近期，全國多地自然資源和規劃部門(mén)宣布2021年實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)婕扒鄭u、鄭州、天津等城市，部分城市將全年分三批次，集中發(fā)布公告、集中組織出讓住宅用地。
業(yè)內人士認為，土地“兩集中”出讓?zhuān)蛴欣诖偈狗康禺a(chǎn)企業(yè)謹慎、理性拿地，并將對房?jì)r(jià)管控起到一定作用。但開(kāi)發(fā)商在集中在一個(gè)時(shí)間段拿地，也必然導致相關(guān)項目集中入市，這或許給房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售帶來(lái)一定沖擊。
多地試水“兩集中”出讓住宅用地
“之前市場(chǎng)一直有相關(guān)傳言，近期這算是正式落地了，未來(lái)預計還會(huì )有更多城市跟進(jìn)?！痹诙鄠€(gè)城市發(fā)布相關(guān)公告后，一位中小房企東部區域負責人對記者說(shuō)，“兩集中”出讓住宅用地是調控政策的一部分。
“兩集中”出讓住宅用地，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。
青島市自然資源和規劃局網(wǎng)站顯示，青島市將嚴格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)陮⒎?批次集中統一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導市場(chǎng)理性競爭。
鄭州市自然資源和規劃局也發(fā)布相關(guān)通知，對鄭州市航空港區、鄭東新區、經(jīng)開(kāi)區、高新區、上街區自然資源主管部門(mén)要求禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發(fā)布實(shí)施。
天津相關(guān)部門(mén)規定，全年發(fā)布出讓公告原則上不超過(guò)三次，時(shí)間間隔和地塊數量要相對均衡；集中出讓土地時(shí)，應當確定共同的掛牌起止日期。天津將于3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期，當地不再發(fā)布住宅用地的出讓公告。
“以前都是一塊地一塊地出讓?zhuān)笃髽I(yè)有資金等優(yōu)勢，最終結果就是大企業(yè)次次參與，好地都被他們拿走了，我們只能做些邊角料?！鄙鲜龇科髺|部區域負責人這樣解釋多地出臺這一政策的初衷。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的行業(yè)報告顯示，2020年40個(gè)城市土地市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升，溢價(jià)率小幅下降，土地市場(chǎng)整體平穩。從土地成交面積看，2020年二季度之后，部分城市樓市、土地市場(chǎng)火熱，下半年熱點(diǎn)城市調控雖有收緊，全年40城土地成交建筑面積仍增長(cháng)8%，創(chuàng )2015年以來(lái)新高。
一名頭部房企相關(guān)負責人也認為，該政策出臺意味著(zhù)頭部企業(yè)無(wú)法再壟斷優(yōu)質(zhì)地塊，可以在一定程度上降低土地市場(chǎng)熱度?！耙驗榧词故穷^部企業(yè)，短時(shí)間籌集的資金也有限，集中招拍掛時(shí)只能優(yōu)中選優(yōu)，找幾個(gè)重點(diǎn)發(fā)力?！?/div>
或導致地產(chǎn)項目集中入市
業(yè)內人士分析稱(chēng)，“兩集中”出讓土地政策或將與房企降負債等政策產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應。
2020年，監管層對于房企貸款及資金監管動(dòng)作不斷。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，并制定地產(chǎn)融資三條紅線(xiàn)。三條紅線(xiàn)以“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍”，將房企分為紅、橙、黃、綠四檔進(jìn)行分類(lèi)管控，不同檔的房企有息負債規模約束不同。其中三條紅線(xiàn)均超標，為紅檔，有息負債規模不得增加；兩條紅線(xiàn)超標，為橙檔，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%。
“集中拿地，很可能會(huì )導致相關(guān)房企在拍地月份出現一個(gè)負債高峰，這也會(huì )給企業(yè)資金鏈帶來(lái)較大壓力?！鄙鲜鲋行》科髺|部區域負責人說(shuō)，這也會(huì )進(jìn)一步降低大房企多拿地意愿，引導企業(yè)更為理性、謹慎參與相關(guān)地塊招拍掛。
卓易數據創(chuàng )始人馬光明說(shuō)，此次土地集中政策與三道紅線(xiàn)政策一脈相承。一次供出數十宗土地，便于資金充足的企業(yè)有計劃性的拿地，減少了資金緊繃、囤地較多、負債較高的房企斷斷續續拿地的機會(huì )。此次政策對現金流充足、融資能力強的品牌企業(yè)是利好，而資金狀況緊張的中小企業(yè)生存空間將會(huì )越來(lái)越小。
也有開(kāi)發(fā)商擔心，大房企拿地后，相關(guān)優(yōu)質(zhì)地塊在大房企間流動(dòng)性或將提升，相關(guān)監管舉措也應考慮到這一點(diǎn)，否則中小房企拿地難度更大。
樓市分析人士張百忍認為，和“兩集中”政策相比，部分城市供應問(wèn)題更在于土地出讓的結構性不合理，部分城市郊區土地出讓過(guò)盛，而市區地塊較少，“兩集中”政策或效果有限。
此外，也有市場(chǎng)人士擔心，集中拿地，再加上開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度類(lèi)似，很可能導致房地產(chǎn)項目集中入市，如中小房企地塊較差，更缺乏對購房者的吸引力，生存狀況會(huì )更加艱難。
也有分析稱(chēng)，中小型房企資金實(shí)力有限，可以參與的土地很少，只能通過(guò)全力廝殺去拿下高價(jià)土地，若自身的運營(yíng)能力、操盤(pán)能力有限以及融資成本過(guò)高的情況下，虧損的概率就會(huì )大大增加，未來(lái)的生存環(huán)境將會(huì )更加惡劣。
對房企來(lái)說(shuō)，馬光明認為，應做好多手準備：一是在供地前把要供出的土地研究明白，做好“擇地”準備；二是籌備好充足的資金，一年只有三次，錯過(guò)就錯過(guò)了；三是銷(xiāo)售環(huán)節盡量避開(kāi)集中上市期，尤其供應較多的區域和板塊，減少競爭，做好“擇時(shí)”。
來(lái)源：新華財經(jīng)
編輯：滕珊
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