一線(xiàn)城市樓市復蘇：成交量均有提升，有樓盤(pán)收回折扣

2023-03-09 17:29:00

　　春節假期后，四個(gè)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)復蘇的情況，引發(fā)較多關(guān)注。

　　從數據看，2月份，一線(xiàn)城市住宅成交量均有不同程度增加，比如，北京二手房網(wǎng)簽量同環(huán)比漲幅均超80%，深圳二手房過(guò)戶(hù)量創(chuàng )新下18個(gè)月來(lái)新高。

　　中新經(jīng)緯采訪(fǎng)發(fā)現，一線(xiàn)城市的住房成交量確有增長(cháng)。業(yè)內人士亦指出，當前一線(xiàn)城市的市場(chǎng)正在復蘇，情況好于2022年同期，但由于春節假期等因素的存在，部分數據或不能完全真實(shí)地反映市場(chǎng)情況，樓市離“火熱”尚有一段距離。

　　對于3月份的市場(chǎng)表現，機構和業(yè)內人士基本持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，認為熱度會(huì )有所延續。

　　多個(gè)樓盤(pán)收回折扣有開(kāi)發(fā)商恭喜業(yè)主資產(chǎn)升值

　　位于廣州白云區、由越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)，在2022年底入市后，相繼推出過(guò)限量一口價(jià)房源、買(mǎi)房送萬(wàn)元家電禮包、新春九五折等優(yōu)惠活動(dòng)。今年2月，該樓盤(pán)卻宣布收回1%-2%的優(yōu)惠折扣。

　　當地的房產(chǎn)經(jīng)紀人劉輝(化名)對中新經(jīng)緯表示，2022年的廣州樓市表現比較一般，很多樓盤(pán)都推出優(yōu)惠活動(dòng)甚至降價(jià)，到今年，市場(chǎng)開(kāi)始好轉，收回一些折扣點(diǎn)位的做法比較容易理解。上述樓盤(pán)附近、由保利開(kāi)發(fā)的項目，2月份推出尾盤(pán)一口價(jià)的同時(shí)，還宣布“賣(mài)完即漲”“即將漲價(jià)10萬(wàn)”。

　　據廣州當地銷(xiāo)售人員介紹，面對近期銷(xiāo)售回溫，多個(gè)樓盤(pán)相繼宣布收回了過(guò)去的折扣點(diǎn)，其中不乏保利、越秀、金地、珠江等知名房企開(kāi)發(fā)的項目。2月23日，珠江投資在旗下公司的微信公眾號上宣布，公司廣州在售產(chǎn)品即將全線(xiàn)上調1%-3%，并稱(chēng)“感謝全城厚愛(ài)，恭喜珠江投資業(yè)主資產(chǎn)升值?！?/div>

　　據統計，這些樓盤(pán)收回折扣的點(diǎn)位多在1%-3%之間，個(gè)別項目達5%。以3萬(wàn)元/平方米的房源收回2%的折扣計算，每平方米相當于回調600元。

　　不過(guò)，收回折扣并不能簡(jiǎn)單地理解為價(jià)格上漲。劉輝說(shuō)：“越秀上述樓盤(pán)所在片區，此前的價(jià)格較高，保利的樓盤(pán)曾賣(mài)到2.5萬(wàn)元/平方米以上。自從越秀的樓盤(pán)以2萬(wàn)多元/平方米入市后，就把周邊的價(jià)格給打下來(lái)了。目前，周邊區域樓盤(pán)的價(jià)格不及2022年?！?/div>

　　據廣州中原研究發(fā)展部數據，今年2月廣州新房網(wǎng)簽5032宗(當月末由于陽(yáng)光家緣系統升級，缺失2月24、25日數據)，環(huán)比上升6%，比去年同期成交上升11%，預計實(shí)際網(wǎng)簽量在5300-5500宗左右，實(shí)際環(huán)比增幅增加10-15%。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )數據顯示，2月廣州二手住宅整體(中介促成+自行交易)網(wǎng)簽宗數為9938宗，環(huán)比增長(cháng)78.68%。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓對中新經(jīng)緯表示，廣州市場(chǎng)升溫跡象明顯，市場(chǎng)正在復蘇，但是，成交量的快速增加，更多地與春節假期、政策松動(dòng)、疫情導致的需求集中釋放有關(guān)，與歷史數據對比，成交規模并未恢復。這種回溫，主要集中在廣州的一些區域，仍有很多樓盤(pán)還在以各種優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)吸引客戶(hù)。

