今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調，落實(shí)因城施策、城市主體責任的長(cháng)效機制。地方“因城施策”有收有放，市場(chǎng)成交“前高后低”，各線(xiàn)城市分化加劇。分析人士指出，下半年政策仍將以穩為主，但房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨進(jìn)一步規模調整，同時(shí)應當警惕部分三四線(xiàn)出現新的庫存風(fēng)險。

　　各地堅持“房住不炒”政策基調

　　2019年上半年，針對房地產(chǎn)行業(yè)，從中央到地方、從需求管理到供給管理，都體現出了高度的政策協(xié)同，中央層面多次強調“房住不炒”，各地政府根據形勢變化及時(shí)跟進(jìn)政策，因城施策以確保市場(chǎng)平穩運行。

　　“上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體的政策基調體現為：堅持‘房住不炒’，調控力度不減?！敝袊笖笛芯吭合嚓P(guān)負責人分析認為，今年4月份中央政治局會(huì )議對“房住不炒”的再次強調，對市場(chǎng)情緒、后續政策的跟進(jìn)起到了關(guān)鍵的引導作用。

　　隨后，多個(gè)監管部門(mén)協(xié)同緊盯市場(chǎng)風(fēng)險。住建部的適時(shí)預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監會(huì )的資金通道監管，共同構建起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險防范機制。

　　值得一提的是，上半年住建部連續兩次預警提示。4月份，住建部明確將房地產(chǎn)長(cháng)效機制考核目標落實(shí)到年度、季度甚至月度，并對一季度房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預警。5月，住建部又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預警提示。

　　“住建部連續兩次預警提示足以說(shuō)明決策層調控房地產(chǎn)的決心已定，房?jì)r(jià)仍是不能碰的紅線(xiàn)?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心分析人士指出。而在被住建部點(diǎn)名房?jì)r(jià)預警提示之后，蘇州多部委緊急召開(kāi)座談會(huì )，明確2019年房?jì)r(jià)漲幅目標必須控制在5%以?xún)?，且不排除進(jìn)一步加碼調控的可能性。

　　在業(yè)內看來(lái)，地方政府緊縮政策數量呈現“前低后高”“前穩后嚴”，調控跟隨市場(chǎng)變化及時(shí)調整。政策緊縮程度自4月以來(lái)明顯加強，特別是近期市場(chǎng)熱度較高的西安、蘇州，分別升級了限購、限售政策。同時(shí)，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時(shí)收緊土拍政策。這些都充分體現了調控緊盯市場(chǎng)變化及時(shí)收緊的特點(diǎn)。

　　記者注意到，今年上半年，房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸利率連續6個(gè)月逐級回落。融360數據顯示，截至2019年5月份，首套房貸平均利率降至5.42%，較前期高點(diǎn)減少0.29個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸平均利率跌至5.74%，較前期高點(diǎn)減少0.33個(gè)百分點(diǎn)。

　　市場(chǎng)“前高后低”分化加劇

　　近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數據顯示，2019年6月份，受監測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)8%，同比增長(cháng)3%。結合近6月移動(dòng)平均數據來(lái)看，2019年上半年，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。

　　上半年重點(diǎn)城市商品住宅成交規模穩中略降，新房?jì)r(jià)格表現平穩，但各線(xiàn)城市市場(chǎng)分化更加明顯。易居研究院研究員沈昕分析指出，這主要是一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市在今年3、4月份出現了“小陽(yáng)春”行情，而大部分三四線(xiàn)城市則持續走弱。

　　“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出現較大回升的可能性不大?！鄙蜿糠治稣J為，預計2019年下半年40城成交繼續下滑。分城市類(lèi)別看，一線(xiàn)城市由于連續兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩反彈；東部和中部二線(xiàn)城市后續還有可能繼續降溫，其他地區的二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險。

　　不僅僅是新房市場(chǎng)，近日，貝殼研究院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)半年報》指出，上半年全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從低迷中走出，但回暖并不穩定，市場(chǎng)整體表現出“前高后低，分化加劇”的特點(diǎn)。

　　“上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂(lè )認為，“不過(guò)，重點(diǎn)城市的改善型需求受制于認房認貸難以釋放，市場(chǎng)缺乏大幅向上動(dòng)能?！?/p>

　　今年上半年，部分城市出現樓市“小陽(yáng)春”、土地市場(chǎng)回暖等苗頭。貝殼研究院的數據顯示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市場(chǎng)大幅調整后，需求開(kāi)始釋放?！吧习肽?，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)，在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場(chǎng)預期改善等因素影響下，從底部回暖?！痹S小樂(lè )分析認為，這種回暖表現為一季度二手房市場(chǎng)底部向上、新房市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下，市場(chǎng)回暖并未持續，2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。

　　部分城市“新庫存”風(fēng)險隱現

　　業(yè)內人士普遍認為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以“穩”為第一要務(wù)，保持政策的連續性和穩定性，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大起大落，進(jìn)而落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)期調控目標。而在具體的執行層面，中央已將更多的政策自主權賦予地方政府，要求夯實(shí)城市政府主體責任，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?；诖?，熱點(diǎn)城市調控政策仍需從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。多數三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存較大的下行壓力，調控政策微調放松已在預期之中。隨著(zhù)樓市成交明顯放緩，廈門(mén)、煙臺等二三線(xiàn)城市庫存風(fēng)險浮出水面，下半年壓力城市有望逐步放開(kāi)調控，“四限”政策皆有放松可能性。

　　易居研究院統計的上半年50城市商品房供求比與土地庫存去化周期顯示，當前二線(xiàn)城市土地庫存去化周期仍處于長(cháng)期的向上趨勢中，并且即將超過(guò)三四線(xiàn)城市的水平。一季度以來(lái)房企在二線(xiàn)城市拿地面積快速增長(cháng)，但隨著(zhù)“小陽(yáng)春”的熱度的降低，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年或將開(kāi)始降溫。

　　對此，易居研究院研究員王若辰分析預測，未來(lái)一年半，無(wú)論50城商品房成交量增加、減少或保持不變，商品房供求比都大概率將在大于1的區間內繼續震蕩上行?！凹次磥?lái)一年半，商品房供應量將大于需求量，建議房企未來(lái)適當控制拿地量?！?/p>

　　在分析人士看來(lái)，下半年房地產(chǎn)信貸政策或將適度收緊，房企融資將明顯收緊，尤其是那些激進(jìn)拿地的房企將成重點(diǎn)監管對象。不過(guò)，在資金利率相較低廉的大環(huán)境下，下半年商業(yè)銀行仍將增配居民房貸業(yè)務(wù)，房貸利率有望延續前期下行趨勢，但進(jìn)一步下降空間相對有限。

　　鑒于2019年上半年我國經(jīng)濟、貨幣政策、樓市調控基調等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的諸多因素整體發(fā)展方向符合去年底預期。中指院方面預測，2019年全年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現“市場(chǎng)規模高位回落，價(jià)格穩字當頭，投資、新開(kāi)工中低速增長(cháng)”的特點(diǎn)?？紤]到目前全國商品房銷(xiāo)售規模已平穩回落，但投資、新開(kāi)工增速仍較為突出，預計下半年市場(chǎng)規模調整將進(jìn)一步深化，投資、新開(kāi)工增速存繼續下調空間。