樓市“小陽(yáng)春”之后，房企相繼發(fā)布了上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。顯然，2019年的上半年，他們過(guò)得并不輕松。與過(guò)去兩年更不可同日而語(yǔ)。
7月2日，萬(wàn)科公告，1-6月，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售金額為3340億元，同比增長(cháng)9.63%。
這是碧萬(wàn)恒三巨頭中唯一一家同比增長(cháng)的。前6月，碧桂園、恒大銷(xiāo)售額均出現了5%左右的下滑。
相比2018年，房企2019上半年的整體銷(xiāo)售漲幅明顯放緩，龍頭房企全面同比下調，市場(chǎng)開(kāi)始退燒。
上半年，融資通道收緊、多地調控持續，銷(xiāo)售成了房企最重要的現金來(lái)源。但從目前銷(xiāo)售成績(jì)來(lái)看，并不理想：超五成房企銷(xiāo)售目標不達50%，壓力傳遞至下半年。
受樓市調控影響，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售承壓，下半年，以三四線(xiàn)為主要市場(chǎng)的房企，面臨的問(wèn)題更加嚴峻。
銷(xiāo)售增速放緩
在上半年“房住不炒”、調控趨緊的背景下，房企紛紛交出了自己的成績(jì)單。
6月單月，恒大合約銷(xiāo)售金額約為502.6億元，與去年保持同一水平，微升0.4%。萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jì)663.9億元，同比增長(cháng)1.16%，創(chuàng )今年以來(lái)單月紀錄。碧桂園賣(mài)了820億（克而瑞全口徑金額），創(chuàng )了單月新高。
單月業(yè)績(jì)飄紅，難掩上半年增速的下滑。
中國指數研究院數據顯示，1-6月，碧桂園實(shí)現合約銷(xiāo)售約3920億元，同比下滑5%；恒大銷(xiāo)售額為2928.7億元，同比跌幅為3.72%。
整體來(lái)看，行業(yè)銷(xiāo)售態(tài)勢也在下行。
中國指數研究院監測顯示，1-6月，147家房企銷(xiāo)售額超過(guò)50億，較去年增加9家，增速降低3個(gè)百分點(diǎn)；合計實(shí)現銷(xiāo)售額58537億元，平均銷(xiāo)售額398.2億元，同比增長(cháng)10.3%，增速同比放緩15.3個(gè)百分點(diǎn)。
此外，大面積的房企銷(xiāo)售目標不達50%。中國指數研究院統計，在公布2019年銷(xiāo)售目標的39家房企中，只有14家達到了50%及以上的完成度。
在12家千億房企中，完成度在50%以上的只有中海地產(chǎn)、招商蛇口兩家，分別為55.9%、50.6%。恒大、融創(chuàng )、保利、中海的銷(xiāo)售目標完成率均值為47.8%，其中，最低的是融創(chuàng )中國，僅有38.9%。
完成率低于40%的還有綠城中國、富力地產(chǎn)、花樣年，花樣年以36.6%位于完成度末位。而規模體量龐大的碧桂園、萬(wàn)科索性不設置銷(xiāo)售目標。
與往年不同的是，今年很多房企有了銷(xiāo)售“窗口期”和“搶收”的意識，一季度和6月份就是很明顯的窗口期。
一季度，泰禾、恒大等進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，提升了銷(xiāo)售額；6月份，為沖刺半年度業(yè)績(jì)目標，房企積極加大了推案及營(yíng)銷(xiāo)力度，單月操盤(pán)業(yè)績(jì)環(huán)比提升超23%。
中指研究院指出，進(jìn)入2019年下半年，房企將加大供貨力度，或能有效推進(jìn)銷(xiāo)售目標完成率。
銷(xiāo)售放緩同時(shí)，房企行業(yè)排名也發(fā)生明顯變化。龍頭房企中華夏幸福、綠城、泰禾等房企受資金承壓，出現了排名下滑的情況。
其中，華夏幸福在2018年上半年排第10位，今年上半年滑落至第22位，較去年少賣(mài)185億元；泰禾從去年的17位降至27位，上半年銷(xiāo)售額比去年同期減少118億元。
補位的是保利發(fā)展、招商蛇口、及陽(yáng)光城等。提出重返行業(yè)前三的保利發(fā)展，以2387.3億元超越融創(chuàng )中國排名第4；招商蛇口跨入千億俱樂(lè )部，由去年的第13位升至第11位；陽(yáng)光城以900億銷(xiāo)售額業(yè)績(jì)，從第16名提升至第13名。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，上半年房企銷(xiāo)售放緩，很大程度上與政策收緊有關(guān)，他指出，5月份全國市場(chǎng)繼續分化，特別是部分城市政策再次出現收緊，價(jià)格變化后，市場(chǎng)需求有所觀(guān)望，出現了成交量上漲乏力。
億翰智庫預測，下半年調控不排除加碼的可能。整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對調控仍應保持敬畏，對政策放松不應有過(guò)于樂(lè )觀(guān)的預期；調控手段會(huì )由“因城施策”向“因城施策+因企施策”延伸。
行業(yè)分化加劇
房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的放緩，也導致市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，房企競爭、分化加劇。
中信建投證券數據顯示，2019年上半年Top3房企累計銷(xiāo)售額為 10070億元，同比下滑1.2%；中小房企增速則保持與 4、5月基本持平，增幅約為20%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2019年市場(chǎng)逐漸出現中型房企激烈競爭的局面。
據克而瑞研究中心數據，TOP100房企中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)；前10、30、50名房企集中度也有明顯上升。
而排名50以后的房企，大多存在成交回落、銷(xiāo)售難度加大的問(wèn)題，競爭優(yōu)勢已不再明顯。
此外，從區域和城市來(lái)看，一線(xiàn)城市成交規模同比大幅增加，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售退燒明顯。據中指研究院數據，2019年上半年，一線(xiàn)城市商品住宅月均成交57萬(wàn)平方米左右，同比增長(cháng)38.5%，三線(xiàn)代表城市上半年月均成交規模約30萬(wàn)平方米，同比下降12%，降幅在各線(xiàn)中最為顯著(zhù)。
對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹表示，上半年城市之間的表現出現分化，主要原因是房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始步入平穩發(fā)展階段，購房變得更為理性，因此作為住房擁有率較高的三四線(xiàn)城市，成交量下降也較多。
張大偉指出，雖然上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了“小陽(yáng)春”，但整體以“穩”字當頭。
他表示，整體來(lái)看，今年第二季度部分城市樓市活躍度相比3月份有所降溫，雖然房企在6月增加供應沖刺半年報，但整體預計房企在未來(lái)7-8月淡季的銷(xiāo)售數據依然壓力非常大。
中國指數研究院表示，近期銀保監會(huì )及央行針對房企頻繁發(fā)債及利率持續走低現象及時(shí)發(fā)聲，防止資金違規流入房地產(chǎn)行業(yè)。且部分城市提高房貸利率，下半年房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境可能會(huì )依然偏緊，房企將進(jìn)一步承壓。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)提醒，這兩年各大企業(yè)風(fēng)波不斷，若是部分房企資金等層面出現問(wèn)題，還需關(guān)注洗牌的風(fēng)險。
