謝聰敏 申永亮 張大鵬
房地產(chǎn)業(yè)資金量相關(guān)數據是考察房地產(chǎn)業(yè)短期發(fā)展的重要風(fēng)向標。1月—7月份，受新冠肺炎疫情等因素影響，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計較去年同期大幅下降，降幅超過(guò)四成，房地產(chǎn)業(yè)資金狀況較為緊張。5月—6月份，隨著(zhù)各地區房地產(chǎn)相關(guān)政策的逐步出臺，房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售及資金情況呈現恢復態(tài)勢。7月份，因多重因素影響，房地產(chǎn)業(yè)當月資金量較6月份有較大幅度下滑，值得引起注意。
房地產(chǎn)業(yè)本年資金量同比大幅下降，
銷(xiāo)售遇冷是主因
1月—7月份，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，本年資金來(lái)源小計88770億元，同比減少了30200.45億元，降幅25.40%（上年同期為同比增長(cháng)18.20%），本年資金來(lái)源量下降到近5年同期的最低水平。
從房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計構成中可知，本年資金來(lái)源同比大幅下降主要與銷(xiāo)售回款（定金及預收款、個(gè)人按揭貸款）同比大幅下降有關(guān)。1月—7月份，累計定金及預收款為28575億元，同比減少16822.73億元，降幅37.10%（去年同期為同比增長(cháng)38.30%）；個(gè)人按揭貸款為14169億元，同比減少4783.57億元，降幅25.20%（去年同期為同比增長(cháng)17.00%）。從本年資金來(lái)源小計各分項指標同比增減量看，二者對本年資金來(lái)源小計合計減量的貢獻率分別為55.70%和15.84%，合計貢獻率超過(guò)70%。
今年初以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況不樂(lè )觀(guān)。1月—7月份，商品房累計銷(xiāo)售面積為78177.97萬(wàn)平方米（約為上年同期的77%），同比下降23.10%（上年同期為同比增長(cháng)21.50%）；商品房銷(xiāo)售額為75763.00億元（約為上年同期的71%），同比下降28.80%（上年同期為同比增長(cháng)30.70%）。1月—7月份，商品房待售面積為54655.00萬(wàn)平方米（約為去年同期的1.1倍），同比增長(cháng)7.50%（增速較去年同期加快7.20個(gè)百分點(diǎn)）。從近5年1月—7月份商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、待售面積同比增減量情況可知（見(jiàn)圖），今年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比減量雙雙達到近5年同期最大值，待售面積增量達到最大值，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的情況可見(jiàn)一斑。
1月—7月份，全國商品房銷(xiāo)售均價(jià)9691元/平方米，同比下降7.44%。商品房銷(xiāo)售均價(jià)低于2020年及2021年同期水平，在近5年中排名中游。商品房銷(xiāo)售均價(jià)下降的主要原因是商品房銷(xiāo)售額的降幅超過(guò)了同期銷(xiāo)售面積降幅，也表明部分房地產(chǎn)企業(yè)采取了降價(jià)銷(xiāo)售等較為靈活的銷(xiāo)售策略。
房地產(chǎn)業(yè)資金狀況在5月—6月份
呈恢復態(tài)勢，7月份呈現“退坡效應”
1月—7月份，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計主要呈現以下特點(diǎn)：第一，如剔除2月份春節因素影響，1月—3月份各月本年資金來(lái)源小計均在1.3萬(wàn)億元左右；第二，4月份，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計當月值較3月份出現大幅下降；第三，5月—6月份，隨著(zhù)全國穩經(jīng)濟大盤(pán)會(huì )議召開(kāi)，各地區房地產(chǎn)相關(guān)政策逐步落地，房地產(chǎn)資金狀況呈現恢復態(tài)勢，特別是6月份，本年資金來(lái)源小計有較大幅度跳漲，分別較4月份、5月份增加6079.10億元和4560.56億元；第四，7月份，在多重因素影響下，本年資金來(lái)源小計呈現“退坡效應”。
