央經(jīng)濟工作會(huì )議到各地房地產(chǎn)微調政策已經(jīng)超10次，這些政策內容基本決定了2019年房地產(chǎn)政策的走勢和方向。同時(shí)他指出，再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產(chǎn)的調控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。
陽(yáng)光資管首席戰略官邱曉華在幾天前的一次公開(kāi)活動(dòng)中提出，2019年房地產(chǎn)政策環(huán)境或呈現出“不變中有變化”“緊中有松”的特點(diǎn)，“調控總方向仍堅持平穩健康發(fā)展，堅持‘房住不炒’，但調控內涵正在發(fā)生改變”。
克而瑞研究中心預計，未來(lái)因城施策、一城一策的政策主基調未變。一方面商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的城市，調控政策將貫穿更長(cháng)的周期；另一方面商品住房庫存量較大的城市，調控政策或將有所松綁，甚至不排除刺激性政策再度登場(chǎng)的可能性，以期加快庫存去化。
基于此，克而瑞研究中心認為，2019年更多的政策自主權將被下放，根據實(shí)際情況，各地可以及時(shí)調整政策走向，以便提高政策的針對性及有效性。同時(shí)，“房住不炒”的政策主基調不會(huì )實(shí)質(zhì)性扭轉，“‘房住不炒’也代表了未來(lái)樓市政策將依然打擊投機，保護真實(shí)居住，未來(lái)微調的政策也有利于剛需”，張大偉說(shuō)。
