新華財經(jīng)上海3月18日電(記者楊有宗、安娜)15日,澳大利亞悉尼市中心悉尼綠地中心項目進(jìn)入竣工交付階段,預計回籠資金約18億元,加上此前已處置的“濟州島第一高樓”夢(mèng)想大廈、多倫多綠地君峯公寓項目等,近一年來(lái),綠地控股一直尋求處置海外資產(chǎn),已累計回籠資金近百億元。
處置海外資產(chǎn)背后,是“三道紅線(xiàn)”監管帶來(lái)的壓力。1月26日,2021年銀保監會(huì )工作會(huì )議上強調,嚴格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規定。新華財經(jīng)記者調查發(fā)現,過(guò)去半年時(shí)間,一二線(xiàn)房企“降檔”意愿強烈,并使出處置海外資產(chǎn)、7折賣(mài)房等方式“花式”降負債?!叭兰t線(xiàn)”中,現金短債比成最容易的突破口。 “集中供地”等政策或將進(jìn)一步強化房企分化趨勢。
處置海外資產(chǎn)、7折賣(mài)房房企“花式”降負債
綠地債務(wù)頗受關(guān)注。截至2019年末,綠地控股總負債突破萬(wàn)億,達到10143億元,剔除預收賬款后仍高達6332億元,同期資產(chǎn)總額11457億元。截至2020年三季度末,綠地控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.38%、凈負債率為183.45%、現金短債比為0.78,屬于踩中“三道紅線(xiàn)”的紅檔房企。
“三道紅線(xiàn)”是指監管層于2020年針對房地產(chǎn)企業(yè)下達的融資新規,即房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%,凈負債率不得大于100%,現金短債比不小于1。降負債、去杠桿,綠地控股多管齊下。
根據踩線(xiàn)情況,房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。綠色檔房企沒(méi)有指標“越線(xiàn)”,有息負債年增速上限為15%;一個(gè)指標越線(xiàn)和兩個(gè)指標越線(xiàn)的企業(yè),分別歸為黃色檔和橙色檔,有息負債年增速上限為10%和5%;三個(gè)指標均越線(xiàn)的房企歸為紅色檔,不能新增有息債務(wù)。
新冠肺炎疫情加劇了企業(yè)的債務(wù)壓力?!耙咔閷ξ覀兊挠绊懕容^大,商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)首當其沖,差不多都下滑了三分之一,連一線(xiàn)城市的辦公租金都下滑了20%-30%,一線(xiàn)城市辦公樓的銷(xiāo)售也下滑了20%-30%,商辦整體少了四百多億的收入?!本G地控股董事長(cháng)、總裁張玉良表示。
上海地產(chǎn)研究院分析,大基建項目前期墊款多、回款周期長(cháng),綠地業(yè)績(jì)下滑或與近幾年嘗試多元化發(fā)展轉型有關(guān)。
在監管紅線(xiàn)下,綠地加快處置海外資產(chǎn)步伐?!皾輱u第一高樓”夢(mèng)想大廈項目于2020年11月5日正式竣工并交付,回收了約41億元的資金。綠地方面表示,項目竣工后,將交由合作方韓國樂(lè )天觀(guān)光持有運營(yíng),這有助于提高資金回籠速度,實(shí)現較好經(jīng)濟效益。
張玉良表示,近期陸續實(shí)現資金回籠,也將進(jìn)一步強化綠地的現金流,增強企業(yè)經(jīng)營(yíng)韌性,為今年業(yè)績(jì)穩健增長(cháng)提供助力。
恒大降低負債在一定程度上靠降價(jià)促銷(xiāo)。2020年,恒大銷(xiāo)售均價(jià)為8945元/平方米,較2019年的1.03萬(wàn)元/平方米,下降了13%,相當于2019年的房?jì)r(jià)整體打了八七折。
2020年“金九銀十”,恒大推出樓盤(pán)7折特大優(yōu)惠。9月1日至10月8日38天時(shí)間,恒大累計銷(xiāo)售1416億元,創(chuàng )同期歷史新高。2021年初,恒大又推出“78折買(mǎi)房”優(yōu)惠,也是為了回流現金降負債。
市場(chǎng)分析表示,降價(jià)促銷(xiāo)是降負債最直接、最有效手段。降價(jià)促銷(xiāo)既可快速增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)現金流,又可及時(shí)償還有息負債,降低財務(wù)成本,且現金流入對資產(chǎn)負債率、凈負債率以及現金短債比,都能起到良好的修復作用。
現金短債比轉綠成房企降負債突破口
根據克而瑞統計,2020年三季度,招商蛇口、首開(kāi)股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔;2020年年底,金科、陽(yáng)光城、藍光等房企成功降檔;2021年2月末,綠地也稱(chēng)提前“轉綠”達標。
2020年12月8日,綠地控股方面披露,以自有資金約89億元,按期足額完成2015年公司債券(第一期)2020年本息兌付。張玉良說(shuō),2020年下半年至今,綠地圍繞中央及有關(guān)部委制定的房地產(chǎn)金融審慎管理制度要求,主動(dòng)有計劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負債、去杠桿、優(yōu)結構,穩步下調整體信貸成本,著(zhù)重加強資金管理,持續提升抗風(fēng)險能力和經(jīng)營(yíng)韌性。
總體來(lái)看,房企為實(shí)現降檔主要圍繞“開(kāi)源”和“節流”兩方面進(jìn)行,包括營(yíng)銷(xiāo)促回款、股權轉讓、分拆資產(chǎn)上市、放緩投資節奏、優(yōu)化債務(wù)結構等?!叭兰t線(xiàn)”中,現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債,改善難度最低。房企可通過(guò)加快資金回籠、適度調整債務(wù)結構的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債,實(shí)現短期內改善這一指標。
