2019年全國土地市場(chǎng)回暖，土地出讓量?jì)r(jià)齊升。機構數據顯示，全國300個(gè)城市全年土地出讓金額合計50294億元，同比增長(cháng)19%。其中，16個(gè)城市土地出讓金額超過(guò)1000億元。三亞、蘭州、大連土地出讓金額同比增長(cháng)幅度均超過(guò)100%。2019年下半年以來(lái)，龍頭房企率先“剎車(chē)”，四季度近三成房企未拿地。而國企表現相對積極，下半年積極參與熱點(diǎn)城市的土地出讓。
三四線(xiàn)樓市供地減少
分地區看，根據中指研究院發(fā)布的《2019年中國300城市土地交易情報》，一線(xiàn)城市土地供求量持續走高，土地出讓總金額同比增長(cháng)，成交均價(jià)同比下滑。其中，深圳地區土地出讓總金額同比增長(cháng)幅度超過(guò)50%。二線(xiàn)城市隨著(zhù)土拍政策不斷完善，土地供應與成交面積同比上漲明顯，土地出讓總金額和成交均價(jià)同比均出現增長(cháng)。但土地成交溢價(jià)率整體變化較小，土地市場(chǎng)總體保持穩定。三四線(xiàn)城市方面，供地面積同比減少，供求同比均出現下降態(tài)勢，溢價(jià)率下滑。
分季度看，2019年一季度，全國土地供求量同比下滑，成交總金額和均價(jià)同比下降。其中，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)調控整體較嚴，土地市場(chǎng)趨冷；二季度市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)迎來(lái)小陽(yáng)春；進(jìn)入三四季度，在房企融資趨嚴、熱點(diǎn)城市加大土地市場(chǎng)調控力度的背景下，全國土地出讓市場(chǎng)整體走低。
從出讓土地性質(zhì)分類(lèi)看，2019年全國300城市合計推出住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓總額為42342億元，同比增長(cháng)23%；商辦類(lèi)用地出讓總額為5108億元，同比減少0.4%。住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）合計成交8799宗，同比增長(cháng)6%，成交面積合計42557萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7%；商辦類(lèi)用地合計成交4037宗，同比增長(cháng)5%，成交面積合計達到10699萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2%。住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為4363元/平方米，同比增長(cháng)16%；商辦類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為2289元/平方米，同比下滑0.2%。
根據中指研究院監測的數據，三亞、蘭州、大連三個(gè)城市2019年全年土地出讓金額同比增長(cháng)幅度均超過(guò)100%。其中，三亞市全年實(shí)現土地出讓總額121.7億元，同比增長(cháng)553%，同比增長(cháng)幅度位列全國第一。中原地產(chǎn)數據顯示，全國50大城市2019年全年合計土地出讓金額4.41萬(wàn)億元，同比上漲19.3%。其中，16個(gè)城市土地出讓金額超過(guò)1000億元，杭州市土地成交總金額為2836億元，位列第一；上海、廣州、蘇州緊隨其后，分別為1992億元、1864億元和1850億元。
金隅地產(chǎn)杭州分公司負責人對中國證券報記者表示，杭州2019年土地出讓金額全國排名第一，但只有一半左右是住宅項目。住宅以每年10萬(wàn)套的速度穩步供應。
房企拿地回歸理性
克而瑞數據顯示，2019年，房企投資延續了2018年以來(lái)的謹慎態(tài)勢，在融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地逐步回歸理性；但強者恒強的格局并未改變，規模優(yōu)勢疊加效應不斷放大。2019年下半年以來(lái)，龍頭房企率先“剎車(chē)”，四季度近3成房企未拿地，僅國企表現相對積極。銷(xiāo)售TOP10房企的新增貨值居40%以上，但同比下滑7個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是龍頭房企拿地較為謹慎。
國有房企憑借低資金成本優(yōu)勢，在一二線(xiàn)城市拿地較多。中國證券報記者了解到，為了加快資金周轉，提高資金運作效率，在熱點(diǎn)城市拿地后，這些企業(yè)一般選擇以較短的時(shí)間入市。
據相關(guān)房企人士介紹，熱點(diǎn)地區地價(jià)較高，土地成本整體較大。但熱點(diǎn)城市相比三四線(xiàn)城市整體成交速度較快，拿地后從建設到銷(xiāo)售再到交付，可以用更短的時(shí)間完成回款。
對于房企拿地趨勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，預計未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢將出現分化，房企對非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)將持續下調。但對優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地，爭搶?xiě)B勢將進(jìn)一步激烈。一二線(xiàn)城市調控政策嚴格，但對于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，依然會(huì )集中拿地。從趨勢上看，三四線(xiàn)城市相對低迷，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )把更多資金投入到一二線(xiàn)城市，帶動(dòng)一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)持續升溫。
穩定發(fā)展遏制投機
值得注意的是，部分土地出讓市場(chǎng)過(guò)熱的地區2019年遭遇較大調控。
以2019年全年土地出讓金額位列全國前四位的蘇州市為例，2019年全年蘇州市合計土地出讓金額1850億元，同比增長(cháng)33.72%。2019年上半年，蘇州市因“地王”成交頻現、土地成交量?jì)r(jià)齊高，土地成交總金額領(lǐng)跑全國多數城市。2019年5月前后，蘇州市出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
部分一線(xiàn)城市近期頻推不限價(jià)土地，被多位業(yè)內人士解讀為放松限競房土地出讓模式。中原地產(chǎn)數據顯示，從2020年1月2日開(kāi)始，北京土地市場(chǎng)再次啟動(dòng)，合計等待出讓的住宅用地合計15宗。其中，2宗為共有產(chǎn)權地塊，2宗限競房地塊，11宗為不限價(jià)商品房住宅地塊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年樓市出現雙向調控、松緊并進(jìn)的態(tài)勢。2020年房地產(chǎn)調控將堅持穩定的主題，遏制投機，保護真實(shí)居住。土地出讓市場(chǎng)將以穩定為主。(作者：董添 張玉潔)