對今年初以來(lái)各月地方政府出臺的房地產(chǎn)政策進(jìn)行梳理統計后發(fā)現：5月份，地方政府房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺數量出現大幅跳漲，較4月份增加了近1倍（寬松性政策數量增加也接近1倍），這與4月份的新冠肺炎疫情導致房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，以及5月底召開(kāi)的全國穩住經(jīng)濟大盤(pán)會(huì )議后，各地方政府落實(shí)會(huì )議要求有關(guān)。5月份，地方政府出臺的政策數量達到報告期內最高值，由于政策效應的滯后性，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源小計在6月份達到最高值。
6月份、7月份，從出臺政策數量看，這2個(gè)月政策出臺數量雖較5月份有所減少，但仍高于1月—4月份及去年同月，表明地方政府延續了對房地產(chǎn)業(yè)的支持。6月份，各地方政府共出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策131項，其中寬松性政策117項、中性政策5項、緊縮性政策9項；7月份，各地方政府共出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策80項，其中寬松類(lèi)政策66項、中性類(lèi)政策8項、緊縮性政策6項。6月份、7月份出臺政策總量分別較5月份下降8%和44%，出臺的寬松性政策分別較5月份下降3%和45%。
從6月份、7月份的地方房地產(chǎn)政策調控內容來(lái)看，寬松性政策主要表現在放寬行政限制、強化住房公積金信貸支持、人口人才引入等方面，主要包括松綁“四限”政策（以“限購、限貸、限價(jià)、限售”為主要手段的房地產(chǎn)調控政策）、棚改貨幣化安置、下調購房商貸和公積金貸款最低首付比例、上調公積金最高貸款額度、下調最低首付比例、購房財稅支持、放寬人口落戶(hù)門(mén)檻及下調土地競買(mǎi)保證金比例、允許土地出讓金分期繳納等。緊縮性政策則集中在市場(chǎng)監管方面，主要包括商品房信息公示及宣傳規范、商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)秩序整治、商品房預售資金監管、自建房安全專(zhuān)項整治等舉措。
在政策的影響下，5月—7月份，房地產(chǎn)業(yè)當月本年資金來(lái)源小計呈先升后降態(tài)勢，總體較4月份有不同程度增長(cháng)。從構成來(lái)看，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個(gè)人按揭貸款、其他到位資金體現出以下特點(diǎn)：第一，均較5月份有不同程度增加；第二，上述本年資金來(lái)源小計各分項指標的變化與政策變化趨勢一致。
從本年資金來(lái)源小計各項構成看，5月—7月份，房地產(chǎn)業(yè)本年資金來(lái)源中銷(xiāo)售回款（定金及預收款、個(gè)人按揭貸款）的變化與政策的變動(dòng)相一致，呈先升后降態(tài)勢。上述情況可通過(guò)今年初以來(lái)各月商品房銷(xiāo)售數據得到印證。4月份，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額較3月份有較大幅度下降；5月起，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額環(huán)比上升；6月份，二者上升到報告期內最高值；7月份，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額較6月份有所下降，較4月份仍分別上漲了6%和19%。
需要注意的是，7月份房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源及銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額較6月份均大幅下降，其原因主要有：第一，政策出臺數量大幅下降。第二，推盤(pán)量（向客戶(hù)推薦樓盤(pán)的數量）下降。6月份為房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售統計的時(shí)間節點(diǎn)，按照慣例房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )相應增加推盤(pán)量，造成7月份可銷(xiāo)售資源減少。第三，前期積壓需求陸續釋放。新冠肺炎疫情嚴控解除后，大多數前期積壓的購房需求已在6月份陸續釋放，造成7月份成交熱度降低。第四，消費者購房信心下降。多地出現房屋延期交付問(wèn)題，對消費者購房信心造成了影響。以上情況表明，房地產(chǎn)業(yè)的恢復仍存在一定變數，鋼鐵企業(yè)需高度關(guān)注。
《中國冶金報》（2022年09月07日 07版七版）
