盈利指標延續下行上半年利潤普遍負增長(cháng)，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)收增速顯著(zhù)放緩
2020年上半年，突發(fā)的疫情影響了房地產(chǎn)企業(yè)竣工、交付節奏，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和結算帶來(lái)較大壓力。根據各大企業(yè)發(fā)布的上半年業(yè)績(jì)報告數據，行業(yè)整體營(yíng)收增速顯著(zhù)放緩，利潤規模出現負增長(cháng)。
從中期業(yè)績(jì)來(lái)看，房企各項盈利指標均延續了近年來(lái)的下行趨勢，且利潤率降幅進(jìn)一步擴大。與此同時(shí)，宏觀(guān)調控政策持續，行業(yè)盈利空間持續受到擠壓；伴隨著(zhù)前期高地價(jià)項目進(jìn)入結算，也進(jìn)一步推高了營(yíng)業(yè)成本、壓縮了利潤空間。
業(yè)內分析認為，疫情下?tīng)I收增速的顯著(zhù)放緩及利潤規模負增長(cháng)大概率是階段性的，隨著(zhù)下半年市場(chǎng)進(jìn)一步恢復，未來(lái)將更加考驗房企的運營(yíng)管理效率和產(chǎn)品打造能力。
上半年營(yíng)收增速大幅放緩
自2019年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)收增速開(kāi)始進(jìn)入下降區間，這也標志著(zhù)房企盈利進(jìn)入瓶頸期。當前，行業(yè)增速持續放緩為房企帶來(lái)了諸多挑戰，2020年上半年，在行業(yè)利潤增速拐點(diǎn)確認、疊加疫情影響下，多數房企營(yíng)收增速顯著(zhù)放緩、利潤規模負增長(cháng)，盈利指標延續近年趨勢繼續下行。
克而瑞地產(chǎn)研究中心近日公布的監測數據顯示，上半年受疫情影響，房企項目竣工及交付結轉進(jìn)度普遍延緩，收入無(wú)法如期確認，營(yíng)業(yè)收入增速較去年同期進(jìn)一步明顯放緩。受監測的179家樣本房企整體營(yíng)業(yè)收入為23056億元，較2019年同期僅增長(cháng)6.2%，增速創(chuàng )歷年來(lái)最低。
其中，部分規模房企如碧桂園、華潤置地、中國金茂等，營(yíng)收規模均出現不同程度的同比下滑。與此同時(shí)，行業(yè)整體營(yíng)業(yè)成本增速也相應放緩，179家樣本房企整體營(yíng)業(yè)成本達16600億元，同比增長(cháng)12.4%，增速放緩6.8個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，2020年上半年房企利潤空間大幅收縮，行業(yè)整體利潤規模出現負增長(cháng)，繼2019年之后增速繼續明顯下行。2020年上半年，179家樣本房企實(shí)現毛利潤6456億元、歸母凈利潤2116億元，分別同比下降7.0%、16.0%。
從利潤率指標來(lái)看，上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續近年來(lái)的下行趨勢，且降幅進(jìn)一步擴大?？硕鸬臄祿@示，上半年受監測的179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，同比下滑2.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率中位數為9.7%，同比下滑2.6個(gè)百分點(diǎn)。
綜合歷年數據來(lái)看，2020年上半年受監測的179家房企凈利率中位數降至2015、2016年水平。此外，歸母凈利率中位數達到歷年新低點(diǎn)，為7.2%。
“整體來(lái)看，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)盈利指標持續下行，主要還是要歸因于政策持續調控和高地價(jià)項目結轉影響?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心研究員朱一鳴分析認為，“一方面，從目前政策環(huán)境來(lái)看，調控基調仍以企穩為主，局部地區政策調控持續趨緊，特別是一二線(xiàn)城市限價(jià)政策難放松，存在地價(jià)房?jì)r(jià)比率高的問(wèn)題，企業(yè)的盈利空間受限?！?/div>
“另一方面，上半年不少房企前期獲取的高地價(jià)項目進(jìn)入結算，壓縮了利潤空間，也是導致企業(yè)盈利指標下降的重要原因?！敝煲圾Q表示，同時(shí)，今年二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)火熱，高溢價(jià)土地成交不斷，這些項目將在未來(lái)一到兩年陸續體現在企業(yè)營(yíng)收和盈利上，繼續對企業(yè)利潤率實(shí)現產(chǎn)生影響，企業(yè)應更加關(guān)注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力，以提升高地價(jià)項目的產(chǎn)品溢價(jià)。
短期償債能力普遍下降
2020上半年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一季度業(yè)績(jì)大幅下滑后，又在二季度迎來(lái)平穩恢復。一季度的暫緩開(kāi)工、二季度的打折促銷(xiāo)等都對房企利潤造成了一定影響，控制成本、提升盈利能力將是房企下半年的重要目標之一。
