2019年，在“房住不炒”調控主基調下，房地產(chǎn)行業(yè)“穩”字當頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定、土地市場(chǎng)穩定、未來(lái)預期穩定，金融端調控謹守底線(xiàn)，樓市投機性需求漸次離場(chǎng)，住宅回歸居住本源。
多位業(yè)內人士認為，2020年相關(guān)政策力度將根據現實(shí)情況有所微調，“一城一策”將落實(shí)得更為具體。專(zhuān)家建議，未來(lái)需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進(jìn)一步理順中央與地方財政分配關(guān)系。
房地產(chǎn)市場(chǎng)增幅收窄 整體趨穩
2019年，我國商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格走勢平穩，各城市房?jì)r(jià)降幅較為明顯。中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2019-2020》顯示，從全國276個(gè)地級及以上城市二手房?jì)r(jià)格的同比增長(cháng)來(lái)看，2018年11月共有22個(gè)城市增速為負，到2019年10月，全國276個(gè)城市中有87個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格同比增速為負，189個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格增速漲幅有所收窄。
諸葛找房數據研究中心研究員王新宇表示，從2019全年市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的趨勢來(lái)看，年初時(shí)短暫延續上年年末下跌趨勢，但跌幅持續收窄；3月份止跌轉漲。隨后自二季度以來(lái)價(jià)格環(huán)比波動(dòng)變化逐步趨于溫和，波幅基本穩定在0-0.3%之間。
從新房來(lái)看，國家統計局數據顯示，2019年11月同比上漲幅度超過(guò)10%的城市有19個(gè)，較2018年底同比上漲超10%的40個(gè)城市大幅減少。
房地產(chǎn)投資方面也保持穩定態(tài)勢。開(kāi)發(fā)投資雖然維持2位數增長(cháng)，但年內增速已現“七連降”。國家統計局數據顯示，截至2019年11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為121265億元，累計增速為10.2%，較10月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，已是連續7個(gè)月穩步下降。
土地市場(chǎng)出現分化
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，50個(gè)大中城市合計土地出讓金額達4.41萬(wàn)億元，同比上漲19.33%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全年市場(chǎng)來(lái)看，整體處于高位運行，2019年特別是二季度明顯沖高，但在三季度隨著(zhù)各種政策的影響，土地市場(chǎng)有所退燒。溢價(jià)率有所降低。
具體來(lái)看，50個(gè)城市中，杭州土地出讓金額達到2836.63億元。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元、蘇州土地出讓金額達1850.26億元。土地出讓金額增幅較大的城市中，大連土地出讓金額315.28億元，同比增長(cháng)147.26%；紹興865.39億元，同比增長(cháng)110.35%；珠海456.83億元，同比增長(cháng)103.28%
值得注意的是，土地市場(chǎng)分化明顯，一方面是土地出讓金額再創(chuàng )新高，另一方面是土地流拍增多。
諸葛找房報告顯示，2019年，一線(xiàn)城市流拍現象較少，二線(xiàn)部分城市、三四線(xiàn)城市流拍現象較嚴重，尤其自下半年以來(lái)流拍率迅速上漲。
王新宇表示，下半年以來(lái)，土地遇冷趨勢已經(jīng)從三四線(xiàn)城市逐漸蔓延至二線(xiàn)城市，范圍逐漸擴大。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，2019年流拍率高企，究其原因，主要是由于房企拿地節奏偏快，自身處于償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此拿地更加謹慎。其次，上半年各地持續收緊調控政策，房企對下半年市場(chǎng)預期轉冷，也在一定程度上抑制了拿地沖動(dòng)。整體來(lái)看，房企在土地市場(chǎng)已明顯理性，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續走低。
房企繼續“以?xún)r(jià)換量”
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，因為供應量增多，部分地區商品住宅庫存刷新紀錄。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫存報告顯示，截至2019年11月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為47359萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)1.9%，同比增長(cháng)5.7%。值得一提的是，當前庫存規模已呈現了連續12個(gè)月的正增長(cháng)態(tài)勢。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，從2020年趨勢來(lái)看，由于調控政策并不會(huì )采取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件。在房企迎來(lái)集中還款期、庫存大幅上漲的背景下，2020年房企仍將選擇“降價(jià)促銷(xiāo)去庫存”來(lái)實(shí)現軟著(zhù)陸。
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院研究員鄒琳華也表示，從目前來(lái)看，2020年房地產(chǎn)調控政策主線(xiàn)較為明朗，短期看政策也不會(huì )大規模放松和刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)借政策真空期進(jìn)行預熱的可能性大幅降低。
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院研究員蔡書(shū)凱建議，未來(lái)需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進(jìn)一步理順中央與地方財政分配關(guān)系，嚴格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時(shí)，賦予地方政府一定的房地產(chǎn)金融調控權，可研究和探索首付比例和貸款利率區間管理的房貸政策，由各地根據本地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在區間內自主決定房貸的首付比例和相應的貸款利率，或者在按照套數確定首付比例和貸款利率外，增加按照面積來(lái)確定首付比例和貸款利率。(作者：梁倩)
