市場(chǎng)向下，房地產(chǎn)投資后勁如何？

　　近日，國家發(fā)改委發(fā)布了《2018 年 10 月份全國固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢監測報告》，報告顯示，1-10 月，全國房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長(cháng)34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。

　　21世紀經(jīng)濟報道注意到，報告首次披露了全國主要城市的房地產(chǎn)新增意向投資的增長(cháng)情況，隨著(zhù)調控效力的進(jìn)一步發(fā)酵，銷(xiāo)售市場(chǎng)的低迷開(kāi)始向投資領(lǐng)域蔓延，不同區域的投資動(dòng)力強度和意愿開(kāi)始分化，后續或將影響房地產(chǎn)投資增速。

　　東部房地產(chǎn)投資動(dòng)力較低

　　報告按行業(yè)和區域的劃分，披露了全國新增意向投資項目和擬建投資項目的發(fā)展趨勢。

　　根據全國投資項目在線(xiàn)審批監管平臺的解釋?zhuān)庀蛲顿Y項目是指，監測期內已經(jīng)獲得項目代碼的項目。各地區一段時(shí)期內的新增意向投資項目數量同比增速，在一定程度上反映了該地區在不同時(shí)段的投資動(dòng)力強度，增速越大，動(dòng)力越強。

　　擬建投資項目是指，監測期內已經(jīng)獲得項目代碼并已辦理完成1個(gè)及以上審批手續的項目。擬建投資項目轉化率是指，一定時(shí)期內擬建投資項目數量與賦碼項目總數的比值。該轉化率在一定程度上反映了投資環(huán)境對項目落地的吸引力，轉化率越高，吸引力越強。

　　11月27日，一位東部省份的房企投資部門(mén)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，對于新增意向投資的理解，從流程上看，投資項目都需要獲得一個(gè)項目代碼，有了這個(gè)代碼，才能真正進(jìn)入投資方案的審核。這就相當于發(fā)放了一個(gè)投資的“身份證”，但是否獲得通過(guò)是要看項目的具體投資方案。而國家統計局發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，其實(shí)是以項目資金的支出為考量標準的，是投資形成后的概念。

　　“新增意向投資可以理解成房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟發(fā)展重要‘引擎’的油料”，該人士表示。

　　21世紀經(jīng)濟報道注意到，從報告披露的數據來(lái)看，“油料”尚且充足，但已有頹勢顯現。

　　報告顯示，1-10 月，全國房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長(cháng)34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個(gè)百分點(diǎn)，連續兩個(gè)月出現下滑，且已比年內高點(diǎn)下降了約10個(gè)百分點(diǎn)。

　　區域層面，前10月，調控最為嚴厲的東部地區，在各區城中增速相對最慢，房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長(cháng)15.3%，比前9月加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　東北地區的高速增長(cháng)還在持續。前10月房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額增速達到40.5%，比前9月加快1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　而中西部地區的增速則在持續高位運行后有所回落。其中中部地區前10月增長(cháng)達到76.1%，回落13.6個(gè)百分點(diǎn)。而西部地區達到48%，微幅回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，中西部正憑借低成本土地利用模式，吸引更多投資進(jìn)入，而東部市場(chǎng)在房屋銷(xiāo)售等方面降溫，一定程度上影響了企業(yè)投資的意愿。

　　而同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉則向21世紀經(jīng)濟報道表示，從總體來(lái)看，在銷(xiāo)售向下和資金鏈趨緊的背景下在2019年甚至可能出現負增長(cháng)。

　　廣深兩城負增長(cháng)

　　從今年6月份開(kāi)始，國家發(fā)改委定期發(fā)布這一報告，至今已發(fā)布五期。而10月報告則是首次公布40 個(gè)主要城市的房地產(chǎn)新增意向投資額同比增速。

　　城市狀況與區域類(lèi)似，但分化更為明顯。中西部的省會(huì )城市依然強勢，而負增長(cháng)的城市則以東部一二線(xiàn)城市為主。

　　其中，北海是唯一增速超過(guò)200%的城市，鄭州、天津和西寧也實(shí)現了翻倍增長(cháng)，而廈門(mén)、西安、青島、濟南、重慶、長(cháng)春則緊隨其后，在40城中增速名列前十。

　　負增長(cháng)城市則包括?？?、太原、呼和浩特、烏魯木齊、哈爾濱、南京、寧波、福州、沈陽(yáng)、杭州、合肥、廣州、深圳、南寧、貴陽(yáng)、銀川和三亞等17個(gè)。其中，?？?、深圳和呼和浩特市依次是降幅最大的三個(gè)城市。

　　21世紀經(jīng)濟報道注意到，一線(xiàn)城市在這項數據上整體表現不佳，除廣深兩地負增長(cháng)外，北京、上海的增長(cháng)也在全國平均水平以下。

　　對此，張宏偉表示，與東部其他地區不同，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)新增意向投資項目數、投資額同比增速相對較低，并不是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏投資意愿，而在于前一階段一線(xiàn)城市土地供應較少，是項目供應量不足導致的數據層面有所下降，“總體來(lái)說(shuō)是供給側的原因?！?/p>

　　而近期一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的表現似乎也對此觀(guān)點(diǎn)有所印證。11月26日，北京土地市場(chǎng)成交12宗地塊，成交總金額達到316.46億元，創(chuàng )下北京土地市場(chǎng)單日成交土地數量和單日成交金額兩項新高。

　　而上述房企人士則告訴記者，北京此次土地市場(chǎng)大批量成交有兩大特點(diǎn)，一是地塊競拍“冰火兩重天”，豐臺區兩宗限競房地塊競價(jià)分別達到64和46輪，溢價(jià)率也達到了25%和26%，高于北京今年土地平均溢價(jià)率水平，而順義的3宗共有產(chǎn)權住房地塊，則一宗流拍，一宗僅以1.5%的溢價(jià)成交。二是拿地企業(yè)以國企為主，房企“聯(lián)合拿地”方式較多。

　　“盡管資金鏈趨緊、銷(xiāo)售市場(chǎng)出現下滑趨勢且即將迎來(lái)大批供應，但房企雖然仍不缺乏在一線(xiàn)城市拿地的熱情，但總體上來(lái)說(shuō)會(huì )更加理性”，上述房企人士表示。