　　漲價(jià)房源占比提升樓市正在復蘇

　　孫明(化名)在北京看了一年多的房子，他在某房產(chǎn)交易平臺上關(guān)注近百套二手房房源。在他的印象里，整個(gè)2022年，他關(guān)注的房源中幾乎沒(méi)有上調掛牌價(jià)的，要么是成交了，要么是下調掛牌價(jià)。

　　這種情況在2023年出現變化。他對中新經(jīng)緯說(shuō)：“首先，停售的房源越來(lái)越多，停售的原因大多數是已經(jīng)成交，我的感覺(jué)是銷(xiāo)售速度加快了。其次，個(gè)別價(jià)格低、關(guān)注度高的房源開(kāi)始上調掛牌價(jià)?！北热?，北京朝陽(yáng)區方莊片區的一套一居室，在2022年7月首次掛牌，掛牌價(jià)為275萬(wàn)元，而近期，該房源掛牌價(jià)上漲20萬(wàn)元。豐臺區西羅園片區一套兩居室，此前的掛牌價(jià)為389萬(wàn)元，近期上漲19萬(wàn)元。

　　孫明說(shuō)：“我詢(xún)問(wèn)了一套掛牌價(jià)上漲7萬(wàn)元的房源，經(jīng)紀人告訴我，該房源的掛牌價(jià)是所在小區同戶(hù)型中最低的一套，業(yè)主覺(jué)得市場(chǎng)有所好轉，就想漲一漲試試行情。上調掛牌價(jià)的房源占比不多，出現上調的，也都是此前掛牌價(jià)相對低，有一定價(jià)格優(yōu)勢?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀人告訴孫明，雖然有些房源的掛牌價(jià)調高了，但市場(chǎng)的整體成交價(jià)暫時(shí)沒(méi)有變化，仍然平穩。

　　據北京住建委數據統計，2月北京二手房網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長(cháng)84.3%，同比增長(cháng)85.4%。新房方面，2月份北京新建商品住宅成交3315套，環(huán)比增長(cháng)17%，同比增長(cháng)80%。諸葛數據研究中心數據顯示，2月北京二手住宅調價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為22.7%，這是時(shí)隔19個(gè)月漲價(jià)房源占比再度突破20%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析，由于學(xué)區房買(mǎi)賣(mài)、市場(chǎng)交易積壓等因素，每年2、3月份市場(chǎng)都會(huì )出現“小陽(yáng)春”，這種熱度一般會(huì )延續到3月。對比歷史數據，二手房1.5萬(wàn)套的網(wǎng)簽量，雖然創(chuàng )下近11個(gè)月以來(lái)新高，但與2020年、2021年的很多月份相比，并不高?！皬漠斍暗氖袌?chǎng)表現看，只能說(shuō)是‘復蘇’，稱(chēng)不上‘火熱’?！?/div>

　　因為二手房參考價(jià)、市場(chǎng)降溫等因素影響，在過(guò)去一兩年，深圳的二手房市場(chǎng)是一線(xiàn)城市中最慘淡的。數據顯示，2021年8月以來(lái)，該市二手住宅月過(guò)戶(hù)量均在2500套以下，同樣受春節假期影響，2022年2月深圳二手住宅過(guò)戶(hù)量甚至跌破1000套。

　　今年2月，深圳樓市也出現復蘇跡象。樂(lè )有家研究中心監測數據顯示，2月二手住宅過(guò)戶(hù)量達2509套，環(huán)比1月上漲80%，月過(guò)戶(hù)量時(shí)隔18個(gè)月重回2500套以上。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )以錄得量(網(wǎng)簽量)為口徑統計數據顯示，當月深圳二手住宅錄得量(網(wǎng)簽量)達3552套，環(huán)比增長(cháng)95.4%，同比增長(cháng)229.8%。新建住宅方面，2月的網(wǎng)簽量為2041套，雖然比1月大幅提升，但不及2022年的一些月份。

