央行再次進(jìn)行非對稱(chēng)降息。
5月20日，最新一期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）出爐，一年期LPR維持3.70%不變；五年期LPR下調至4.45%，此前為4.6%。
值得關(guān)注的是，此次調整是五年期LPR第三次調整，過(guò)去兩次下調分別為2020年4月和2022年1月，而此次下調幅度最大，達15個(gè)基點(diǎn)。
受訪(fǎng)業(yè)內專(zhuān)家對記者表示，此前首套房貸利率已降至4.4%，加之本次五年期LPR下調15個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率已低至4.25%，創(chuàng )下近十年來(lái)的利率水平低點(diǎn)，樓市有望加速回暖。
中原地產(chǎn)張大偉：樓市底部將在今年下半年出現
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這是LPR改制后第一次五年期單獨降息，也是規模最大的一次降息。過(guò)去非對稱(chēng)降息都是只降一年期，而本次只降五年期，對于樓市來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是最近幾年來(lái)的最大利好。如果過(guò)去降息的目標是穩定經(jīng)濟，那么這一次五年期單獨降息的目的，主要是穩樓市。
之前央行降低首套房貸款利率20個(gè)基點(diǎn)，此次LPR下調后降息效應將疊加。降息后，部分城市100萬(wàn)元30年月供有望首次低于5000元，直接計算，從基準4.6%降低15個(gè)基點(diǎn)，也將月供減少89.25元，另外累積30年月供減少3.2萬(wàn)元。
降息有利于保持房地產(chǎn)預期穩定。五年期LPR降息代表了樓市在政策底部后，很快將出現市場(chǎng)底部，市場(chǎng)有望向穩定方向發(fā)展。只要疫情能快速穩定下來(lái)，市場(chǎng)底部將在2022年下半年出現。
整體看，本次降息不會(huì )導致樓市過(guò)熱。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷(xiāo)售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當前監測的數據來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現了小幅變化。不過(guò)收入穩定問(wèn)題疊加人口結構問(wèn)題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定。
58安居客研究院張波：首套房貸利率創(chuàng )近十年來(lái)低點(diǎn)
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，作為房貸利率參考基礎，五年期LPR很大程度上關(guān)系著(zhù)房貸利率的變動(dòng)。
5月央行頻頻出臺利好樓市政策，在全國針對首套房房貸利率下限下調20個(gè)基點(diǎn)后，5年期LPR隨之下調。而5年期LPR對于居民購房貸款影響很大，此前首套房利率下降到4.4%，加之本輪15個(gè)基點(diǎn)下調，首套房房貸利率已低至4.25%。此次5年期LPR下調后，首套房貸利率水平創(chuàng )近十年來(lái)低點(diǎn)。
當下不能單一看LPR變化對購房成本的變化，或利率對購房心態(tài)影響，需要根據4月底政治局會(huì )議精神，并結合近期全國層面的諸多金融政策調整，來(lái)綜合判斷對未來(lái)樓市的影響?？梢钥隙ǖ氖?，樓市利好效應正在逐步顯現，樓市迎來(lái)全面復蘇值得期待。
中泰證券楊暢：現階段政策意圖已充分釋放，等待市場(chǎng)底來(lái)臨
中泰證券首席分析師楊暢認為，五年期LPR近期出現連續調整，反映了加力刺激的政策意圖。
從2020年4月至2022年1月，五年期LPR保持穩定。到2022年1月20日，五年期LPR出現第一次下調5個(gè)BP至4.6%，而在5月20日進(jìn)行第二次下調，并且下調幅度達到了15個(gè)BP至4.45%，反映了連續刺激、加力刺激的政策意圖。在前期差別化住房貸款利率政策指引下，部分城市首套普通商品住房貸款的基準利率可以進(jìn)一步下浮20個(gè)BP至4.25%。
下調五年期LPR利率是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分。從政策層面來(lái)看，房地產(chǎn)政策已經(jīng)釋放比較明顯，近期包括通過(guò)差別化信貸利率的設計，降低了首套普通商品住房貸款的基準利率；包括廣東、廣西、河南、山東等省的多個(gè)城市，相繼下調了公積金貸款首付比例與商業(yè)貸款首付比例；另外也提出在預售資金管理等方面進(jìn)行優(yōu)化，較多的政策密集出臺，充分體現了激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的政策意圖。尤其是差別化住房信貸利率的設計，反映了精準調控，滿(mǎn)足剛性購房的目的。
