2020年上半年，樓市先是受到疫情沖擊而基本處于停滯狀態(tài)，但隨著(zhù)疫情好轉，堆積的需求集中釋放。5月和6月房地產(chǎn)市場(chǎng)快速復蘇，小陽(yáng)春態(tài)勢明顯，多個(gè)城市出現環(huán)比同比增長(cháng)，有的城市甚至出現多個(gè)萬(wàn)人搖號項目。

　　法拍房和豪宅受熱捧

　　6月26日，京東法拍頁(yè)面顯示，位于北京亦莊的一個(gè)別墅項目評估價(jià)1047.2萬(wàn)元，14位購房者經(jīng)過(guò)48輪舉牌，從733萬(wàn)元的起拍價(jià)一路拍到1100.2萬(wàn)元，較之起拍價(jià)溢價(jià)高達50%。

　　而在此之前，6月19日，位于北京西城區陶然亭的一套辦公用房從422萬(wàn)元起拍，經(jīng)過(guò)217輪競拍，成交價(jià)為704萬(wàn)元，比評估價(jià)602萬(wàn)元還高16.9%。5月20日，位于北京順義區的一套評估價(jià)為5365.3萬(wàn)元的別墅用房，從起拍價(jià)3756萬(wàn)元拍至6146萬(wàn)元，較之起拍價(jià)溢價(jià)高達63.6%。

　　對此，一位法拍房行業(yè)的人士表示，自今年5月以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，法拍房也成為眾多購房者的可選標的，拍賣(mài)價(jià)格一路走高，近兩個(gè)月最終拍賣(mài)價(jià)格基本與市價(jià)持平或略低于市價(jià)，不像前幾個(gè)月有較大的價(jià)格優(yōu)勢?！叭ツ甑捉衲瓿?，一套位于雙井的住宅拍賣(mài)，與近期同一小區住宅拍賣(mài)，無(wú)論是起拍價(jià)還是拍得單價(jià)都有較大幅度的價(jià)差”。

　　淘寶和京東拍賣(mài)頁(yè)詳情也顯示，位于同一小區的同層次同戶(hù)型住宅分別在2019年12月1日和2020年6月2日拍賣(mài)，前者起拍價(jià)568.4萬(wàn)元、拍出價(jià)616.4萬(wàn)元，后者起拍價(jià)661.2萬(wàn)元、拍出價(jià)869.1萬(wàn)元，價(jià)差明顯。

　　值得注意的是，市場(chǎng)熱度不僅體現在法拍房難“撿漏”，深圳、上海等核心一二線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)也出現搶購潮。

　　6月24日，上?！笆飞献钯F豪宅”項目翠湖天地五期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，單價(jià)約16.5萬(wàn)元/平方米，是這輪調控以來(lái)上海報價(jià)最高的樓盤(pán)，主力戶(hù)型均價(jià)高達5000萬(wàn)元/套。而在此之前，三湘印象名邸項目均價(jià)12.18萬(wàn)元/平方米，認籌率高達700%，開(kāi)盤(pán)當日即售罄。

　　深圳方面，今年前5個(gè)月，深業(yè)中城、招商太子灣、新錦安壹號公館等豪宅銷(xiāo)售金額均達30億元左右，金眾?麒麟公館、招商?領(lǐng)璽更是接近50億元。

　　對此，克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，疫情過(guò)后，貨幣政策整體穩健偏積極，信貸資金整體趨向寬松，短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將慣性延續，成交或將持續處于高位，房?jì)r(jià)還有一定的上漲空間。

　　樓市成交“過(guò)山車(chē)”土地市場(chǎng)再度活躍

　　法拍房、豪宅受熱捧的根本原因還是整體市場(chǎng)的回暖。2020年上半年，樓市受疫情影響，1至2月基本停擺，自3月起樓市回暖加速，走出一波“過(guò)山車(chē)”行情。

　　國家統計局數據顯示，1至2月商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%；銷(xiāo)售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降39.2%，銷(xiāo)售額下降34.7%。

　　但疫情只是延后了購房需求的釋放?？硕鹧芯恐行膱蟾骘@示，疫情后核心一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖。4月，重點(diǎn)監測一二線(xiàn)城市成交面積持續上升，環(huán)比增幅高達30%左右，同比跌幅皆收窄至20%以?xún)?。成都、長(cháng)沙等城市成交面積基本恢復到疫前水平，深圳、杭州、青島等城市成交面積率先實(shí)現同比增長(cháng)。

　　5月，克而瑞監測的百城數據顯示，近半數城市商品住宅成交面積同比環(huán)比均增長(cháng)，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市同比漲幅已突破20%。上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月成交量創(chuàng )下近兩年高點(diǎn)，其中，上海5月商品住宅成交面積突破100萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)54%，環(huán)比增長(cháng)76%。

　　到了6月，樓市快速回暖態(tài)勢仍未減弱?？硕鹧芯恐行淖钚聢蟾骘@示，6月22日至28日的一周，一線(xiàn)城市成交指數為138.75，環(huán)比下降3.85點(diǎn)；二線(xiàn)城市成交指數為147.61，環(huán)比上升20.85點(diǎn)；三四線(xiàn)城市成交指數為221.84，環(huán)比上升90.18點(diǎn)。

