易居房地產(chǎn)研究院14日發(fā)布了《2020年6月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報》。報告指出，一年期國債收益率拐點(diǎn)可能已至，預計首套房貸利率仍會(huì )下調，但空間不會(huì )很大。隨著(zhù)貨幣政策寬松邊際效應減弱，下半年全國房?jì)r(jià)難現全面上漲。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴(lài)性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　報告稱(chēng)，從近期央行表態(tài)來(lái)看，下半年的貨幣政策會(huì )更加常態(tài)化，強調總量適度和價(jià)格適度。

　　近日，央行貨幣政策司副司長(cháng)郭凱表示，貨幣政策現在更加強調適度。適度有兩個(gè)含義：一是總量適度，信貸投放要和經(jīng)濟復蘇的節奏相匹配，如果信貸投放節奏過(guò)快，快于經(jīng)濟復蘇，就會(huì )產(chǎn)生資金淤積，產(chǎn)生信貸資金沒(méi)法有效使用的問(wèn)題；二是價(jià)格適度，利率適當下行并不是越低越好，過(guò)低也是不利的，利率如果嚴重低于和潛在經(jīng)濟增長(cháng)率相適應的水平，就會(huì )產(chǎn)生套利的問(wèn)題，產(chǎn)生資源錯配的問(wèn)題，產(chǎn)生資金可能流向不應該流向領(lǐng)域的問(wèn)題。

　　多位金融業(yè)內人士表示，下半年寬信用或呈現邊際收斂，信用最寬松的階段正在過(guò)去，4月有可能是本輪周期一年期國債收益率的低點(diǎn)。但短期內貨幣政策不會(huì )大幅轉緊，預計一年期國債收益率后續還將低位震蕩。

　　報告指出，從以往規律來(lái)看，首套房貸平均利率低點(diǎn)一般會(huì )滯后一年期國債收益率低點(diǎn)一段時(shí)間，因此目前來(lái)看房貸利率仍有小幅下調空間。

　　從金融數據和房地產(chǎn)銷(xiāo)售及價(jià)格的歷史走勢來(lái)看，有較高的一致性。今年央行已實(shí)施過(guò)三次降準，LPR兩度下調，市場(chǎng)利率顯著(zhù)下行，資金面整體比前兩年更寬松。從M1同比增速走勢來(lái)看，5月創(chuàng )兩年來(lái)新高，6月雖小幅下降，但不排除后續有繼續提高的可能。從2012年四季度和2015年下半年的經(jīng)驗來(lái)看，M1增速如能持續提高的話(huà)，股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格將會(huì )上漲。

　　但易居研究院研究員沈昕指出，目前樓市政策與2015年時(shí)鼓勵居民住房消費的政策有很大差異。今年兩會(huì )的政府工作報告中再次強調要堅持“房住不炒”，這是自2018年政府工作報告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可見(jiàn)政府在保障住房市場(chǎng)平穩健康發(fā)展上的決心。

　　沈昕認為，從目前貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來(lái)看，與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，難以出現2016-2018年似的全國普漲。

　　綜合考慮這些情況，預計2020年一季度大概率是本輪周期全國商品房年初累計銷(xiāo)售面積同比增速的最低值；2020年下半年百城二手房?jì)r(jià)格同比漲幅大概率繼續低位震蕩盤(pán)整。