房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走，從金融數據中亦能看出一些端倪。易居房地產(chǎn)研究院12日發(fā)布的《2020年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報》顯示，今年住戶(hù)部門(mén)加杠桿幅度明顯小于前兩輪樓市上漲行情的2013年和2016年。加之，全國首套房貸平均利率九連降趨勢結束，過(guò)去兩輪全國樓市普漲行情難以重現。
易居研究院研究員沈昕指出，住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數據。
從住戶(hù)部門(mén)杠桿水平來(lái)看，報告顯示，今年疫情發(fā)生以來(lái)，貨幣政策趨于寬松，住戶(hù)部門(mén)貸款余額同比增速自3月創(chuàng )下階段性低點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續半年震蕩上行，但上升幅度遠小于2012-2013年和2015-2016年，說(shuō)明住戶(hù)部門(mén)加的杠桿的規模明顯小于前兩輪樓市快速上漲之時(shí)。
今年前三季度，首套房貸平均利率持續小幅下降，對居民購房形成一定刺激，上半年部分城市地市、樓市熱度快速上升。不過(guò)，利率下行的趨勢也已經(jīng)結束。
據融360監測，10月份，全國首套房貸平均利率全國首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平，今年以來(lái)的首套房利率“九連降”趨勢結束。
對比歷史數據，沈昕指出，本輪2018年末以來(lái)的房貸利率下降幅度明顯不及2012年和2014-2015年，對居民貸款購房的刺激力度也明顯不及前兩次。預計四季度商品房銷(xiāo)售面積同比降幅還將繼續收窄，全年商品房銷(xiāo)售面積預計與去年基本持平。
更為重要的是，沈昕表示，目前以“房住不炒”為主基調的樓市政策與2015年時(shí)鼓勵居民住房消費的政策有巨大差異。下半年以來(lái)，深圳、東莞、杭州、寧波、南京、沈陽(yáng)等多城升級了樓市調控政策，常州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、唐山等多城對房貸政策也進(jìn)行了收緊。8月，房企融資“三道紅線(xiàn)”新規的試點(diǎn)出臺，對房企加杠桿的能力進(jìn)行了限制。從房企端到購房者端，相關(guān)政策陸續收緊。
報告認為，目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，不會(huì )出現2016-2018年似的全國普漲。
