廣深莞樓市新政接二連三
全方位調控升級抑制樓市“虛火”
近段時(shí)間，調控再度成為樓市熱詞，國內各線(xiàn)城市密集加碼政策，在廣東，一度火爆的廣州、深圳、東莞，也在采取不同方式為樓市降溫。
民生證券研報認為，此輪調控的背景是，去年疫情影響下政策邊際放松和房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復，因此調控措施為彌補政策漏洞、抑制投機、供給端持續發(fā)力。值得注意的是，本輪調控中，除常規調控外，金融監管等舉措成為重點(diǎn)，“全方位”加碼的態(tài)勢已經(jīng)愈發(fā)明顯。
嚴查經(jīng)營(yíng)貸資金流入樓市
去年12月底，央行與銀保監會(huì )宣布建立銀行業(yè)金融機構集中度管理制度，對房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上線(xiàn)分成五檔管理。這項制度的建立，就此拉開(kāi)了樓市金融監管的帷幕。
今年1月，監管部門(mén)對廣州各家銀行新增個(gè)人住房貸款占比進(jìn)行嚴格限制。在這一新要求的影響下，房貸批貸速度明顯慢了下來(lái)，令市場(chǎng)交易有所放緩。不過(guò)，金融監管的重點(diǎn)，更在于對經(jīng)營(yíng)貸資金違規流入樓市的嚴防死守。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，通過(guò)“過(guò)橋融資——全款買(mǎi)房——套取經(jīng)營(yíng)貸——還掉過(guò)橋融資”可多次套利，房產(chǎn)增值就能把增值部分套出來(lái)，循環(huán)往復。這令“房住不炒”的頂層架構被變現削弱，也對中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形成“擠出效應”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于經(jīng)營(yíng)貸適合投資購房且基本集中在改善和高端住房，所以這一輪樓市火熱明顯從中高端市場(chǎng)開(kāi)始。
此前，國內多地監管層已經(jīng)發(fā)文要求嚴查經(jīng)營(yíng)貸、消費貸流入樓市，對于會(huì )不會(huì )真下狠手，外界看法不一，但最終廣東動(dòng)了真格。
3月16日，廣東銀保監局披露，轄內（不含深圳）銀行機構已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費貸款2165億元，發(fā)現涉嫌違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元共920戶(hù)，其中廣州地區為1.47億元共305戶(hù)。銀行機構采取了終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等整改措施。
張大偉認為，針對一些短期內用新房證以及新企業(yè)注冊就套取經(jīng)營(yíng)貸的行為，最近的打壓非常有力，能夠一定程度上抑制整個(gè)樓市非理性、不健康的發(fā)展。
調控措施更加全面
在采取金融監管，嚴厲打擊經(jīng)營(yíng)貸違規進(jìn)入樓市外，在廣東省內，深圳、東莞等地的限購類(lèi)措施同樣在加碼。
為應對一、二手房?jì)r(jià)倒掛嚴重滋生的搶房、代持炒房等行為，深圳2月發(fā)布二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機制。貝殼研究院在一份報告中指出，成交參考價(jià)出爐后，深圳日均新增房源掛牌量和均價(jià)保持了1月的水平，在成交不活躍、市場(chǎng)不明朗的前提下，買(mǎi)賣(mài)雙方都持觀(guān)望態(tài)度，改善型購房客戶(hù)有所減少。
另外，深圳幾天前還悄然發(fā)布一份文件，對1月23日嚴查購房資格和打擊違規行為的新規進(jìn)行政策解讀，指出要對弄虛作假等情況將進(jìn)行聯(lián)合懲戒，違法者移送公安機關(guān)處理。
緊鄰深圳的東莞在2月27日凌晨加碼調控，要求新入戶(hù)居民購買(mǎi)首套房需同時(shí)滿(mǎn)足落戶(hù)滿(mǎn)半年和連續繳納社保滿(mǎn)半年，二套房社保由兩年改為三年，且首套未結清時(shí)二套房首付不低于50%。另外，離婚兩年內買(mǎi)房者將按照離婚前家庭房屋套數計算，以企業(yè)名義在東莞購房，也需要注冊滿(mǎn)兩年。
如果說(shuō)深圳、廣州此前樓市過(guò)熱態(tài)勢較為明顯，那么東莞的限購升級則讓外界注意到此地樓市先前的一路上行。
易居研究院的一份統計數據顯示，從去年1月到今年1月，東莞二手房成交均價(jià)從15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米，2月一度回調，但仍有16087元/平方米。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，東莞對于企業(yè)端的限購有助于打擊各類(lèi)以企業(yè)名義炒房的現象，各類(lèi)新規對于東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定會(huì )有利好。
潛移默化影響樓市
今年全國兩會(huì )的政府工作報告中再度強調，堅持“房住不炒”的定位，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期?？v觀(guān)近三個(gè)月來(lái)的調控措施會(huì )發(fā)現，本輪樓市政策收緊，特別是在金融監管層面的舉措，打擊的目標正是炒房及衍生的違法違規行為，各類(lèi)調控政策也在圍繞“房住不炒”落地。
除了金融監管和限購措施外，廣州、深圳還被列入土地出讓“兩集中”的試點(diǎn)城市。目前兩地尚未公開(kāi)具體實(shí)施細則，嚴躍進(jìn)認為，“兩集中”讓土地密集供應，實(shí)際上形成了土地市場(chǎng)的“博覽會(huì )”，對各家房企來(lái)說(shuō)拿地機會(huì )相對多，有助于控制低價(jià)。越秀地產(chǎn)董事長(cháng)、執行董事林昭遠在2020年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上也表示，集中供地對公司整體有利。
“土地和金融的長(cháng)效機制正在建立，”李宇嘉表示，盡管中間有波折，但政策決心很大，且講求智慧，對樓市的影響潛移默化，潤物細無(wú)聲，這就是“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”。預計今年全國房地產(chǎn)投資仍保持一定韌性，而信貸環(huán)境大概率收緊可能會(huì )導致住房需求更加理性釋放，預計銷(xiāo)售面積會(huì )小幅下降。（記者 葛政涵）