政策底在等市場(chǎng)底?，F階段政策意圖已充分釋放，等待市場(chǎng)底來(lái)臨。由于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于降溫階段，例如70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，連續3個(gè)月下降，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，連續8個(gè)月回落，出于買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，購房預期尚未得到扭轉，市場(chǎng)底仍在等待中。
從上輪房?jì)r(jià)波動(dòng)情況來(lái)看，新建商品住宅環(huán)比跌幅低點(diǎn)出現在2014年8月，伴隨著(zhù)一二線(xiàn)以及核心城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售端系列政策的松動(dòng)，房?jì)r(jià)見(jiàn)底逐步回升，未來(lái)觀(guān)察也將以一二線(xiàn)以及核心城市為重點(diǎn)。
易居嚴躍進(jìn)：后續房貸利率有望進(jìn)一步下調
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，此次五年期LPR數據調整為4.45%，充分體現了貨幣政策在降低資金成本尤其是中長(cháng)期資金成本方面的決心，重心在于防范經(jīng)濟下行，也使得市場(chǎng)主體對于貨幣政策和金融政策走向更加清晰和明確。
此次LPR的下調，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是重大的。貨幣金融大環(huán)境的寬松，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，勢必會(huì )產(chǎn)生積極影響，對于降低購房成本、降低開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款成本等都會(huì )產(chǎn)生積極的作用。
此前央行已經(jīng)明確首套房“LPR-20個(gè)基點(diǎn)”的房貸定價(jià)思路，此次LPR下調進(jìn)一步引導房貸利率下行。這也意味著(zhù)，當前全國20多個(gè)城市4.4%的低利率并非最底部的利率，后續房貸利率有望進(jìn)一步下調。
此次政策對于房企的融資等也會(huì )產(chǎn)生重要影響，對于房企積極申請低成本的開(kāi)發(fā)貸款等有積極作用，有助于房企中長(cháng)期融資成本和經(jīng)營(yíng)成本的降低。
貝殼劉麗杰：貨幣政策精準扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)
貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，五年期LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，是貨幣政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準扶持，代表決策層對穩房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)態(tài)度和決心，這將大大提振市場(chǎng)信心。
本次降息將對新增房貸客戶(hù)、存量房貸客戶(hù)進(jìn)行全面的降成本。如以商貸額度300萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，存量貸款客戶(hù)每年房貸能省超過(guò)3000元;對于新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎上下降20個(gè)基點(diǎn)，即與4月相比最大降息35個(gè)基點(diǎn)，每年房貸節省還款額度約7500元。
從當前銀行實(shí)際執行的主流房貸利率來(lái)看，5月的降息空間進(jìn)一步擴大，且首套利率降低空間明顯超過(guò)二套。其中，5月15日央行公布首套利率下限降低后，截至18日已有天津、?島、濟南、鄭州、臨沂、綿陽(yáng)等11城執行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大對首套住房的支持。103個(gè)重點(diǎn)城市中超過(guò)60城二套房貸利率在5.2%的水平。
展望后市，本次五年期以上LPR下降至4.45%，首套房貸利率下限將調整為4.25%，二套房貸利率下限降為5.05%，后期銀行對于首套、二套房貸均有更大的降息空間，用于支持住房需求，進(jìn)一步帶動(dòng)市場(chǎng)交易增長(cháng)，加快市場(chǎng)修復。穩地產(chǎn)將在穩增長(cháng)中發(fā)揮更積極更重要的作用。
