2019 年“穩房?jì)r(jià)”是基調。在人口流入量大、住房?jì)r(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤(pán)活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設。繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，確保市場(chǎng)穩定。
房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調整的性質(zhì)。無(wú)論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上就是要各個(gè)城市根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況采取調控措施，這是未來(lái)房地產(chǎn)調控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，不發(fā)生系統性風(fēng)險。
當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的戰略定位指導下，堅持因城施策，一城一策，落實(shí)城市主體責任，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控取得了明顯成效。2019年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現平穩回落態(tài)勢，各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售面積均呈負增長(cháng)態(tài)勢，土地購置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降，住宅投資熱與商辦類(lèi)物業(yè)投資冷的現象仍然延續。雖然3、4月份各地房屋銷(xiāo)售情況呈現“小陽(yáng)春”態(tài)勢市場(chǎng)預期有所好轉，但5月份的市場(chǎng)數據回落說(shuō)明樓市回暖尚不穩定，樓市“小陽(yáng)春”動(dòng)力明顯不足，這場(chǎng)由于資金寬松導致的“小陽(yáng)春”，在政策影響下已經(jīng)快速退燒，尤其是部分三四線(xiàn)城市可能會(huì )繼續步入降溫的通道，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì )進(jìn)入新一輪的調整期。
上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的突出特點(diǎn)
從2019年1至5月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況來(lái)看，主要表現出三個(gè)方面明顯變化：
第一，各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售面積均負增長(cháng)，銷(xiāo)售價(jià)格漲幅回落。住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積全部負增長(cháng)。1—5月份，商品房銷(xiāo)售面積5.6億平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降0.7%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降12.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降12.9%。同時(shí)，商品房銷(xiāo)售額51773億元，同比增長(cháng)6.1%，其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)8.9%，辦公樓銷(xiāo)售額下降12.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降9.7%。由此可計算得出，2019年1—5月份，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為9325元/平方米，同比增速為7.8%，同比漲幅回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)9243元/平方米，同比上漲9.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲3.6%；辦公樓成交均價(jià)同比下跌0.1%。商品房均價(jià)與2018年全年相比上漲6.7%，漲幅回落2.86個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅上漲8.2%，辦公樓上漲2.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房上漲1.7%。
第二，土地購置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降。2019年1—5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.2%，土地成交價(jià)款同比下降35.6%，土地購置面積和土地成交價(jià)款的跌幅之大前所未有，土地購置面積是自1998年以來(lái)的最大跌幅，土地成交價(jià)款是自最早此數據公布的2004年以來(lái)的最大跌幅。而且，土地成交價(jià)款跌幅超過(guò)土地購置面積，土地平均成交價(jià)格有所下降。1—5月份，土地平均成交價(jià)格為4389元/平方米，同比增速為-3.5%，是2012年以來(lái)首次同比下跌，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%，這是自2012年以來(lái)首次出現土地成交價(jià)格下降的情況。由于土地價(jià)格是形成商品房?jì)r(jià)格的基礎要素，其漲跌在滯后1-2年后將反映到商品房市場(chǎng)。因此短期內，土地市場(chǎng)對新建商品房市場(chǎng)價(jià)格有拉低作用。
第三，住宅投資火熱與商辦類(lèi)物業(yè)投資疲軟的現象仍然延續。2019年1—5月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)11.2%，比2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持這樣的投資勢頭，將是自2015年以來(lái)首次重回兩位數增幅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)為住宅投資增幅帶動(dòng)，1—5月份住宅投資同比增長(cháng)16.3%，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資均為負增長(cháng)，投資增速分別為-3.6%和-9.7%。住宅投資火熱與商辦類(lèi)物業(yè)投資疲軟的現象仍然延續。其中，辦公樓投資雖為負增長(cháng)但降幅比2018年有所收窄，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資降幅則比2018年進(jìn)一步擴大。從地區差異來(lái)看，1—5月份西部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速約為東部、中部地區的兩倍，東北地區投資增幅最低，東部、中部、西部、東北地區投資同比增幅分別為9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長(cháng)8.8%，房屋新開(kāi)工面積同比增長(cháng)10.5%。
