2021年年底，從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，一線(xiàn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)跌幅逐漸收窄，三四線(xiàn)城市仍在下行通道，房?jì)r(jià)下跌城市數量在增加。
業(yè)內人士表示，三四線(xiàn)城市購房需求整體較弱，市場(chǎng)需要更多時(shí)間筑底改善。展望2022年，業(yè)內人士預計房?jì)r(jià)跌幅將逐步收窄，市場(chǎng)交易熱度有所恢復。從更長(cháng)遠來(lái)看，在條件發(fā)生重大變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應結合社會(huì )發(fā)展趨勢、住房需求演變規律和企業(yè)自身優(yōu)勢，通過(guò)參與租賃業(yè)務(wù)、社區養老、老舊小區改造等領(lǐng)域，實(shí)現多元化轉型。
2021年下半年樓市轉冷 出現全鏈條式降溫
從2021年全年來(lái)看，上半年市場(chǎng)熱情較高，隨后監管部門(mén)約談部分城市，加大調控力度，到下半年，市場(chǎng)情緒整體轉冷，相關(guān)風(fēng)險逐步暴露。
以國家統計局發(fā)布的2021年11月份房?jì)r(jià)為例，當月，二三線(xiàn)城市樓市降溫有加速趨勢。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
貝殼研究院相關(guān)報告稱(chēng)，預計2021年全國全年新建商品住宅銷(xiāo)售面積約15.7億平方米，同比增長(cháng)1.5%，增幅收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。貝殼研究院測算，2021年，全年全國二手房成交金額約7萬(wàn)億元，同比下降約6%。
國家統計局還發(fā)布數據顯示，2021年1月至11月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資137314億元，同比增長(cháng)6.0%。其中，住宅投資103587億元，增長(cháng)8.1%。住宅投資增速創(chuàng )下2017年以來(lái)的新低。
2021年11月，全國二手住宅價(jià)格上漲的城市數量由4個(gè)減少至3個(gè)。據中原地產(chǎn)研究中心統計，這是2015年2月以來(lái)，二手房?jì)r(jià)格上漲城市數量最少的月份。
新房、二手房市場(chǎng)降溫在房地產(chǎn)行業(yè)出現鏈條式傳導，土地市場(chǎng)也出現遇冷現象。
據貝殼研究院統計，2021年1月到11月，全國351個(gè)城市住宅用地累計成交額約為4.98萬(wàn)億元，同比下滑11.5%。
在本輪房?jì)r(jià)下跌過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現象也更為明顯。以樓齡為例，貝殼研究院分析稱(chēng)，樓齡與價(jià)格累計降幅成正比，樓齡越老的房子價(jià)格下調幅度越大。這背后的直接原因是剛需客群對信貸依賴(lài)度更高，本輪信貸環(huán)境收緊下，剛需客戶(hù)信貸受影響。
對于房?jì)r(jià)下跌，尤其是2021年年底出現的降溫加速現象，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄說(shuō)，這也受部分客觀(guān)因素影響?！斑M(jìn)入年底房企沖刺全年業(yè)績(jì)的節點(diǎn)期，在三道紅線(xiàn)重壓之下，房企迫切需要回籠資金，為加速銷(xiāo)售回款，采取降價(jià)銷(xiāo)售比較普遍?！?/div>
在房?jì)r(jià)下跌過(guò)程中，一線(xiàn)二線(xiàn)城市表現出更強的“抵抗力”。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )說(shuō)，房?jì)r(jià)跌幅繼續擴大的城市以弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市為主，這類(lèi)城市購房需求整體較弱，預期市場(chǎng)需要更多時(shí)間筑底和改善。相比而言，北京、上海、杭州等少數大中城市的二手住宅價(jià)格跌幅率先收窄。
2022年風(fēng)險將逐漸出清 行業(yè)轉型需求迫切
展望2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)內認為，行業(yè)風(fēng)險將逐漸出清，市場(chǎng)將逐步完成筑底，行業(yè)轉型需求和目標也將更為明確。
國家統計局新聞發(fā)言人付凌暉說(shuō)，“房地產(chǎn)行業(yè)穩定發(fā)展仍然具備較多有利條件，比如經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調整，市場(chǎng)參與者更加理性，房地產(chǎn)長(cháng)效機制也在逐步完善?！?/div>
2021年年底，部分三四線(xiàn)城市出臺政策，通過(guò)補貼或減免契稅等直接措施提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。相比較以往放寬社保、落戶(hù)條件，下調房貸利率等手段，力度更大。但市場(chǎng)認為，這并不會(huì )影響“房住不炒”的定位。
2021年12月上旬舉行的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)，重申“房住不炒”定位，無(wú)論后續對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經(jīng)沒(méi)有支持和市場(chǎng)。
業(yè)內人士普遍認為，當前我國房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)期發(fā)展過(guò)程中形成的高周轉、高杠桿開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
預計未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)結構將逐步進(jìn)行調整。頭部房企綠地控股于11月13日發(fā)布公告，公司所屬行業(yè)類(lèi)別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”，這是基于其基建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展調整企業(yè)業(yè)務(wù)結構。業(yè)內認為，經(jīng)歷了此輪行業(yè)波動(dòng)，房企對于風(fēng)險管理，尤其是財務(wù)管理將會(huì )更加重視。
“未來(lái)新建商品住房每年17萬(wàn)億元左右的大盤(pán)子短時(shí)間不會(huì )大幅變化，區域間的發(fā)展不平衡讓房地產(chǎn)行業(yè)依然有一定的發(fā)展空間，城市更新、資產(chǎn)運營(yíng)、租賃保障、養老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間。在告別了高增長(cháng)預期、放下包袱后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段?！必悮ぱ芯吭悍治鰩熍撕普f(shuō)。
來(lái)源：新華財經(jīng)
編輯：滕珊
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