北京次新二手房掛牌量驟減

2020-05-18 09:30:00

　　近日，中國證券報記者對北京地區二手房市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，近地鐵次新二手房房源數量驟減，價(jià)格出現小幅抬升。

　　掛牌房源驟減

　　近日，中國證券報記者對位于北京大興、豐臺、朝陽(yáng)等多個(gè)地區2015年前后建成的品質(zhì)小區進(jìn)行了實(shí)地走訪(fǎng)。隨著(zhù)3、4月成交量放大，前期掛牌的次新小區房源普遍已成交下架。新增掛牌房源中，符合前期市場(chǎng)價(jià)的非常有限。而長(cháng)期未售出的掛牌房源多數存在稅費高、賣(mài)房意愿不強、高出市場(chǎng)價(jià)較多等問(wèn)題。

　　此外，中國證券報記者查閱各大二手房中介平臺成交記錄發(fā)現，多數次新小區近期成交價(jià)相比2019年底及2020年前4個(gè)月，均出現了不同程度的抬升。

　　以位于大興棗園地區某品質(zhì)次新房住宅小區為例，從成交記錄看，該小區目前成交價(jià)相比2019年底，每平方米上漲了2000元-3000元。而新增掛牌價(jià)相比此前的成交價(jià)則高出5000元/平方米左右。

　　“價(jià)格確實(shí)是漲了一些。目前在售房源普遍是樓王位置，裝修也比較優(yōu)質(zhì)，相比前期成交房源價(jià)格高，是可以理解的?！必撠熒鲜銎焚|(zhì)次新房住宅小區的二手房中介對中國證券報記者表示，“另外，小區掛牌房源本來(lái)就少，掛牌業(yè)主都是一個(gè)單元的鄰居，一個(gè)掛的高，其余的都想掛高。次新房業(yè)主的心理預期常常出現扎堆現象。因為品質(zhì)小區和周?chē)^相比，總可以找到賣(mài)點(diǎn)。二手房雖然有一定的市場(chǎng)參考價(jià)，但是如果同一批掛牌房源的心理預期一起抬升，也是可以左右該小區的市場(chǎng)價(jià)?！?/div>

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，品質(zhì)小區二手房源掛牌量驟減，與二手房中介不無(wú)關(guān)系。

　　“一旦有房源出現價(jià)格下調，手里有潛在客戶(hù)的銷(xiāo)售人員，都會(huì )把降價(jià)信息第一時(shí)間傳遞出去，讓這些客戶(hù)來(lái)看房或約見(jiàn)業(yè)主。一套房源只要有降價(jià)記錄，就說(shuō)明業(yè)主有成交的意向，只要有意向就能接著(zhù)談。順著(zhù)這個(gè)思路，一套房子的帶看人數和約談量就上來(lái)了?！蹦持薪殇N(xiāo)售人士對中國證券報記者表示，“現在中介都實(shí)行團隊作戰，房源維護端負責業(yè)主維護，將業(yè)主的最新信息第一時(shí)間傳遞出去?？蛻?hù)營(yíng)銷(xiāo)端則負責找客戶(hù)，一個(gè)客戶(hù)不合適，立馬換下一個(gè)。品質(zhì)小區的次新房，只要符合市場(chǎng)價(jià)，最多一周，就能賣(mài)出去?！?/div>

　　多途徑開(kāi)發(fā)房源

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，各大中介人員均指出，目前都不會(huì )主動(dòng)去收房，而是通過(guò)其他新途徑認識業(yè)主。

　　“以前都是主動(dòng)收房，最常見(jiàn)的是站在小區入口處發(fā)傳單。但是，賣(mài)房這么大的事，一般業(yè)主也信不過(guò)站在小區發(fā)傳單的人。加上疫情期間，這類(lèi)行為也不可能被允許。所以，認識業(yè)主、收到房源這種事，只能靠前期品牌影響力。此外，頭部中介還靠品質(zhì)租房業(yè)務(wù)來(lái)認識業(yè)主，增加房源掛牌量?！倍辔毁Y深中介銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。