總體來(lái)看，上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)突出表現為：市場(chǎng)成交乏力，商品住房銷(xiāo)售將進(jìn)一步回落；土地成交面積、金額累計增速雙雙大幅回調將對未來(lái)市場(chǎng)形成較大的下行壓力；總體開(kāi)發(fā)投資依舊維持較高水平，但房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調。預期2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩調整態(tài)勢不會(huì )發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉變。
影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的幾個(gè)關(guān)鍵因素
綜合2018年與2019年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的一些苗頭性、傾向性、潛在性問(wèn)題，值得引起關(guān)注。
第一，城市極化帶來(lái)的部分城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快。中國的城市化已經(jīng)走向了一個(gè)新的階段，即以部分二線(xiàn)超大城市為核心的城市形成了新的增長(cháng)極。無(wú)論是房?jì)r(jià)上漲幅度還是持續時(shí)間，一些二線(xiàn)甚至個(gè)別三線(xiàn)城市都完全超越了一線(xiàn)城市。如果城市的房?jì)r(jià)上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險相對來(lái)說(shuō)是可控的；相反，如果城市的房?jì)r(jià)上漲并沒(méi)有基本面支撐，純粹由房?jì)r(jià)繼續上漲的預期支撐，那就是泡沫需要加強風(fēng)險防范。當前部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市和個(gè)別三線(xiàn)城市由于大量青壯年人口流入、城市經(jīng)濟增長(cháng)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但同時(shí)，資本市場(chǎng)安全優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品短缺的大環(huán)境沒(méi)有改變，這使得房?jì)r(jià)的增長(cháng)帶來(lái)的投機投資需求在一些二線(xiàn)城市仍然非常旺盛。此外，一些地方采取的行政性措施，如新房搖號，實(shí)際上增加了很多套利需求。
第二，棚改退出后部分中小城市的市場(chǎng)隱憂(yōu)顯現。由于去庫存、棚戶(hù)區改造的政策效果疊加，全國商品房待售面積繼續大幅減少，相比大中城市而言，中小城市對房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量增幅的貢獻更大，主要受棚改政策影響。未來(lái)棚改融資將由政府購買(mǎi)棚改服務(wù)模式轉向以發(fā)行棚改專(zhuān)項債為主，鼓勵國開(kāi)行、農發(fā)行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。隨著(zhù)去庫存、棚戶(hù)區改造政策的收緊、中小城市市場(chǎng)飽和度的增加，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險將有所提升。
第三，收縮型城市面臨房地產(chǎn)價(jià)格下跌的可能。在經(jīng)歷了30多年的高速增長(cháng)和快速擴張后，以一些工礦城市和資源型城市為代表的局部收縮已初見(jiàn)端倪。在全球化和信息化的推動(dòng)下，各種社會(huì )經(jīng)濟要素會(huì )進(jìn)一步向特大城市和城市群地區聚集，加上全球經(jīng)濟增長(cháng)放緩等潛在風(fēng)險和不確定因素的存在，個(gè)別城市出現收縮問(wèn)題不可避免，難免不對收縮城市房?jì)r(jià)產(chǎn)生沖擊。因此，在中國目前城鎮化減速階段，對于部分有收縮跡象或已經(jīng)收縮的城市要最大程度避免不必要的城市擴張和城市郊區的房地產(chǎn)項目，減小后期城市更新發(fā)展規劃的難度。同時(shí)對于有收縮跡象的城市在要避免增量規劃，逐步轉為存量規劃，甚至減量規劃。將城市發(fā)展重點(diǎn)轉向現有存量土地的再開(kāi)發(fā)，依據城市發(fā)展環(huán)境與自身優(yōu)勢，調整城市的性質(zhì)與功能。
第四，住房租賃市場(chǎng)或面臨集體土地入市的沖擊。在“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策導向下，各地紛紛出臺政策措施大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。其中，利用集體土地建設租賃住房對市場(chǎng)的影響不可小覷。以北京市為例，計劃自2017年至2021年五年內供應1000公頃集體土地用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃；2018年度北京市建設用地供應計劃中，計劃供應國有住宅用地1000公頃、集體土地租賃住房用地200公頃，集體土地租賃住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已實(shí)現集體土地租賃住房用地供應209.2公頃，完成率達105%?？梢灶A期，在未來(lái)幾年，隨著(zhù)集體土地租賃住房用地的供給與集體土地租賃住房的建設，相當數量的新增租賃房源將集中入市，這將給當地的住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊。
第五，土地市場(chǎng)成交下降或使地方財政收入承壓。2018年土地購置面積繼續增加，但土地平均成交價(jià)格增幅明顯收窄，土地平均成交價(jià)格同比增加3.3%，大大低于自2013年起土地平均成交價(jià)格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出現了土地購置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降的情況。土地成交下降，一方面是房地產(chǎn)信貸資金總體收緊的情況并未改變，部分地塊出讓附帶條件過(guò)多令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地意愿降低；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資成本較高，未來(lái)形勢不明，在土地價(jià)格水平高位時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地態(tài)度趨于謹慎。土地市場(chǎng)成交大幅下降，必將使財政收入減少的壓力有所增加。2019年1至5月份，國有土地使用權出讓收入同比下降6.0%，而且自2019年起國有土地使用權出讓收入就一直處于負增長(cháng)的狀態(tài)。未來(lái)如果土地市場(chǎng)成交繼續保持下行的態(tài)勢，財政收入減少的壓力將進(jìn)一步加大。
“房住不炒”的政策調控思路不斷完善
自2016年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“房住不炒”的定位以來(lái)，延續了兩年多的調控政策取得了預期的效果，使得長(cháng)期形成的房?jì)r(jià)上漲預期發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的轉變。尤其是2018年下半年以來(lái)，住房銷(xiāo)售漲幅放緩、土地溢價(jià)率持續下降、土地流拍數量激增，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，市場(chǎng)下行壓力增大。各地紛紛出臺措施放松限制性調控政策，緩解市場(chǎng)壓力。但中央“房住不炒、因城施策”的調控思路并未發(fā)生根本改變，未來(lái)房地產(chǎn)調控政策將從以下三個(gè)維度進(jìn)一步拓寬加厚。