　　深圳一位房產(chǎn)經(jīng)紀人對中新經(jīng)緯表示，春節后客戶(hù)帶看量已經(jīng)增加不少，他們比去年忙多了，“不管是買(mǎi)賣(mài)還是租賃，都在增加，店里很少有閑人了?！钡脖硎?，對于深圳來(lái)說(shuō)，一個(gè)月2500余套的過(guò)戶(hù)量依然不多，市場(chǎng)在慢慢復蘇。樂(lè )有家研究中心監測掛牌價(jià)顯示，2月深圳二手住宅掛牌均價(jià)環(huán)比止跌微漲0.34%，同時(shí)掛牌均價(jià)環(huán)比微漲的片區數量較1月有所增加，可見(jiàn)部分業(yè)主心態(tài)走高。

　　四個(gè)一線(xiàn)城市中，上海二手房市場(chǎng)恢復情況最好，數據顯示，2月上海二手房成交量突破1.9萬(wàn)套，是近一年來(lái)二手房市場(chǎng)月度成交最好成績(jì)，恢復至2021年月均水平。新房方面，據上海鏈家研究院數據，2月上海共成交新建商品房4801套，環(huán)比下降42%，同比下降35%。對于下降原因，該研究院認為，2月份開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)不多，所以成交量環(huán)比和同比均有較大幅度下跌，預計3月份隨著(zhù)開(kāi)盤(pán)量增加，成交增速也會(huì )回正。

　　3月或延續熱度能否持續回暖仍待觀(guān)察

　　可以看出，在2月份，除了上海新房成交量下滑外，其余城市新房、二手房成交量均出現不同程度地增長(cháng)。多位業(yè)內人士認為，2023年1月和2022年2月均因為春節假期的影響導致成交規模相對較低，因此，一線(xiàn)城市在今年2月的同環(huán)比漲幅相對較大，存在虛高成分。

　　但市場(chǎng)回溫跡象已經(jīng)顯現。張大偉稱(chēng)，當前的市場(chǎng)熱度會(huì )持續到3月，而從3月首周(3月1日至7日)北京二手房網(wǎng)簽4037套的數據看，與2021年同期相當，3月或能達到2萬(wàn)套。謝逸楓也表示，樓市升溫情況會(huì )延續一段時(shí)間。

　　不過(guò)，“小陽(yáng)春”行情一般較為短暫。張大偉稱(chēng)，今年北京購買(mǎi)學(xué)區房的需求接近結束，按照往年走勢，市場(chǎng)會(huì )在4月及以后出現降溫。謝逸楓認為，并不能依據一個(gè)月的成交數據去判斷市場(chǎng)走勢，市場(chǎng)是真的回暖還是短暫沖高，要看未來(lái)幾個(gè)月的交易情況。

　　廣州中原研究發(fā)展部認為，廣州的市場(chǎng)表現反映出樓市已經(jīng)出現明顯的“升溫”信號，3月成交表現將會(huì )成為市場(chǎng)溫度的“探測器”。1-2月部分樓盤(pán)成交變好，主要原因為2022年三、四季度積壓的客戶(hù)所致，而能否吸納新一波客戶(hù)入市，有待3月成交表現的反饋。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，雖然2月市場(chǎng)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，但當月市場(chǎng)成績(jì)多少與此前因疫情以及春節假期原因所積壓的需求得到階段性釋放有關(guān)。當前各種關(guān)于支持住房需求的利好政策密集出臺，具體到深圳樓市的調控政策層面看，雖然大的國家性支持政策已應出盡出，但深圳樓市有其特殊性，很難看到深圳有實(shí)質(zhì)性的松綁跡象。

　　“當然，基于穩預期、防范樓市投機死灰復燃的角度出發(fā)，維持政策的平穩乃至小幅調整，應該是深圳樓市短期內的常態(tài)化現象，加之當前宏觀(guān)經(jīng)濟仍處筑底修復期，剛需客群的預期修復并不是短期內就能一蹴而就的。因此，過(guò)分樂(lè )觀(guān)，指望金三銀四就能立馬“沖五破六”是缺乏基礎的，市場(chǎng)大概率將在3000-5000套/月這個(gè)水平波動(dòng)運行?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì )判斷。

　　張大偉表示，一線(xiàn)城市市場(chǎng)在沒(méi)有大的寬松政策下而出現復蘇，讓接下來(lái)的政策走勢變得難以琢磨，如果沒(méi)有寬松政策出臺，市場(chǎng)或逐步走向平淡。謝逸楓持相似觀(guān)點(diǎn)，他同時(shí)認為，一線(xiàn)城市在限購、限貸、限價(jià)、土地出讓政策等方面存在優(yōu)化空間。

來(lái)源：中國新聞網(wǎng)

編輯：滕珊

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