從加強房企資金審查到局部城區定向放松限購，從放寬豪宅標準到限制房企平均利潤率……2019年這樣的調控力度釋放了什么信號？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何？
樓市總體平穩 調控取得預期效果
“房地產(chǎn)總體保持平穩運行，實(shí)現了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標?！弊》亢统青l建設部部長(cháng)王蒙徽在近日舉行的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上如此評價(jià)2019年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
這一判斷得到數據印證：今年1月至11月全國商品住宅銷(xiāo)售面積達13.1億平方米，同比增長(cháng)1.6%，穩中略升；11月70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅略有擴大，二三線(xiàn)城市漲幅分別連續7個(gè)月和8個(gè)月相同或回落，市場(chǎng)預期趨穩。
筆者近期走訪(fǎng)發(fā)現，大多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預期穩定，“房?jì)r(jià)暴漲時(shí)代成過(guò)去時(shí)”獲得普遍認同。不少購房者向記者表示，新樓盤(pán)近期促銷(xiāo)力度大、供給充足、可選擇余地大；由于相當數量的購房者被分流至新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)漸成買(mǎi)方市場(chǎng)，“價(jià)位合適”才考慮入市。
根據中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的《中國住房發(fā)展總報告（2019-2020）》，2019年房?jì)r(jià)總體下降城市數量和下降速度超過(guò)去年同期，總體房?jì)r(jià)水平的空間分布演變比較平緩，增長(cháng)率的空間差異有所擴大。
“2019年，我國樓市年度穩定有降，季度上下波動(dòng)，空間再度分化，總體邁進(jìn)調控預設的合理目標?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。但他也指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩，是在政策措施管控下的弱平衡，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行的深層次因素尚未得到根本性轉變。調控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，應保持定力、從容應對。
落實(shí)“一城一策”長(cháng)效機制試點(diǎn)穩妥推進(jìn)
“對于涉嫌集體惡意炒作房?jì)r(jià)的小區，主管部門(mén)將暫停辦理該小區二手房網(wǎng)簽手續”，深圳市住房和建設局近日發(fā)布通告稱(chēng)，將采取五大措施嚴厲打擊哄抬房?jì)r(jià)等各類(lèi)不法行為。
“開(kāi)發(fā)商參與商品住房開(kāi)發(fā)建設用地招拍掛前要提交承諾書(shū)，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來(lái)源不屬于金融貸款、資本市場(chǎng)融資”，黑龍江省住建廳等6部門(mén)日前聯(lián)合發(fā)布通知稱(chēng)。
梳理今年以來(lái)各地調控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調控政策；另一些地方則適度寬松了限購政策，如深汕特別合作區商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區放寬了人才購房的社保年限或戶(hù)籍門(mén)檻等。
“今年各地樓市政策呈現雙向精準調控特點(diǎn)，既有放松，又有收緊?！标?yáng)光城執行副總裁吳建斌認為，樓市調控在持續打擊投機性需求的同時(shí)，也加強了對真實(shí)居住需求的保護。
各地錨定“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標，因城、因區、因時(shí)施策，積極主動(dòng)作為，保持了樓市總體平穩運行。
在中央層面，房地產(chǎn)政策保持連續性、穩定性，夯實(shí)城市主體責任，土地調控機制顯著(zhù)完善、財稅制度邁出重要步伐、區域發(fā)展規劃不斷出臺，穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)長(cháng)效機制試點(diǎn)。
從房地產(chǎn)金融監管看，“從緊”為全國樓市調控主要特點(diǎn)。信托、發(fā)債等房地產(chǎn)融資渠道收窄，貸款規?？刂萍訌?，銀行信貸資金或資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊。
值得注意的是，2019年，制定完善長(cháng)效機制的基礎性工作穩步邁進(jìn)。住房和城鄉建設部初步構建了房地產(chǎn)市場(chǎng)監測指標體系，開(kāi)展月度監測、季度評價(jià)，及時(shí)預警提示。
堅持“房住不炒”平穩健康發(fā)展內涵更加豐富
保持定力，穩字當頭，2020年房地產(chǎn)調控指向鮮明。
“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”“2020年要著(zhù)力穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”……
從12月份的中央經(jīng)濟工作會(huì )議，到中央高層近日在住房和城鄉建設部召開(kāi)座談會(huì )，再到全國住房和城鄉建設工作會(huì )議，各次重大會(huì )議上都重申了房地產(chǎn)調控主基調。
受訪(fǎng)專(zhuān)家普遍表示，從2016年開(kāi)啟的本輪調控，在宏觀(guān)經(jīng)濟復雜變化的形勢下堅持了下來(lái)，取得了初步成效，積累了一定經(jīng)驗，凝聚了全社會(huì )強大共識。
房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，中流擊水從容應對。倪鵬飛說(shuō)，房地產(chǎn)調控是國家的一個(gè)重大戰略操作，是塑造高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力、新機制、新引擎和新路徑。
“市場(chǎng)環(huán)境及預期不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )處在波動(dòng)運行之中?！蹦啭i飛說(shuō)，地方調控政策或根據當期和未來(lái)可能的變化而適時(shí)微調，“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標很明確，市場(chǎng)不應對地方因城施策的局部微調作“調控松綁”解讀。
惠民生，強保障，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“加強城市更新和存量住房改造提升”“做好城鎮老舊小區改造”等舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展內涵更加豐富。
根據中指研究院的一份報告，展望未來(lái)，在土地供給結構和住房制度改革的趨勢下，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類(lèi)產(chǎn)品供給將會(huì )繼續提升，而對于大多數普通二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，改善型住房需求仍將是市場(chǎng)成交主力，且人口年齡結構的變化會(huì )加速此類(lèi)需求釋放，未來(lái)高性?xún)r(jià)比、品質(zhì)突出的產(chǎn)品更易受到市場(chǎng)青睞。