第一，穩定——房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展是重中之重。2018年12月24日，住建部部長(cháng)王蒙徽表示，2019年將以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期為目標，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，要以解決新市民住房問(wèn)題為主要出發(fā)點(diǎn)，補齊租賃住房短板。因此，2019 年“穩房?jì)r(jià)”是基調。在人口流入量大、住房?jì)r(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤(pán)活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設。繼續推進(jìn)集體土地建設租賃住房試點(diǎn)工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構，加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，確保市場(chǎng)穩定。
第二，分化——房地產(chǎn)調控政策分化是大勢所趨。房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調整的性質(zhì)。當前，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)主要依靠市場(chǎng)、人口增量驅動(dòng)，三四線(xiàn)城市則主要依靠棚改政策驅動(dòng)。因此，房地產(chǎn)調控政策也出現了明顯的分化趨勢。無(wú)論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上就是要各個(gè)城市根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況采取調控措施，這是未來(lái)房地產(chǎn)調控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，不發(fā)生系統性風(fēng)險。在市場(chǎng)壓力較大的一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，將繼續維持嚴厲的調控政策不放松，在防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí)，著(zhù)眼于供給側結構性改革，從土地、金融、稅收等方面推進(jìn)住房制度改革；而在其他三四線(xiàn)城市則將維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌過(guò)快作為首要任務(wù)。
第三，放權——更加注重地方政府在房地產(chǎn)調控中的主體責任。2018年12月19日至21日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議用66個(gè)字定位了房地產(chǎn)市場(chǎng)：“要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市政府主體責任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系?！痹诮衲甑恼ぷ鲌蟾嬷袑⒙鋵?shí)城市主體責任進(jìn)一步明確，意味著(zhù)地方政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的自主權力進(jìn)一步擴大。強調“因城施策”、“一城一策”，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調控中的主體責任和自主權的擴大，體現了中央調控政策的原則性和地方調控措施的靈活性的結合。
對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體認識及建議
首先，上半年部分二線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度顯著(zhù)回升引發(fā)了調控的再次升級。為遏制地價(jià)的持續上揚，已經(jīng)有多城對土地拍賣(mài)規則進(jìn)行了相關(guān)調整。由此看來(lái)，“房住不炒”依然是調控的核心，“以穩為主、一城一策”的政策基調沒(méi)有改變。而結合5月的土地成交情況來(lái)看，土地市場(chǎng)投資熱度已經(jīng)有一定的緩解，土拍溢價(jià)率明顯回落。這說(shuō)明，市場(chǎng)調控已經(jīng)有所奏效，房企對市場(chǎng)預期逐漸放低，拿地逐漸回歸理性。各類(lèi)土拍新規調整雖然在短期內緩解部分地市高熱現象，但并未對市場(chǎng)長(cháng)期走向產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用。要維持地價(jià)的平穩，關(guān)鍵還是要適度加大熱點(diǎn)城市的土地供應，促使土地市場(chǎng)供求平衡，真正實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標。
其次，由于不同城市能級的市場(chǎng)運行結果呈現明顯分化的趨勢，一二線(xiàn)城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當松動(dòng)過(guò)緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場(chǎng)成交活躍度將有所提升，銷(xiāo)售面積同比可能實(shí)現小幅增長(cháng)；大部分三四線(xiàn)城市已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置。失去強政策托底且市場(chǎng)需求明顯透支，市場(chǎng)銷(xiāo)售有可能重回下行通道。雖然3、4月份各地房屋銷(xiāo)售情況呈現“小陽(yáng)春”態(tài)勢，市場(chǎng)預期有所好轉，但5月份的市場(chǎng)數據說(shuō)明樓市回暖尚不穩定，樓市小陽(yáng)春明顯動(dòng)力不足，部分三四線(xiàn)城市可能會(huì )逐漸步入降溫的通道之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì )進(jìn)入新一輪的調整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)應重點(diǎn)防范部分三四線(xiàn)城市價(jià)格快速下跌的風(fēng)險。
最后，不論短期調控還是長(cháng)效機制，房地產(chǎn)政策總體目標是一致，即保持市場(chǎng)基本穩定，防止大起大落?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩定本身就是對國民經(jīng)濟的重大貢獻。目前，中央采取的因城施策、分類(lèi)調控的大方向是正確的，也產(chǎn)生了良好效果，市場(chǎng)風(fēng)險總體可控。面對市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)壓力，應進(jìn)一步細分調控手段。一方面要“堵”，另一方面也要“疏”，將壓力在達到危險邊界前進(jìn)行疏導和化解。同時(shí)，應加強全國市場(chǎng)壓力分布實(shí)時(shí)監測、預測和預警，對過(guò)度上漲和下跌城市及區域進(jìn)行深度跟蹤調研和輔導調控。
?。ㄗ髡邌挝唬褐袊鐣?huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所）