　　二手房方面，6月15日至21日的一周，一線(xiàn)城市中，北京成交面積38.31萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117%；深圳成交面積22.78萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)69%

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市出現小陽(yáng)春很大程度是因為一季度疫情壓抑的市場(chǎng)需求疊加降息降準帶來(lái)的政策寬松。6月市場(chǎng)繼續維持5月的升溫態(tài)勢，大部分城市成交量已經(jīng)超過(guò)去年同期。

　　土地市場(chǎng)方面，中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，截至6月29日，今年以來(lái)全國土地市場(chǎng)持續升溫，杭州、深圳、廣州、北京等城市高價(jià)地持續出現。具體來(lái)看，50個(gè)大城市合計土地出讓額2.18萬(wàn)億元，同比增長(cháng)11.6%。其中，36個(gè)城市賣(mài)地額超過(guò)200億元，杭州、上海、北京和廣州分別以1639億元、1313億元、1143億元和1015億元占據前4位。

　　易居房地產(chǎn)研究院報告也顯示，百城土地市場(chǎng)逐漸回暖。1月至5月，4個(gè)一線(xiàn)城市居住用地成交面積1479萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)35.3%；32個(gè)二線(xiàn)城市居住用地成交面積11359萬(wàn)平方米，同比減少12.4%；64個(gè)三四線(xiàn)城市居住用地成交面積8527萬(wàn)平方米，同比減少2.2%。

　　從地價(jià)來(lái)看，1月至5月，全國100個(gè)城市居住用地平均價(jià)格為每平方米6213元，同比上漲13.8%。其中，4個(gè)一線(xiàn)城市居住用地平均價(jià)格為每平方米18499元，同比上漲38.6%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，土地市場(chǎng)總體呈現繼續回暖的態(tài)勢。他認為，當前外部環(huán)境改善，房企拿地信心也逐漸增強，而優(yōu)質(zhì)地塊供應較多有助于相關(guān)城市土地市場(chǎng)走出低谷。

　　張大偉認為，在降準降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價(jià)率土地成交，使得土地市場(chǎng)熱度持續提升。他表示，雖然整體地價(jià)仍未全面上漲，但部分城市的部分地價(jià)已經(jīng)達到歷史高點(diǎn)。

　　房住不炒下政策難松

　　值得注意的是，雖然成交量明顯回暖，但樓市庫存依然處于高位。易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《全國與9城供求關(guān)系與庫存報告》顯示，5月全國商品住宅潛在供求比為1.12，環(huán)比下降0.4%，同比上升14.8%。

　　易居研究院研究員王若辰表示，供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價(jià)格短周期波動(dòng)的關(guān)鍵因素之一，通常來(lái)說(shuō)，在僅考慮供求關(guān)系的情況下，當住宅供應量小于需求量時(shí)，房?jì)r(jià)易漲難跌；當住宅供應量大于未來(lái)需求量時(shí)，房?jì)r(jià)易跌難漲。

　　王若辰認為，目前樓市仍然處于供大于求狀態(tài)。雖然一季度后因疫情積壓的需求有所釋放，但疫情對經(jīng)濟的影響并未消退，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平，預計今年9月大概率是短期潛在供求比的高點(diǎn)。

　　報告說(shuō)，4月，天津、湖州、鄭州、杭州、重慶、南京、蘇州、三亞和上海9個(gè)城市的潛在供求比分別為1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小于1外，其他城市均處于供大于求狀態(tài)。從去化周期來(lái)看，4月，三亞、天津、南京、蘇州、鄭州、杭州、湖州、重慶和上海的新開(kāi)工未售庫存去化周期分別為46.4個(gè)月、40.9個(gè)月、22.8個(gè)月、22.8個(gè)月、21.1個(gè)月、13.3個(gè)月、13.3個(gè)月、12.6個(gè)月和10.3個(gè)月，整體去化壓力大。

　　一面是庫存去化周期仍在上升，一面是房住不炒紅線(xiàn)難破。楊科偉表示，上半年多省市在土地出讓環(huán)節給市場(chǎng)、企業(yè)減壓，主要涉及取消限制性規定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應、延期或分期繳納土地款和延長(cháng)竣工期限等。從下半年政策來(lái)看，房地產(chǎn)信貸政策將整體中性偏積極，堅決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，嚴防信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　從地方政策來(lái)看，楊科偉認為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策仍以穩為主，從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓。地方因城施策，調控政策或將繼續維穩，限價(jià)政策或將進(jìn)一步放開(kāi)，短期內放松限購、限售的可能性不大。

　　楊科偉還表示，因疫情對經(jīng)濟的影響，地方放松樓市動(dòng)力較大，未來(lái)還應加強相關(guān)監管。他建議，房企融資環(huán)境分類(lèi)放松，對于高杠桿、高負債經(jīng)營(yíng)的房企以及拿地激進(jìn)的房企，仍要監督企業(yè)有序去杠桿或穩杠桿。居民部門(mén)仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。部分城市或在現有限貸政策框架內適度放松限貸，其中，放松公積金貸款、下調房貸利率、調降首付比例都是可以考慮的選項。不過(guò)，認房不認貸、二套貸款已結清算首套等重磅刺激性政策較難落地。