以下為鄭波演講實(shí)錄：

　　各位嘉賓、各位開(kāi)發(fā)商朋友大家下午好。58同城、安居客和匯集安選是全國最大的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)找房平臺，一方面聚集了幾千萬(wàn)的找房用戶(hù)和訪(fǎng)客，另外一側也連接了5萬(wàn)多個(gè)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)。我們在國家宏觀(guān)產(chǎn)業(yè)政策包括土地市場(chǎng)趨勢變化，開(kāi)發(fā)商企業(yè)側和經(jīng)紀人側研究方面，隨著(zhù)時(shí)間的推移，我們也在累計自己長(cháng)期觀(guān)察的結果。

　　2019年已經(jīng)時(shí)間過(guò)半，賽道過(guò)半，市場(chǎng)的土地、政策、金融、B端、用戶(hù)等等的數據給大家匯報。

　　首先，國家在宏觀(guān)產(chǎn)業(yè)政策的背景，大家非常的清楚，國家的領(lǐng)導層在房地產(chǎn)調控層面上從2018年提穩房?jì)r(jià)、穩預期、穩市場(chǎng)，經(jīng)濟調整方面穩投資、穩預期、穩就業(yè)、穩就業(yè)、穩外貿和穩貿易等政策，各個(gè)地方理解國家宏觀(guān)產(chǎn)業(yè)政策的背景下，陸陸續續不斷的調整，不斷的優(yōu)化各地的產(chǎn)業(yè)政策。如果大家對于中國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控和過(guò)去幾十年的發(fā)展規劃進(jìn)行梳理的話(huà)，大家就會(huì )發(fā)現，過(guò)去一二年的時(shí)間內，目前宏觀(guān)政策的調控方面呈現了幾個(gè)特點(diǎn)。

　　現在的政策越來(lái)越精細，越來(lái)越區域化、城市化，甚至有些地方按區和當地具體的特征進(jìn)行調控。這是總的市場(chǎng)層面的變化，從宏觀(guān)政策來(lái)說(shuō)，我們有幾個(gè)大的發(fā)現，跟今天與會(huì )的開(kāi)發(fā)商和嘉賓朋友進(jìn)行分享。

　　市場(chǎng)張弛有度，有緊張的一面，也有松馳的一面。2019年產(chǎn)業(yè)政策的調控越來(lái)越精準，越來(lái)越精細化，土地的供應側、需求側、金融側越來(lái)越緊張，越來(lái)越趨緊。城市的調整供給，有些城市出現了放松放緩的情況。例如嘉興南湖申請的住房貸款的條件，包括申請補助的條件有30萬(wàn)、10萬(wàn)不等的補助，寧波北侖區也出現了租房領(lǐng)域政策的變化。

　　產(chǎn)業(yè)政策中，租房的補貼出現了因地施政和因城施策和因需實(shí)策。蘇州顯著(zhù)的特點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區，高新開(kāi)發(fā)區和新房的限售是三年，蘇州工業(yè)園區二手房限售是5年，城市調控在政策方面越來(lái)越精準，越來(lái)越分城施策，分區施策。過(guò)去的半年內土拍是火爆的，例如鄭州、合肥等等的報告出來(lái)，土拍的熱度依然活躍。二線(xiàn)城市平均的議價(jià)率在19％，接近20％。大家感覺(jué)到二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)仍然處于活躍的情況。如果我們往深的層次進(jìn)一步的看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積跟2018年同期市場(chǎng)相比，仍然出現大幅度的下滑的情況，同比下降27.5％，雖然局部市場(chǎng)土拍局部地塊有火熱的趨勢，總的情況來(lái)看，下半年如果大的宏觀(guān)政策，大的市場(chǎng)環(huán)境不出現大的變化，2019年整體趨冷的趨勢是定論或者是趨勢趨冷是不變的。

　　我們看到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金越來(lái)越緊張，融資通道出現了一些變化。在變化的同時(shí)，我們看到另外的趨勢，開(kāi)發(fā)量持續的上漲，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對銷(xiāo)售的預期，回款有越來(lái)越大的預期。過(guò)去的半年時(shí)間內，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是6萬(wàn)億，同比增長(cháng)了10.9％，將近11％。最近銀保監主席明確表示，房地產(chǎn)融資過(guò)多，引發(fā)了投資投機行為，引發(fā)泡沫。國家再融資政策層面出現了兩個(gè)非常顯著(zhù)的特征，打壓增量市場(chǎng)的角度，融資的渠道、融資的成本和門(mén)檻越來(lái)越高。

