近日對北京地區新房及二手房市場(chǎng)調研發(fā)現，新房項目中，別墅、合院、復式等高端項目?jì)r(jià)格降幅普遍在20%左右；剛需新房項目降幅有限，因地理位置等原因，導致前期滯銷(xiāo)的部分項目出現5%至10%的降幅。而靠近地鐵的緊俏戶(hù)型項目?jì)r(jià)格上漲。而二手房鮮有降價(jià)現象，但買(mǎi)房者和賣(mài)房者觀(guān)望情緒濃厚，多數樓盤(pán)有價(jià)無(wú)市。
高端項目?jì)?yōu)惠力度大
北京地區在售新房項目基本都推出了優(yōu)惠活動(dòng)，但降價(jià)力度分化較大?！氨本┠壳皼](méi)有不降價(jià)的新房，就看力度大小?！倍辔恢薪殇N(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
別墅、合院、復式、下躍等高端項目?jì)?yōu)惠力度較大。這些項目總價(jià)較高，單套房產(chǎn)原價(jià)在500萬(wàn)元起，最高的在2000萬(wàn)元以上。開(kāi)發(fā)商為了盡快回款，不少高總價(jià)項目?jì)?yōu)惠力度在100萬(wàn)元以上，有的項目?jì)?yōu)惠力度超過(guò)20%。
據了解，這些項目總價(jià)高，占用資金大，對開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jì)和現金流影響較大。很多項目基本已經(jīng)建成，相比剛需產(chǎn)品，存在一定的滯銷(xiāo)現象，去化率較低。而開(kāi)發(fā)商回款意愿強，于是先對這類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行促銷(xiāo)。
2000萬(wàn)元左右的別墅項目?jì)?yōu)惠力度普遍接近300萬(wàn)元，降幅超過(guò)10%，且贈送相關(guān)物業(yè)服務(wù)等。有的項目為了縮短回款周期，推出組合優(yōu)惠。比如，1個(gè)月交滿(mǎn)4成首付，總價(jià)再打9.9折。
優(yōu)惠力度超過(guò)20%的項目基本上都不是常規住宅。以位于大興區某限競房產(chǎn)品為例，疫情出現前，項目產(chǎn)品報價(jià)在520萬(wàn)元左右，目前報價(jià)優(yōu)惠了100萬(wàn)元不止。據項目銷(xiāo)售人員介紹，項目到手面積合計200平方米，一共分3個(gè)房本，其中一個(gè)是80平方米兩居室的70年產(chǎn)權住宅，其余2個(gè)房本是合計120平方米的50年產(chǎn)權車(chē)位和儲藏室，屬于贈送產(chǎn)品。
剛需項目鮮有如此大的優(yōu)惠力度。目前，北京地區剛需住宅項目的優(yōu)惠折扣在5%-10%之間。多個(gè)房產(chǎn)銷(xiāo)售人員介紹，小戶(hù)型剛需產(chǎn)品因為項目稀缺，價(jià)格出現一定幅度上漲。
以位于南五環(huán)某剛需限競房產(chǎn)品為例，目前項目銷(xiāo)售均價(jià)在5.3萬(wàn)元/平方米至5.5萬(wàn)元/平方米之間。相比疫情出現前，均價(jià)并沒(méi)有下調，且部分小戶(hù)型取消了之前的折扣。銷(xiāo)售人員介紹，目前一居室已經(jīng)售罄，兩居室只剩下清退房源，開(kāi)盤(pán)時(shí)有折扣優(yōu)惠，現在認購小戶(hù)型產(chǎn)品沒(méi)有優(yōu)惠。
某大型房企項目操盤(pán)人員對中國證券報記者表示，剛需產(chǎn)品降價(jià)有限，主要和產(chǎn)品定價(jià)較低有關(guān)。新房剛需產(chǎn)品多數是限競房，銷(xiāo)售備案的時(shí)候，報價(jià)不能高于土地出讓時(shí)規定的上限。這類(lèi)產(chǎn)品不可以隨便漲價(jià)，降價(jià)的時(shí)候也需要備案。
不限價(jià)地塊出讓增多
