北京試點(diǎn)“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”方式供地

　　北京推新型共有產(chǎn)權房 5年后可入市

　　初始購房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權部分購房款；5年后如轉讓房屋，政府只取原值，不參與房屋溢價(jià)分成

　　北京市規劃和自然資源委近日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區海淀鎮樹(shù)村棚戶(hù)區改造B-1南地塊R2二類(lèi)居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，調整了北京市海淀區海淀鎮樹(shù)村等3宗地競買(mǎi)規則，試點(diǎn)施行“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。

　　公告明確，這3宗地將設定土地合理上限價(jià)格，當競買(mǎi)報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額程序。

　　這是北京市土地公開(kāi)出讓首次采用“競地價(jià)+競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額+競高標準商品住宅建設方案”方式進(jìn)行供地，以實(shí)現合理引導市場(chǎng)預期，嚴格落實(shí)“房住不炒”，確?！叭€目標”。

　　在此類(lèi)新型共有產(chǎn)權房下，初始購房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權部分購房款，不包含政府持有商品住宅產(chǎn)權份額，且5年內不得轉讓?zhuān)浞煮w現政府落實(shí)“房住不炒”決心。5年后倘若出售房屋，政府只收取原值購房款，不參與房屋溢價(jià)分成。

　　1

　　初始購房人僅需支付個(gè)人產(chǎn)權部分購房款

　　為進(jìn)一步注重解決民生問(wèn)題，北京試點(diǎn)在土地出讓中競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額方式。采用“競地價(jià)+競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額+競高標準商品住宅建設方案”的方式供地。在這類(lèi)新型共有產(chǎn)權房下，初始購房人購房款不包含政府持有商品住宅產(chǎn)權份額，且5年內不得轉讓。

　　這次試點(diǎn)的三宗地塊在補充公告中明確，政府持有商品住宅產(chǎn)權份額由土地競買(mǎi)人現場(chǎng)競報確定，宗地內的每套商品住房政府產(chǎn)權份額一致，此類(lèi)住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權的商品住房，初始購房人僅支付個(gè)人產(chǎn)權部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷(xiāo)售，購買(mǎi)之后5年內不得轉讓。

　　對此，相關(guān)專(zhuān)家表示，“5年內不得轉讓”則表明了政府堅決抑制投資投機性購房需求的決心，對落實(shí)“房住不炒”定位起到有效推動(dòng)作用。

　　2

　　租金收入全額歸購房人所有

　　值得注意的是，對于此類(lèi)住房購買(mǎi)后的出租問(wèn)題公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。

　　對于此類(lèi)房屋的轉讓規定，試點(diǎn)的三宗地塊在補充公告中明確，購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉讓購房人持有的房屋產(chǎn)權份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權份額一并轉讓?zhuān)话丛擃?lèi)住房首次上市時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權份額取得購房款。轉讓對象為符合本市商品住房限購政策的家庭，轉讓對象獲得的房屋產(chǎn)權份額比例為100%。

　　也就是說(shuō)，當所購住房再次上市交易時(shí)，購房人持有的產(chǎn)權份額與政府持有份額一并出售，購房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉讓?zhuān)话丛等〉觅彿靠睢?/p>

　　專(zhuān)家表示，在房屋轉讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價(jià)分成，充分體現了讓利于民。

　　3

　　設定地價(jià)上限明確未來(lái)房屋定價(jià)規則

　　針對此類(lèi)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，補充公告明確，將對開(kāi)發(fā)建設單位房屋銷(xiāo)售行為的管理，嚴格執行《北京市人民政府辦公廳轉發(fā)市住房和城鄉建設委等部門(mén)〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施〉的通知》（京政辦發(fā)〔2016〕46號）文件規定。其中要求，對報價(jià)明顯高于周邊在售項目?jì)r(jià)格和本項目前期成交價(jià)格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書(shū)、屬于現房銷(xiāo)售的暫不辦理現房銷(xiāo)售備案。

　　該類(lèi)住房首次上市時(shí)，申報的價(jià)格為100%產(chǎn)權的房屋價(jià)格，購房人需支付的購房款為上述房屋銷(xiāo)售價(jià)格乘以購房人持有產(chǎn)權份額，該購房款為開(kāi)發(fā)建設單位所獲得的全部收入；在首次售房時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權份額部分無(wú)需支付購房款。

　　專(zhuān)家表示，無(wú)論是設定地塊出讓時(shí)的地價(jià)上限，還是重申政府對于開(kāi)發(fā)建設單位房屋銷(xiāo)售價(jià)格的管理，都體現了政府對于合理引導市場(chǎng)主體理性競爭、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

　　4

　　政府持有商品住宅產(chǎn)權有預設份額

　　為提升商品住宅建設品質(zhì)，此次補充公告中還明確提出，當政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到預設比例后，將轉入高標準商品住宅建設方案的評比。

　　根據競買(mǎi)規則，這些地塊首先會(huì )掛牌競價(jià)，在達到預設的地價(jià)上限時(shí)，就改為現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權份額也有一個(gè)預設的比例上限，在現場(chǎng)競報達到這個(gè)上限后，就改為投報高標準商品住宅建設方案。企業(yè)要在現場(chǎng)競價(jià)日后的第10個(gè)工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案。由專(zhuān)家組成的評選委員會(huì )對這些方案進(jìn)行評分，評分的標準包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應用、管理模式及規劃建筑設計方案等。

　　對此，專(zhuān)家表示，競買(mǎi)規則中設置了投報高標準商品住宅建設方案的程序，則體現了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。從政府層面考慮的是，開(kāi)發(fā)商可以因為利潤不高而不去高價(jià)拿地，但既然拿地了，就必須提供出高品質(zhì)的房屋。（記者 徐美慧）