近期，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續復蘇，租賃市場(chǎng)活躍度有所恢復，隨著(zhù)延遲入市項目近期逐漸釋放，新增供應使空置率有所上漲。但大宗交易市場(chǎng)持續回暖，外資買(mǎi)家加碼重返上海。金融業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)成為引領(lǐng)上海甲級寫(xiě)字樓復蘇的三大動(dòng)力源。業(yè)內分析指出，隨著(zhù)《關(guān)于支持浦東新區高水平改革開(kāi)放、打造社會(huì )主義現代化建設引領(lǐng)區的意見(jiàn)》等出臺，上海將持續深化改革，建設國際一流的營(yíng)商環(huán)境，相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)新的發(fā)展機遇。
經(jīng)濟復蘇引領(lǐng)寫(xiě)字樓需求提振
前三季度，上海全市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期增長(cháng)10.3%，增速比上半年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，上海全市制造業(yè)投資比去年同期增長(cháng)18.7%。六個(gè)重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)投資增長(cháng)31.2%。其中，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)投資增長(cháng)74.1%，生物醫藥制造業(yè)投資增長(cháng)15.2%，汽車(chē)制造業(yè)投資增長(cháng)13.4%。
世邦魏理仕最新發(fā)布的《中國重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓租戶(hù)普查報告2020上?！凤@示：截至今年第三季度末，金融業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)是上海甲級寫(xiě)字樓的三大需求來(lái)源，全市外資企業(yè)租賃需求較前次2018年度調研結果有所上升。
中指研究院數據顯示，三季度，上海市場(chǎng)共錄得14筆大宗交易，其中寫(xiě)字樓物業(yè)類(lèi)型有5筆，工業(yè)物業(yè)類(lèi)型有5筆，商業(yè)4筆。其中，國海證券以13.8億元收購綠地外灘中心C1棟，成交面積達15209平方米；瀾起科技以5.46億元收購漕寶路181號的寫(xiě)字樓項目，成交面積達15166.9平方米；嘉會(huì )醫療以5.8億元收購漕河涇泰科電子廠(chǎng)房。從投資者類(lèi)型來(lái)看，本季度共有7筆外資買(mǎi)家，隨著(zhù)三季度疫情消散，外資買(mǎi)家審時(shí)度勢，將目光重新聚焦上海市場(chǎng)。
世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕說(shuō)，此次調查通過(guò)分析上海153個(gè)甲級寫(xiě)字樓項目?jì)瘸^(guò)6,125家（約841萬(wàn)平方米辦公面積）入駐企業(yè)。
在制造業(yè)細分領(lǐng)域，調查發(fā)現消費品制造業(yè)(12.4%)、醫藥與生命科學(xué)(4%)、工業(yè)品制造業(yè)(3.3%)與3C電子產(chǎn)品(2.9％)等需求均有顯著(zhù)增長(cháng)，顯示了在加快推進(jìn)以科技進(jìn)步和創(chuàng )新驅動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級背景下，上海制造業(yè)向高端方向發(fā)展。隨著(zhù)上海寫(xiě)字樓版圖迅速擴展，承租能力較強且對辦公環(huán)境有一定要求的高端制造業(yè)紛紛落址新興商務(wù)區。
在TMT行業(yè)中，網(wǎng)絡(luò )媒體、互聯(lián)網(wǎng)及手機平臺以及通訊產(chǎn)業(yè)的累計租賃面積均較前次統計有明顯成長(cháng)，反映出在經(jīng)濟轉型驅動(dòng)下的行業(yè)創(chuàng )新增長(cháng)會(huì )帶來(lái)一系列的新增需求。