　　另一方面國家在開(kāi)發(fā)項目融資收緊出現明顯的趨勢，大家非常的清楚，去年年初的時(shí)候“442”的政策，必須要4證齊全，必須要30％的資本金，必須要2級資質(zhì)，其實(shí)進(jìn)一步的加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本和融資門(mén)檻。部分企業(yè)在海外發(fā)債，減緩資本和資金的壓力。國家在發(fā)債的規定上，進(jìn)一步的收緊。市場(chǎng)開(kāi)始趨冷，成交沒(méi)有那么活躍，拍地不積極的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金油積壓的情況下，希望通過(guò)銷(xiāo)售的效果，縮短項目的周期，增加資金的回籠空間。開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越注重生長(cháng)的效率，成長(cháng)的質(zhì)量，在這個(gè)層面上，由原來(lái)過(guò)渡依賴(lài)于房地產(chǎn)的融資，變成內去力，不斷的提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。

　　另外一個(gè)趨勢，2019年房地產(chǎn)銷(xiāo)售總金額大概率應該會(huì )突破15萬(wàn)億元，銷(xiāo)售總金額增長(cháng)的情況下，銷(xiāo)售面積反而出現了下滑。2019年1—6月份，過(guò)去半年千億級的企業(yè)，比去年同期由9家變成了12家，增加了3家，房地產(chǎn)的集中度，開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中度越來(lái)越高，像大牌和大型的開(kāi)發(fā)企業(yè)集中。中小企業(yè)通過(guò)資金回籠，資本層面受壓，市場(chǎng)趨冷的變化，2019年雖然房地產(chǎn)銷(xiāo)售總金額會(huì )增長(cháng)，但是對于發(fā)展質(zhì)量不高，資金成本受壓嚴重的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，將會(huì )面臨新的洗牌，這是我們對于2019年上半年數據變化的解讀。2019年一線(xiàn)城市大家非常的清楚，特別是3月份之后，整個(gè)的成交非常的活躍，特別是北京新房市場(chǎng)在2019年3月份之后成交率上漲了一倍，一方面成交面積上漲了，價(jià)格受壓嚴重。北京、上海一線(xiàn)城市的成交均價(jià)整體呈現回落的趨勢，這是上半年大的趨勢。

　　二手房市場(chǎng)，58同城、安居客的數據來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市的上海熱度高于北京。二線(xiàn)城市熱點(diǎn)依然非常高，像重慶、成都、西安、沈陽(yáng)、蘇州等城市，二手房市場(chǎng)的用戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)和找房的熱度非常的高。我們看到重慶、成都找房熱度高啟的狀態(tài)下，我們看到另外一面，例如長(cháng)沙、南京、杭州在2017、2018年熱度非常高的情況下，2019年上半年出現了下滑，這是二手房市場(chǎng)熱點(diǎn)的變化。

　　前面講到，平臺上每天有3000萬(wàn)的找房用戶(hù)，信心指數方面，2019年3月份呈現了小陽(yáng)春，5、6月份就出現了下滑的趨勢。我們判斷購房用戶(hù)決定買(mǎi)房還是不買(mǎi)房的節點(diǎn)上，依然是忐忑變化，宏觀(guān)政策和土地市場(chǎng)的變化，在一定程度上決定了什么時(shí)候入市。前面一直說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)，新房市場(chǎng)的交易，包括買(mǎi)房的用戶(hù)。今天二手房和經(jīng)紀人公司，他們的信心指數是怎樣的，大家非常清楚5G、安居客和匯集安選有100多萬(wàn)的經(jīng)紀人。他們是波瀾不驚，雖然市場(chǎng)上出現了一系列的調整，經(jīng)紀人抗周期的變化，他們的信心指數是比較平穩的狀態(tài)。

　　總的來(lái)看，2019年上半年在國家宏觀(guān)的產(chǎn)業(yè)政策有長(cháng)的部分，也有馳的部分，金融市場(chǎng)、資金層面、用戶(hù)層面、開(kāi)發(fā)商成交層面上，我們出現了熱度的變化。整體市場(chǎng)而言，張弛有度，有緊張的部分，也有相對松馳的部分。對于2019年的下半年，開(kāi)發(fā)企業(yè)注重質(zhì)量發(fā)展，注重內控流程，更加注重資金整合效率把控，注重熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區塊，我們依然認為2019年下半年是有機會(huì )的，希望我的分享可以幫到各位開(kāi)發(fā)商的朋友，謝謝大家。