　　中介所稱(chēng)的新途徑中，品牌公寓出租是最常見(jiàn)的因素。某頭部中介對中國證券報記者表示，所有中介的長(cháng)租房項目都是虧損的。特別是監管部門(mén)嚴打隔斷房出租后，長(cháng)租房業(yè)務(wù)更是名副其實(shí)的“雞肋”產(chǎn)品。但是，之所以不取消，很大程度上和長(cháng)租房業(yè)務(wù)可以直接接觸到業(yè)主有關(guān)。主要業(yè)主委托租賃，就很有可能委托銷(xiāo)售。

　　“優(yōu)質(zhì)房源減少，直接導致各大中介平臺對待業(yè)主的態(tài)度發(fā)生了變化。以前房源多的時(shí)候，業(yè)主掛牌價(jià)格高出市場(chǎng)預期，中介會(huì )先于購房者讓業(yè)主調低預期?，F在掛牌量少，一個(gè)業(yè)主在多個(gè)平臺都掛牌，哪個(gè)平臺后降價(jià)，業(yè)主對哪個(gè)平臺有好感。房源少直接導致很多平臺保護業(yè)主的心態(tài)更為突出，在一定程度上也左右了市場(chǎng)價(jià)格?！倍辔皇袌?chǎng)觀(guān)察人士對中國證券報記者表示。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前國內房屋中介備受爭議的根本在于雙邊代理制。國內房屋中介普遍是一手托兩家撮合交易，在這種模式下，中介作為居間方必然會(huì )聯(lián)合強勢的一方去打壓弱勢一方，總有一方要吃虧。尤其是一兩家中介整體份額比較大的時(shí)候，中介還會(huì )起到對二手房市場(chǎng)加杠桿的作用，在市場(chǎng)火爆的時(shí)候加劇房?jì)r(jià)上漲和市場(chǎng)看漲情緒，在市場(chǎng)下調時(shí)也會(huì )起到加速下調的作用。隨著(zhù)房地產(chǎn)未來(lái)進(jìn)入穩定發(fā)展期，中介未來(lái)發(fā)展的趨勢會(huì )逐步與國外的單邊代理制接軌。

　　過(guò)戶(hù)時(shí)間延遲

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪(fǎng)還發(fā)現，各大中介宣稱(chēng)，由于近期成交量大，加上疫情期間房管局要求提前預約過(guò)戶(hù)等手續，如果目前成交簽約，過(guò)戶(hù)時(shí)間相比此前已延遲了很多。

　　“大興區房管局的排號已排到了6月份，全部完成過(guò)戶(hù)要2個(gè)月的時(shí)間，這主要和最近成交量增加有關(guān)。此外，受疫情影響，房管局要求在一定時(shí)間內只能受理一定的過(guò)戶(hù)量，加上商業(yè)貸款批貸時(shí)間也有所延遲。這些都導致了過(guò)戶(hù)時(shí)間延遲?！贝笈d地區多位中介銷(xiāo)售對中國證券報記者表示。

　　針對學(xué)區房的換房客戶(hù)，上述銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示，“很多學(xué)區房的換房客戶(hù)知道這個(gè)時(shí)間后，心態(tài)歸于冷靜。前期很多西城學(xué)區房銷(xiāo)售稱(chēng)西城過(guò)戶(hù)只需要15天，首先我們覺(jué)得不太可能。其次，把大興的房子賣(mài)掉就需要2個(gè)月左右，再去西城買(mǎi)，想趕上‘7.31’前落戶(hù)不太現實(shí)。我們如果遇到這類(lèi)換房客戶(hù)，會(huì )把時(shí)間風(fēng)險告訴他們?！?/div>

來(lái)源：中國證券報·中證網(wǎng)

編輯：網(wǎng)站實(shí)習1

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