繼2018年創(chuàng )歷史新高后，今年全國土地出讓收入仍然有望成為增收之年，對地方而言，這將有助于緩解地方財政壓力。
土地收入有望再創(chuàng )新高
從2019年4月開(kāi)始，財政部每月公布的財政收支情況中，不再披露國有土地使用權出讓收入的具體金額，但會(huì )發(fā)布同比變動(dòng)情況。從過(guò)去數月數據看，土地出讓收入在經(jīng)歷年初的下降后，在7月份實(shí)現同比增長(cháng)，此后呈現加速增長(cháng)態(tài)勢。
財政部發(fā)布的《2019年10月財政收支情況》顯示，今年前10個(gè)月，全國土地出讓收入同比增長(cháng)6.9%。去年同期這一數據為47519億元，2019年前10個(gè)月土地出讓數據約為50797.7億元。
自上世紀80年代末中國開(kāi)始逐步有償出讓建設用地后，除了少數年份外，全國土地出讓收入逐步上漲。1995年僅約400億元，到2018年已漲至65096億元，創(chuàng )下歷史新高。
今年年初，土地市場(chǎng)曾一度低迷，此后在樓市小陽(yáng)春帶動(dòng)下逐漸升溫。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，截至11月底，全國一二線(xiàn)城市合計賣(mài)地金額高達3萬(wàn)億元，2018年同期為2.498萬(wàn)億元，同比上漲幅度達21%。其中出現了13個(gè)賣(mài)地收入超千億元的城市，刷新同期紀錄。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，全國土地市場(chǎng)二季度明顯沖高，但在三季度隨著(zhù)各種政策的影響有所退燒，不過(guò)整體依然高位運行；一二線(xiàn)城市的土地成交熱有所降低，但部分企業(yè)依然在積極拿地。
考慮到2019年還有兩個(gè)月未統計在內，如果按照目前態(tài)勢，2019年全國土地出讓收入有望逼近7萬(wàn)億元，再度創(chuàng )下歷史新高。
具體到城市而言，也可以看出當今土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)：一二線(xiàn)城市趨熱，三四線(xiàn)城市趨冷。據中原地產(chǎn)統計，截至11月底，今年土地出讓收入超過(guò)1000億元城市已達到13個(gè)，其中杭州以2538億元居首。
張大偉認為，未來(lái)土地市場(chǎng)走勢出現分化，對優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)土地的爭搶依然激烈。雖然一二線(xiàn)城市調控政策嚴格，但對于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，依然會(huì )集中拿地。
與此同時(shí)，隨著(zhù)前期市場(chǎng)購買(mǎi)力透支、疊加棚改貨幣化安置政策的漸次退出，三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)逐漸降溫，房企在三四線(xiàn)城市拿地更加謹慎。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線(xiàn)城市，也是出現一二線(xiàn)土地市場(chǎng)升溫的主要原因。
此前自然資源部數據顯示，今年1~8月三線(xiàn)城市房地產(chǎn)用地供應同比減少9.0%，住宅用地供應同比減少13.6%。
“當前三四線(xiàn)城市住宅交易市場(chǎng)降溫，重新面臨去庫存的壓力，這會(huì )打擊房企補充宅地的積極性；同時(shí)也影響了房企的資金回籠和繼續購地?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)稱(chēng)。
影響地方財力
土地出讓金的歷史要追溯到上世紀80年代末期。1987年12月1日，深圳進(jìn)行了新中國成立后第一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )，為國有建設用地有償出讓開(kāi)了先河，土地終于開(kāi)始作為一種商品進(jìn)入市場(chǎng)。
而全國逐步推廣則是始于1989年。當時(shí)政策規定，在進(jìn)行必要扣除后，中央與地方以4:6分成。但由于無(wú)法核實(shí)土地的開(kāi)發(fā)成本，中央所得很少。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財政，扣除相關(guān)稅費外，基本全部留歸地方。
考慮到1994年我國開(kāi)始推行分稅制，地方財政與中央財政分成比例調整，當時(shí)地方財力實(shí)際上受到一定擠壓，而支出壓力開(kāi)始加大，彼時(shí)將土地出讓收入劃歸地方也應是權衡之計。
隨著(zhù)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地出讓收入也逐漸水漲船高，實(shí)踐過(guò)程中逐漸演變成地方的第二財政。
第一財經(jīng)根據公開(kāi)數據整理推算，自2010年至2019年(前10個(gè)月)大約十年間，全國土地出讓總收入已超過(guò)41萬(wàn)億元，年均超過(guò)4萬(wàn)億元。
近些年來(lái)，土地收入在地方政府財力中占了較大比例，一些城市甚至超過(guò)50%，如果加上其他相關(guān)收入，這個(gè)比例可能會(huì )更高。土地出讓收入對于一些地方政府的重要性可見(jiàn)一斑。
如果將全國土地出讓收入與地方一般公共預算本級收入比較可發(fā)現，近十年來(lái)這一比例基本在40%~70%之間浮動(dòng)，如最低的2015年是39.2%，2010年最高達71.68%。
就具體城市而言，一些數據可以提供較為直觀(guān)的感受。例如，鄭州2018年一般公共預算收入為1152億元， 2019年前11月土地出讓收入已經(jīng)多達1047億元；再如南京，2018年一般公共預算收入為1470億元，2019年前11個(gè)月土地出讓收入約為1412億元。
正是由于土地財政問(wèn)題的存在，一旦該項收入出現較大下滑，一些地方政府的財力也會(huì )受到較大影響。
穆迪助理副總裁袁人杰表示，中國在2012年和2015年經(jīng)歷了兩次周期性的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，土地出讓金收入分別同比下降約14%和21%。因此，地方政府的或有負債(contingent liability)和債務(wù)負擔顯著(zhù)增加。在上一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中 (2015年)，中央政府推出了大規模地方政府債務(wù)置換計劃以重組地方政府債務(wù)。
“基礎設施支出將是受影響最大的領(lǐng)域之一。因為，過(guò)去約三分之一的土地出讓金收入用于地方基礎設施投資。這可能導致地方政府像過(guò)去一樣，更多地依賴(lài)平臺公司為資本支出提供資金?！痹私芊Q(chēng)。
他表示，未來(lái) 12 個(gè)月全國土地出讓金收入增長(cháng)企穩或小幅回升，但如果土地市場(chǎng)進(jìn)一步下行，將給地方政府帶來(lái)挑戰，尤其是在經(jīng)濟增長(cháng)放緩以及大規模減稅的情況下。