3月12日,融創(chuàng )中國發(fā)布2020年度業(yè)績(jì)報告顯示,2020年,融創(chuàng )中國凈負債率由2019年底的172.3%降至96%;現金短債比由0.57上升至1.08,降負債成效初顯,但仍“踩中”一道紅線(xiàn)。融創(chuàng )中國執行董事兼行政總裁汪孟德說(shuō),未來(lái)將通過(guò)提升銷(xiāo)售額、增加凈資產(chǎn)來(lái)進(jìn)一步降低負債率,預計2022年將剔除預收款后的資產(chǎn)負債率指標降至監管紅線(xiàn)之下。
3月16日晚間,越秀地產(chǎn)發(fā)布2020年度業(yè)績(jì)報告顯示,期內實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約462.3億元,同比增長(cháng)約20.6%;毛利約116.3億元,同比下降約11.4%;毛利率為25.1%,較上年同期下降約9.1個(gè)百分點(diǎn);核心凈利潤約為40.2億元,同比增長(cháng)約14.6%;歸屬公司擁有人凈利潤約42.5億元,同比增長(cháng)21.9%。
目前,越秀地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.2%,較上年同期下降約6.8個(gè)百分點(diǎn);凈負債率為61.6%,較2019年末下降約23.4個(gè)百分點(diǎn);非受限現金短債比為1.70。
綠地內部指定“三年三步走”去杠桿計劃,以從2021年起三年每年6月30日為時(shí)間節點(diǎn),主要圍繞現金短債比、凈負債率、剔除預售款后的資產(chǎn)負債率三大指標設置階段性目標,三年后實(shí)現全面“達標”。據悉,下一步,綠地內部將圍繞六大核心措施,有計劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負債去杠桿,一是主動(dòng)壓減有息負債規模,優(yōu)化資產(chǎn)負債結構。包括壓縮短期借款占比,增加中長(cháng)期借款占比;加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn),進(jìn)一步收縮海外房地產(chǎn)項目等;二是聚焦成長(cháng)性地區,優(yōu)化土地儲備結構,提高土地投資質(zhì)量;三是根據市場(chǎng)情況以銷(xiāo)定產(chǎn),靈活調整生產(chǎn)供應節奏;四是加快銷(xiāo)售資金回籠,進(jìn)一步加強應收賬款催收清欠工作;五是加快已售項目建設和交付結轉;六是積極充實(shí)企業(yè)資本金,提升資本實(shí)力。
業(yè)內:切忌為降檔犧牲長(cháng)遠發(fā)展
今年一季度是償債高峰,有業(yè)內人士對新華財經(jīng)表示,“房企要順利渡過(guò)償債高峰,還是需要依賴(lài)融資”。
安信證券發(fā)布于2月26日的研報顯示,在2021年,民企地產(chǎn)債的到期規模為2397.8億元,占比51.6%,同比減少14.6%;國企地產(chǎn)債到期規模為2246億元,占比48.4%,同比增加8.3%。截至2月19日,地產(chǎn)債總體發(fā)行規模為695.4億,同比增長(cháng)88%。其中國企發(fā)行規模為436.22億元,占比63%;民企發(fā)行規模為259.2億元,占比為37%。
一方面,房企降低負債“緊箍”不斷收緊,另一方面,全國樓市熱度不減。
國家統計局最新數據顯示,2月,上海、北京、廣州、深圳二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅居全國前四位,四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅齊居前四尚屬首次。新建商品住宅方面,一二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.5%和0.4%,漲幅分別環(huán)比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)和持平;三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,漲幅環(huán)比擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅方面,一三線(xiàn)城市的銷(xiāo)售價(jià)格分別環(huán)比上漲1.1%和0.2%,漲幅分別環(huán)比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn);二線(xiàn)城市銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,漲幅環(huán)比1月持平。
58安居客房產(chǎn)研究院分院長(cháng)張波說(shuō),今年以來(lái),深圳、上海等城市的調控政策頻頻出臺,堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。不但一線(xiàn)城市,二三線(xiàn)熱點(diǎn)城市的調控也不斷加碼,向市場(chǎng)釋放出明確的信號,對樓市穩定,尤其是房?jì)r(jià)穩定起到重要作用,同時(shí)值得關(guān)注的是,金融側和土地側的長(cháng)效機制落地,對于市場(chǎng)的影響則更為深入和長(cháng)遠。因此,今年房?jì)r(jià)保持穩定大格局的確定性強,但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化還將持續,整體房?jì)r(jià)穩定性的背景下,不同城市不同板塊的房?jì)r(jià)波動(dòng)性依然會(huì )存在。
此外,房企的另一重壓力來(lái)源于供地模式變化。當下多個(gè)城市開(kāi)始集中供地,一年僅供地兩次或三次。
孫宏斌說(shuō),土地“兩集中”政策初衷是增加土地供應、提高土地市場(chǎng)透明度?!啊兰t線(xiàn)’管企業(yè)、央行‘兩道紅線(xiàn)’管銀行,土地‘兩集中’政策管政府?!?/p>
業(yè)內提醒,現金短債比、凈負債率、剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率這“三道紅線(xiàn)”破解難易程度依次遞增,房企在“降檔”過(guò)程中更應關(guān)注是否與企業(yè)整體發(fā)展步調相吻合,切忌為追求短期利益而犧牲長(cháng)遠發(fā)展動(dòng)力。