房地產(chǎn)新開(kāi)工正消磨韌性

　　由于政策調控及經(jīng)濟下行壓力，2019年商品房銷(xiāo)售面積出現2015年以來(lái)的首次負增長(cháng)，在開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)帶動(dòng)下，年底實(shí)現增速轉正，但僅增長(cháng)0.2%。

　　近期，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳出臺相關(guān)文件指出，全面取消城區常住人口300萬(wàn)以下城市的落戶(hù)限制，全面放寬城區常住人口300萬(wàn)~500萬(wàn)的大城市落戶(hù)條件。根據中央政策，山東省目前已將其列為2020年重點(diǎn)工作之一。落戶(hù)限制政策的放寬對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有積極作用。同時(shí)，央行降準釋放流動(dòng)性，房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境也將有所改善。

　　不過(guò)，2019年年末中央經(jīng)濟工作會(huì )議重申“房住不炒”的定位，全面落實(shí)因城施策，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)效管理調控機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。目前，雖然政策上略有邊際放松，但總體取向仍然不會(huì )改變。

　　從運行規律看，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯周期性，每輪周期約三四年左右，近幾個(gè)周期的投資增速重心不斷下移。本輪周期從2015年開(kāi)始，持續時(shí)間已超往期，雖然政策力促市場(chǎng)穩定發(fā)展，業(yè)內也有觀(guān)點(diǎn)認為房地產(chǎn)周期失靈，本輪周期持續時(shí)間將延長(cháng)，但這并不意味著(zhù)房地產(chǎn)投資不會(huì )出現短期波動(dòng)。

　　目前，房屋新開(kāi)工及施工面積增長(cháng)快于銷(xiāo)售的狀態(tài)不可持續，且土地購置面積已連續幾年處于較低位，房地產(chǎn)新開(kāi)工正在消磨韌性，若2020年銷(xiāo)售增速不出現明顯的回升，將影響開(kāi)工增速。

　　房地產(chǎn)建設向竣工階段轉變將影響鋼材消費

　　房地產(chǎn)是鋼材消耗量較大的行業(yè)，約占鋼材消費總量的四分之一。房屋建設各階段耗鋼量不同，鋼材需求主要在施工的前周期，新開(kāi)工到完成地基工程階段耗鋼系數最大，新開(kāi)工情況的變化對房地產(chǎn)行業(yè)短期鋼材需求的影響最為直接。

　　商品房銷(xiāo)售結構中期房比例和精裝修比例提高，使施工周期拉長(cháng)，2016年和2017年高增長(cháng)的銷(xiāo)量將逐步體現在竣工上。目前，房屋竣工面積仍為負增長(cháng)，但降幅收窄，房地產(chǎn)投資正在轉向竣工周期。

　　從領(lǐng)先指標非制造業(yè)之建筑業(yè)PMI指數（采購經(jīng)理指數）來(lái)看，2019年12月回落2.9個(gè)百分點(diǎn)至56.7%，已降至近兩年低點(diǎn)，預示著(zhù)建筑業(yè)景氣度回落，反映房地產(chǎn)施工期或將進(jìn)入尾聲，2020年第一季度起施工面積增速面臨回落壓力。

　　房地產(chǎn)建設向竣工階段轉變，房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材的消費也會(huì )隨之趨弱。如果房地產(chǎn)投資出現快速下滑，房地產(chǎn)行業(yè)直接用鋼減少，且房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下滑又會(huì )進(jìn)一步影響工程機械行業(yè)的景氣度，會(huì )間接影響機械行業(yè)用鋼量。因此，2020年需警惕房地產(chǎn)投資增速快速下滑的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)或接近天花板

　　從長(cháng)期來(lái)看，經(jīng)歷了幾個(gè)周期的需求集中釋放后，商品房銷(xiāo)量增速放緩。同時(shí)，決定房地產(chǎn)長(cháng)期需求的人口和城鎮化兩大因素都到了拐點(diǎn)期，房地產(chǎn)行業(yè)的增量峰值已過(guò)，銷(xiāo)售面積或已接近市場(chǎng)天花板。