隨著(zhù)房企業(yè)績(jì)分化加速，強者恒強態(tài)勢持續，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。中國指數研究院近日公布的研究報告指出，2020年上半年各陣營(yíng)房企總資產(chǎn)周轉率及存貨周轉率略有下降。尤其是一季度房企銷(xiāo)售大幅跳水，加上工期延后等原因，使得房企周轉率均值有所下降。
具體來(lái)看，業(yè)績(jì)規模1000億-2000億陣營(yíng)企業(yè)存貨周轉率情況表現明顯高于其他陣營(yíng)企業(yè)，2020年上半年存貨周轉率均值為0.21，與去年同期基本持平。從這部分企業(yè)周轉率來(lái)看，疫情帶來(lái)的沖擊已逐漸消退，企業(yè)韌性十足，經(jīng)營(yíng)效率回歸正軌，基本已達去年同期水平。
從企業(yè)的負債水平來(lái)看，上半年房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿效果顯著(zhù)，各陣營(yíng)企業(yè)負債水平均有不同程度的下降。中指院的數據顯示，業(yè)績(jì)規模500億-1000億陣營(yíng)對負債的控制水平較強，資產(chǎn)負債率平均下滑1.23個(gè)百分點(diǎn)，有效負債水平也有5.45個(gè)百分點(diǎn)的下降，降負債成效較好。
值得一提的是，受債務(wù)期限結構影響，上半年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力同比有所下降，流動(dòng)資產(chǎn)對債務(wù)的覆蓋程度出現下滑。中指院方面分析認為，主要原因是因為企業(yè)在上半年所需利息水平較低，上半年的支付壓力較小所致。
從企業(yè)的債務(wù)結構來(lái)看，規模500億以上企業(yè)的短期負債水平均有所上升，尤其是1000億以上企業(yè)，短期債務(wù)占到70%以上，上半年債務(wù)壓力較大。中指院方面分析認為，當前監管機構對房企負債仍未放松，下半年負債率及債務(wù)結構調整仍為房企的主要任務(wù)之一。
“三道紅線(xiàn)”成行業(yè)最大變量
業(yè)內普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)特有的重資產(chǎn)屬性決定多數企業(yè)的發(fā)展依靠金融杠桿推動(dòng)。而在當前階段，對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境整體處于偏緊的狀態(tài)，一些關(guān)于房企融資的政策也時(shí)有出臺。特別是，近期出臺的一些監管新規，控制企業(yè)融資存量金額的同時(shí)，嚴格控制增量金額，防風(fēng)險的同時(shí)與提升行業(yè)資金的使用效率。
“對于房地產(chǎn)行業(yè)融資的收緊政策已持續很久，房企也在主動(dòng)有序地進(jìn)行財務(wù)的管控和債務(wù)的管理，有序的調整杠桿水平?！眱|翰智庫相關(guān)分析人士指出，近期，“三道紅線(xiàn)”相關(guān)政策的出現，實(shí)實(shí)在在給部分企業(yè)融資帶來(lái)一定壓力?！捌髽I(yè)優(yōu)化債務(wù)結構的節奏或將進(jìn)一步加速，而對于杠桿率處于低位的企業(yè)反而能夠有更大的空間有效利用杠桿實(shí)現更從容的發(fā)展?！?/div>
根據億翰智庫的監測數據，從2020年上半年受監測的50家房企凈負債率和融資成本變化來(lái)看，可比口徑之下，50家房企的凈負債率均值反而較2019年有所提升。其中主要原因在于前期凈負債率水平處于低位的企業(yè)在上半年加大投資的力度，如華潤置地、招商蛇口、新城控股等，進(jìn)而使得這些受監測企業(yè)整體凈負債率水平有所提升。
不過(guò)，從今年前8月房企的銷(xiāo)售情況來(lái)看，規模房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增幅轉正，1-8月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的目標完成率普遍在六成左右。從房企對全年業(yè)績(jì)展望和目標設定來(lái)看，盡管受到疫情影響，但企業(yè)并沒(méi)有調整全年業(yè)績(jì)目標的想法和打算，而是通過(guò)相應安排，盡最大努力去完成全年的業(yè)績(jì)，并爭取在完成目標的基礎上實(shí)現增量。
在業(yè)內看來(lái)，2020年是個(gè)特殊的時(shí)點(diǎn)，不僅僅因為疫情的突然暴發(fā)，也因為2020年是多家房企三年規劃或者五年戰略的終點(diǎn)，也是企業(yè)新的戰略規劃的起點(diǎn)。
“總體來(lái)說(shuō)，今年上半年行業(yè)整體營(yíng)收與利潤規模增長(cháng)受疫情沖擊較大，但營(yíng)收增速大幅放緩以及利潤規模負增長(cháng)的走勢大概率是階段性的?！敝煲圾Q分析認為，隨著(zhù)下半年疫情穩定、市場(chǎng)逐步恢復，房企勢必會(huì )加快施工進(jìn)度、抓緊結算，力爭全年利潤規模的實(shí)現，整體利潤增長(cháng)預期向好。
朱一鳴進(jìn)一步表示，對于房企來(lái)說(shuō)，一方面，營(yíng)收規模是利潤規模實(shí)現的保障，在增速放緩的市場(chǎng)背景下，更應提高抗風(fēng)險能力、增加收入增長(cháng)的確定性，減少階段波動(dòng)性，保證企業(yè)的穩定經(jīng)營(yíng)；另一方面，市場(chǎng)困境下，更加考驗企業(yè)成本管控能力的提升，房企應雙管齊下，保障利潤的實(shí)現。
來(lái)源：新華財經(jīng)
編輯：網(wǎng)站實(shí)習1
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