今年以來(lái)，北京地區不限價(jià)土地成交數量明顯增加，與2018年以來(lái)限競房占絕對主導地位的土地出讓市場(chǎng)不同。值得注意的是，密云等遠郊地區出讓不限價(jià)地塊明顯增多，且出讓金額較大。
北京市規劃和自然資源委員會(huì )近期掛牌密云2宗不限價(jià)住宅地塊，總建設用地面積18.61萬(wàn)平方米，總起始價(jià)33.46億元。兩宗地塊預計于2020年4月16日進(jìn)行競拍，屬于不限價(jià)土地項目。
市場(chǎng)人士認為，遠郊地區不限價(jià)地塊出讓增多，將對整個(gè)限競房格局產(chǎn)生一定沖擊。一方面，在不限價(jià)項目房源推出后定價(jià)高企的預期下，現存京郊低價(jià)限競房項目去化有望加快。另一方面，不限價(jià)地塊增多，限競房占主導地位將逐步被打破，限競房產(chǎn)品可能成為稀缺產(chǎn)品，未來(lái)可能逐漸退出。
學(xué)區房?jì)r(jià)格堅挺
北京地區二手房沒(méi)有出現明顯的降價(jià)現象。偶爾推出低價(jià)房源，多數是法拍房或者存在較大糾紛。
究其原因，中介線(xiàn)下帶看房源基本停滯，同時(shí)買(mǎi)房者和賣(mài)房者觀(guān)望情緒濃厚。以學(xué)區房為代表的剛需稀缺二手房則價(jià)格依舊堅挺。
以北京西城紅廟學(xué)區房為例，疫情期間依然有成交，且中小戶(hù)型成交均價(jià)保持在17萬(wàn)元/平米以上?！?月份就要審核小學(xué)入學(xué)資質(zhì)，學(xué)區房作為入學(xué)條件之一，即便疫情期間也是春季成交主力?！倍辔粚W(xué)區房中介銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
中國證券報記者查閱二手房成交記錄發(fā)現，位于紅廟學(xué)區豐僑公寓的一套90.2平方米的兩居室，成交總價(jià)在1550萬(wàn)元，均價(jià)約為17.18萬(wàn)元/平米。這一價(jià)格相比2019年全年成交均價(jià)小幅上漲。
除學(xué)區房之外，其他項目的業(yè)主、購房者以及銷(xiāo)售中介均觀(guān)望情緒濃厚。對于購房者而言，新房降價(jià)分流了較多的關(guān)注和需求。對于賣(mài)房者而言，由于中介帶看、辦理貸款、過(guò)戶(hù)等流程均受到疫情影響，即便著(zhù)急賣(mài)房降價(jià)出售，實(shí)際拿到房款時(shí)間也嚴重滯后，于是很多業(yè)主選擇維持原價(jià)等待市場(chǎng)企穩。對于銷(xiāo)售中介而言，新房帶看更便捷，也更容易成交，不少中介有意引導新房銷(xiāo)售。
疫情防控期間小區采取封閉式管理，線(xiàn)下看房活動(dòng)受到影響?！叭绻_實(shí)想線(xiàn)下看房，我們可以試著(zhù)借小區出入證，但不能保證一定能借到?！倍辔恢薪殇N(xiāo)售人員對中國證券報記者表示?！艾F在的帶看業(yè)務(wù)主要集中在新房房源?！?/p>
不過(guò)，租賃業(yè)務(wù)的線(xiàn)下帶看業(yè)務(wù)逐步恢復。3月15日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好疫情防控期間住房租賃服務(wù)管理的通知》，明確只有經(jīng)審查后的住房租賃企業(yè)從業(yè)人員方可進(jìn)入社區開(kāi)展業(yè)務(wù)，原則上每家企業(yè)只能給每個(gè)小區上報一名從業(yè)人員。經(jīng)過(guò)備案的經(jīng)紀人員，在具體帶看時(shí)先得經(jīng)社區允許，且帶看客戶(hù)每天不得超過(guò)兩次。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥表示，租賃住房需求得到基本滿(mǎn)足，有助于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)秩序恢復，幫助和引導住房租賃企業(yè)盡快有序復工。
