時(shí)至年中，中國樓市開(kāi)始放慢腳步，成交節奏從年初的快速恢復，轉向穩中微升。房地產(chǎn)市場(chǎng)避免了全面過(guò)熱。
去年下半年以來(lái)，全球普遍的低利率和貨幣寬松推動(dòng)美國、德國、日本等主要國家房?jì)r(jià)大漲，中國樓市調控難度陡然上升。上半年，“房住不炒”的定位未改，其背后的調控決心更強。記者梳理發(fā)現，上半年，中國樓市至少迎來(lái)三記政策“重拳”。
第一記：房地產(chǎn)金融強監管
研究表明，過(guò)度金融化是房地產(chǎn)的風(fēng)險之源，業(yè)內有“十次危機，九次地產(chǎn)”的說(shuō)法。警惕于房地產(chǎn)的金融風(fēng)險，今年上半年，房地產(chǎn)金融環(huán)境持續收緊。
一方面是違規流入房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)貸、消費貸等受到嚴查。一季度，北京、上海、廣州、深圳等多地表示嚴查違規流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸，四地合計披露違規資金約10億元人民幣。6月，廈門(mén)房管局稱(chēng)，查實(shí)2725筆共計17.93億元貸款違規流入樓市。
另一方面是二季度以來(lái)，部分城市房貸利率節節走高。2021年6月，房貸利率參考的5年期LPR為4.65%，已連續14個(gè)月保持不變。但重點(diǎn)城市首套和二套房利率不斷走高。當月，貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，距離2019年11月份的高點(diǎn)已經(jīng)不遠。
今年開(kāi)始實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度被視為房貸利率走高的重要原因。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，一季度銀行使用了大量的房地產(chǎn)貸款額度，因此，二季度銀行房貸額度受限，部分銀行上調房貸利率，延長(cháng)放款周期。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資也被套上“緊箍咒”。據多家媒體報道，近期，央行將“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企商票數據納入其監控范圍。與之密切相關(guān)的供應鏈融資也受到嚴控。此外，今年以來(lái)，房企融資的重要來(lái)源之一，房地產(chǎn)信托規模也持續壓降。
銀保監會(huì )副主席梁濤6月表示，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到初步扭轉。隨著(zhù)信貸環(huán)境收緊，4月起新房、二手房市場(chǎng)均呈現高位回調態(tài)勢。
第二記：嚴禁炒作學(xué)區房
一直以來(lái)，學(xué)區房都居于樓市“金字塔”頂層，房?jì)r(jià)易漲難跌。今年4月底的中央政治局會(huì )議罕見(jiàn)“點(diǎn)名”學(xué)區房，明確提出“要防止以學(xué)區房等名義炒作房?jì)r(jià)”。
此后，包括廣州、重慶、廈門(mén)、成都、大連、西安等在內的多個(gè)城市出手，整治學(xué)區房亂象。一些城市還陸續出臺“多校劃片”“校額到?！薄敖處熭啀彙钡冉逃母镎?，淡化學(xué)區房概念。
以北京為例，今年，北京教育資源最為集中的三個(gè)區東城、西城和海淀，均執行了嚴厲的“多?！闭??！百I(mǎi)房”跟“上好學(xué)?！敝g的“等號”被拿走。北京市西城區的知名學(xué)區如德勝、月壇、金融街等受到較大沖擊，部分業(yè)主已開(kāi)始下調掛牌價(jià)。
上海市教委此前也公布了新的招生錄取方案，市實(shí)驗性示范性高中招生名額50%以上分配到區、到校。買(mǎi)了高價(jià)學(xué)區房就能上好高中的確定性被進(jìn)一步削弱。
近期，北京、上海、深圳等地部分學(xué)區房出現降溫跡象。
第三記：土地集中供應
“集中供地”是2021年樓市的“新事物”。今年年初，自然資源部提出，重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應。6月29日，22個(gè)重點(diǎn)城市完成今年首批集中供地，成交金額超萬(wàn)億元。不過(guò)，克爾瑞研究中心指出，除了長(cháng)春、青島等少數城市整體熱度較低外，大部分城市首輪集中拍地市場(chǎng)熱度均延續高位。
這一新政策有望繼續完善。該機構認為，在取得集中拍地有相關(guān)經(jīng)驗之后，預計第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加，供地節奏或將明顯加快，尤其是土拍細則調整之下，中小房企的拿地機會(huì )也會(huì )增加。
值得注意的是，上半年，除限購、限貸、限價(jià)、限售、設立二手房參考價(jià)格等短期行政性調控外，影響樓市中長(cháng)期的基礎性制度和長(cháng)效機制建設提速?？藸柸鹧芯恐行亩辔谎芯繂T認為，房地產(chǎn)長(cháng)效機制改革將步入“深水區”，租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革提速的預期加強。
在此背景下，中指研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜表示，預計今年全年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售規模有望實(shí)現新突破，銷(xiāo)售面積或超18億平方米，銷(xiāo)售額有望達19萬(wàn)億元人民幣。在政策的持續加碼下，商品房?jì)r(jià)格漲幅有望收窄，全年漲幅保持在6%左右。
