各種跡象顯示，時(shí)值年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現明顯的資金緊張局面。

　　12月18日，21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的一份四大國有行杭州分行在杭州的按揭貸款數據顯示，2018年10月，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行四大行在杭州的個(gè)人按揭貸款分別較年初增長(cháng)485億、327億、252億和215億元。

　　前述數據與2017年相比，增速則保持平穩，2017年10月份對應的增速數據分別為406億、280億、282億和243億元。

　　事實(shí)上，從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未出現“收緊”趨勢。

　　國家統計局公布的數據顯示，今年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(cháng)7.6%，增速比1-10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，在年內仍屬高位。11月單月同比增速為6.6%，顯示房企資金面情況同樣趨穩。值得一提的是，房企到位資金的各項來(lái)源中，國內貸款與利用外資增速均有所回升，國內貸款同比由上個(gè)月的降6.1%跳漲至升12.4%。這意味著(zhù)，一方面房企信托融資的回暖，另一方面房企海外發(fā)債有所進(jìn)展。

　　同樣是國家統計局公布的數據，個(gè)人按揭貸款方面，11月份的貸款規模為2012億元，為7月份以來(lái)的最高值，此前8、9、10月三個(gè)月分別為1950億、1917億和1880億元。

　　12月18日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，理論上，年底會(huì )出現較為明顯的資金緊張跡象。不過(guò)，今年這種情況較為緩和，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較充足，信貸市場(chǎng)和其他融資渠道的資金供給都很充分。

　　房企供需矛盾加大

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)給人以“困難”的印象：房?jì)r(jià)下跌、房企困難、降價(jià)銷(xiāo)售的消息鋪天蓋地。但從總體數據上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未顯示出“困難”的跡象。不管是從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數據還是全國房?jì)r(jià)數據走勢上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎都尚未顯示出“入冬”的跡象。三季度，據21世紀經(jīng)濟報道記者梳理，137家A股上市房企中僅15家凈利潤為負，且其中絕大部分相比去年都取得較高的同比增速。

　　相關(guān)房?jì)r(jià)的數據上顯示，從近期70個(gè)城市房?jì)r(jià)指數當月同比走勢來(lái)看，整體漲幅趨于平穩。其中，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)增速同比趨穩，二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)增速則小幅上揚。

　　12月18日，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，對于當前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，類(lèi)似杭州等是存在泡沫，其價(jià)格方面是有所透支的，會(huì )有適度回調。從后續市場(chǎng)表現看，強勁的城市主要包括一些中西部的地級市，預計還會(huì )上漲一波。部分城市依然會(huì )執行去庫存的政策內容，而同樣有部分城市則受益于高鐵建設等概念，市場(chǎng)表現預計也不錯。

　　另外，國家統計局公布的數據還顯示，前11月新開(kāi)工及竣工面積累計同比分別為16.8%，新開(kāi)工升幅有所擴大，從單月表現來(lái)看，新開(kāi)工同比增速回升至 21.7%，表現超出預期。盡管土地市場(chǎng)趨冷，受施工改善拉動(dòng)，11月地產(chǎn)投資增速 9.7%，與10月持平。

　　從庫存數據上看，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至今年11月底，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2713萬(wàn)、22780萬(wàn)和19298萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分別為23.7%、-4.9%和1.7%。

　　從同比增幅數據看，一線(xiàn)城市在連續34個(gè)月庫存同比下跌后，6月份首次出現同比正增長(cháng)態(tài)勢，7-11月份繼續同比正增長(cháng)，這意味著(zhù)一線(xiàn)城市正進(jìn)入補庫存階段。

　　二線(xiàn)城市雖然保持同比下跌，但跌幅是在持續收窄的。三線(xiàn)城市在連續38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長(cháng)現象。庫存增長(cháng)數據體現出，房地產(chǎn)供給規模偏大、需求規模偏小的態(tài)勢，可見(jiàn)，供求矛盾繼續加大。

　　首套利率結束22個(gè)月上漲

　　張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)遠未入冬，更不用說(shuō)底部。進(jìn)入底部會(huì )有兩個(gè)表現，一是大規模降價(jià)銷(xiāo)售，目前僅個(gè)別開(kāi)放商的個(gè)別樓盤(pán)有此種行為，但不具有普遍性，大型房企萬(wàn)科、碧桂園、恒大等都未出現類(lèi)似情況；二是房企大規模虧損、出售股權的現象，目前也沒(méi)有出現。未來(lái)房市如何走，取決于政策的變化。

　　從近期政策態(tài)度來(lái)看，有趨穩跡象。個(gè)別地區，比如遼寧省住房城鄉建設廳已經(jīng)正式下發(fā)《全省推動(dòng)縣城和新城區房地產(chǎn)去庫存工作方案》明確提出，推進(jìn)縣城棚戶(hù)區、老舊小區、危險房屋改造。市場(chǎng)房源充足、庫存量大的區域，棚戶(hù)區改造可繼續推行貨幣化安置，消化庫存商品住房。

　　在房貸上，統計局公布的數據顯示，今年11月全國首套房貸平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍，環(huán)比10月持平，結束連續22個(gè)月的上漲趨勢。

　　另外，值得注意的是，今年11月份，百城新建商品住宅月度新批準預售面積為5930萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)25.0%，同比增長(cháng)34.3%。觀(guān)察歷史數據，11月份推盤(pán)規模創(chuàng )下了歷史最高水平。這從側面也說(shuō)明，11月份預售證管控的力度相對小，部分積壓的高價(jià)樓盤(pán)正密集入市。

　　多位房地產(chǎn)分析師對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，從目前的情況觀(guān)察，三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已近高位邊緣，房地產(chǎn)政策有進(jìn)一步放松的可能。不過(guò)，這一輪放松或許與此前兩輪刺激有所不同，關(guān)鍵原因是居民杠桿已經(jīng)處于高位，即使推出放松新政，很難判斷有多少繼續加杠桿的空間。

　　此外，政策本身也面臨著(zhù)“多難”處境，市場(chǎng)普遍預期2019年宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)面臨較大的壓力，如果維持調控政策，可能使得經(jīng)濟和財政壓力惡化；政策放松可以對沖這種壓力，但又可能進(jìn)一步催生泡沫并激化中國經(jīng)濟結構的矛盾。