租戶(hù)類(lèi)型方面，此次調查樣本內的外資企業(yè)租賃面積占比為49％，較2018年上升3個(gè)百分點(diǎn)。從中外資企業(yè)分布來(lái)看，核心商務(wù)區較受外資青睞。南京西路、人民廣場(chǎng)、淮海中路等板塊外資企業(yè)集中度相對較高；而內資企業(yè)則更多遍布于徐匯濱江、北外灘、五角場(chǎng)、大虹橋等板塊。
面對新時(shí)代大環(huán)境的變化，企業(yè)紛紛通過(guò)轉型尋求未來(lái)發(fā)展的新方向。2020年，上海全市超級租戶(hù)（10,000平方米及以上）企業(yè)達到113家，較2018年增加40家。內資超級租戶(hù)占比在近五年的調查中逐步上升，于2020年達到43%，較2018年提升3個(gè)百分點(diǎn)，并較2015年大幅提升18個(gè)百分點(diǎn)。
需求回暖租金下跌遠期前景看好
盡快疫情后需求快速恢復，但加寫(xiě)字樓租金水平仍處于下跌通道。萊坊發(fā)布的相關(guān)報告顯示，第三季度，上海核心商務(wù)區平均租金環(huán)比下跌1.4%至每天每平方米人民幣10.9元，其中小陸家嘴租金環(huán)比跌幅2.0%至每天每平方米人民幣11.5元。新興商務(wù)區平均租金繼續回落至每天每平方米人民幣6.9元，環(huán)比跌幅達到2.3%。
萊坊上海辦公樓服務(wù)部主管李章南分析說(shuō)，“業(yè)主方繼續通過(guò)調低報價(jià)、給予定制化裝修和裝免補貼來(lái)吸引具有潛在租賃需求的企業(yè)，以應對原有租戶(hù)搬離帶來(lái)的空置面積增加。同時(shí)，近幾年新興商務(wù)區供應量的快速增加以及持續疲弱的租賃需求都是造成近期市場(chǎng)租金回落的重要原因?！?/div>
分析指出，受新冠疫情和經(jīng)濟不確定性的影響，商業(yè)地產(chǎn)的租金有所下跌。這是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)隨經(jīng)濟周期波動(dòng)的正?，F象。
盡管市場(chǎng)短期內仍有不確定性因素，但多數機構從更長(cháng)周期看好上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)。世邦魏理仕華東區顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部主管張越說(shuō)：“上海在過(guò)去一段時(shí)間內相繼推出營(yíng)商環(huán)境3.0版改革方案、加強投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時(shí)，在長(cháng)三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開(kāi)放的大格局下，我們預計上海將吸引更多的中資龍頭企業(yè)落戶(hù)，共同推動(dòng)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)新一輪增長(cháng)?！?/div>
以浦東新區為例，今年前三季度，盡管受到年初新冠肺炎疫情的影響，浦東優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區的租賃活動(dòng)仍然活躍，前三季度累計凈吸納量接近8萬(wàn)平方米。其中，張江板塊將全力打造成代表上?！白吭饺虺鞘小彼疁?、富有科創(chuàng )和生態(tài)特色的城市副中心?！敖饦?G產(chǎn)業(yè)生態(tài)園”將進(jìn)一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和先發(fā)優(yōu)勢，建設成為國際一流的商務(wù)園區。
戴德梁行華東區董事總經(jīng)理黎慶文說(shuō)，隨著(zhù)金融的開(kāi)放提速，中國簽署RCEP加快實(shí)施自由貿易區戰略，以及科技賦能下的產(chǎn)業(yè)升級，上海浦東將迎來(lái)新的發(fā)展機遇。
“我們預計今年中國是全球唯一能實(shí)現經(jīng)濟增長(cháng)的主要經(jīng)濟體，2021年中國GDP增速將達到8%以上，然后恢復到常態(tài)化的增長(cháng)?；诖?，我們認為商業(yè)地產(chǎn)的復蘇趨勢也是可持續的?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^總裁李凌說(shuō)。
來(lái)源：新華財經(jīng)
編輯：網(wǎng)站實(shí)習1
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